房地产知识简述

第一节　房地产知识简述

20世纪90年代初，深圳、海南等地涌现了房地产热，不少人把握住了时机，特别是越来越多的家庭户型的房产投资者越来越多，成了百万富翁。加之国家取消福利分房，放宽住房贷款政策，刺激整体经济需求，这是否会成为您致富的又一个机遇呢？

我国民营经济逐渐发达，民间资金十分充裕，不少居民手头或多或少有一些积蓄。如果存入银行，虽然不承担什么风险，但是目前利率太低投资回报不大；投资股市则风险大，且要付出相当多的时间与精力；而投资房产，不失是一项行之有效的投资手段。

虽然房地产流动性差，但投资获利却颇为丰厚，而且还能抵消通货膨胀带来的损失。假若您有较多资金又愿意做长期投资，房地产投资是最佳选择之一。

房地产投资牵涉许多复杂因素，对于家庭户型房产投资者，您需要了解相关专业知识，包括法律、法规、建筑、营销、心理等。“智者千虑，必有一失；愚者千虑，必有一得”，投资前，您应尽力考虑周全。为了帮您掌握更多的商机，让我们再来更深入地了解一下。

一、投资房地产——人们的重要选择

国内的经济将面临长久发展，投资房地产又成为人们的重要选择之一——投资热了房地产市场。

随着2001年中国加入WTO，给房地产业带来新客户需求量，国内将持续表现出良好的经济势头，并保持上升趋势，促进北京房地产租售市场的发展。按一般经济规律，经济形势越好，银行存款利息就会越低，通货膨胀会相应加大。从目前国内的经济形势来看，将面临一个长久的发展局面，投资房地产又成为人们的重要选择之一。今后几年内，高档公寓需求量会稳定上升，公寓回报率会提高。近期股市大跌，这些因素让人们又把投资的目光投向房地产。

二、房地产的基本特点以及基本概念

（一）房地产的特点

随着经济的发展，房地产这个词对于我们大家来说越来越不陌生。可具体说来房地产有哪些特点呢？房地产包括房产和地产，具有以下特点：

（1）不可移动性。因此，房地产也叫“不动产”。

（2）长久性。一般房屋有几十年的寿命，土地寿命更接近无限。

（3）不易分割性。房地产与地理位置、邻近区域有密切的关系。

（4）需要高投入。房地产的买卖金额通常很高，至少需要10万元以上。

（5）同时可供投资与消费性。

（二）房地产的基本概念

想要做一个成功的房产投资者，必须从最基本的房产知识开始了解。就让我们首先来了解一下这些最基本的概念。

1．房屋建筑面积

房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

2．住宅使用面积和居住面积

住宅使用面积是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯，等等。住宅居住面积是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

3．购房时公用建筑面积分摊

商品房按“套”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积加上应分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积由三部分组成：

（1）套内的使用面积：①卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包括含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积：①原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；②挑阳台（底阳台）按其低板水平投影面积的一般计算建筑面积；③凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积的一半计算建筑面积；④半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。综上所述，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

公用建筑面积由以下两部分组成：

（1）电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。

（2）套（单元）与公用建筑空间之间分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积＝全栋建筑面积－全栋各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。

整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。于是，套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，便是每套商品房所应分摊的公用建筑面积。

三、我国住宅房型的设计原则和发展趋向

对于家庭理财房产投资者来说，住宅房型无疑是大多数投资者的首选，所以我们有必要对住宅房型的设计原则和发展趋向做一个基本的了解，房屋的内在功能和合理的房型，是消费者选购商品房的重要依据之一。开发商想要使开发项目获得成功，其开发的商品住宅必须适应消费者的需求。我们拟从住宅建筑设计的一些基本原则，来对住宅房型的发展趋势作一简要分析。

（一）“以人为本”的房型设计理念

房型包含三层涵义：第一指面积大小不等的套房系列，受经济指标制约的套型组合，如二室一厅、三室一厅、三室二厅等。第二指在同一面积指标控制下，每户的内部功能组合和面积安排。第三指住宅功能发挥所需条件的安排，如朝向、通风、采光等。

总的来说，房型设计应遵循“以人为本”的指导思想和设计宗旨，住宅是为人们在繁重的工作、学习之后提供的一个放松、安闲、温馨的私密休息场所，使人们获得生活上的适逸和心理上的舒展，有归属感和安全感。因此，在房型设计中，对各部分的位置安排，关系连接，空间尺度乃至细部处理均要考虑到人的使用方便及功能的充分发挥。在具体的设计过程中，第一要满足生活要求，各功能区的尺寸必须满足人的最低使用要求。第二要满足人的心理需求。不同收入阶层的消费者，不同经济发展阶段的人，对房型的心理需求都是不同的，这是开发商设计优良房型所要考虑的非常重要的因素。

（二）住宅房型设计的基本原则

1．功能性原则

住宅虽小，但包含了人们日常丰富多彩、细致微妙的生活行为和生活内容。它是功能很复杂的建筑类型。如何通过各种功能空间的有机组合和合理安排形成一定的空间秩序，减少相互的干扰，提高活动效率，改善生活质量呢？

（1）内与外。住宅的玄关、客厅、厨房、餐厅等与外部联系较为密切频繁，卧室和卫生间等相对而言属于内部空间，私密性要求高，做到内外有别。

（2）清与污。厨房、卫生间在使用过程中，会产生一定的垃圾、油污和气味，而客厅、卧室则需要一个清洁卫生的环境。因此，设计要做到清污功能区分隔，互不干扰。

（3）动与静。客厅、厨房、餐厅供成员交往、娱乐、会客、餐饮等活动空间，人员集中，活跃程度高；而卧室、书房和卫生间相对较隐秘，活跃程度低，需要较为安静的环境。因此，设计必须体现动静分区的功能要求。

2．经济性原则

住宅是价值量大的消费品，每一寸面积造价都关系到消费者的切身利益，不同收入水平的消费者，限于自身的需求和购买力，将首要关注商品房的价格和面积使用的经济性。在一定面积条件制约下，合理布置，充分利用各部分的空间，尽量减少不很必要的走廊等面积，这才是优秀的，具有品位、效率的房型设计。

经济性原则要求既要考虑不同阶层消费者的消费水平、心理需求，又要与不同时期经济发展水平相适应。例如在新加坡，住宅房型曾有过应急型、标准型、改良型、新形成型、简易型和行政型等。不同时期，不同的住房政策，要有不同的房型设计。

两大原则落实到具体设计中，应做到以下几个方面：

（1）平面设计应以工作型、生活型、休养型常见的居住类型设定。

（2）起居室是全家生活的中心，应设置在南向，并开设直接对外有充足日照和视域、颇为宽敞的门口。

（3）确保各居室有良好的通风和采光。

（4）厅卧面积比例适当，减少次卧室面积。允许扩大居室客厅的面积，扩大卫生间的面积。

（5）各功能空间内，应根据室内居住行为轨迹合理安排设备、设施、放置家具的空间。

（6）设置玄关、室外到室内有一个过渡空间。

（7）三室以上的户型，应保证有两个卫生间。

（8）采用可拆隔墙和推拉门、折叠门，以扩大空间使用效率和提供改造的便利，适应居住的变化。

（9）设置阳台，大户型可设置两个阳台，即：功能性阳台和观景阳台。

对于厨、卫设计应做到：

（1）厨房原则上应设置在靠近外墙并且有良好通风的位置，必须做到明厨明卫。

（2）合理安排厨房操作顺序，注重各种设备的安装方便，留有放置冰箱的位置。

（3）厨房与用餐场所应有便捷的联系，避免与其他行为空间交叉。

（4）卫生间应有必要的分隔，符合人居住的生理卫生要求，卫生间门应避免直接面向起居室。

（5）洗衣机位置尽可能设在卫生间内。

（三）住宅房型设计面临的新问题

1．适应多种家用电器使用的要求

彩电、冰箱、洗衣机、电脑、传真机、水按摩浴缸等已走进千家万户，对这些家电产品的布线要求及预留空间布置都是我们在房型设计中所必须考虑的。一般来说，厨房和卫生间在7～10平方米左右最合适。

2．适应信息化时代的要求

生活节奏快速化对房型设计也提出要求，家庭办公、家务管理自动化、各种计算机终端网络、图文传真机、打印机、文件处理机、IDD电话都走入家庭。除提供必要的电源，以保证预留安装的各种网络，包括设置智能化OA系统外，还要提供智能化机电设备所要求的“室内微机工作环境”。

3．适应人口老龄化住宅要求

房型设计必须有适当的超前性。随着我国人口的老龄化，预计到2005年，60岁以上的老人将突破4亿。因此，设计应考虑如何适应老人的生活习惯，如住宅入口处面积适当增大，门口宽度适当增加，地面力求平坦，便于行走。厨房和卫生间面积适当加大，便于坐凳和轮椅使用。

（四）住宅房型设计发展趋势

21世纪的中国住宅建设，其发展趋势为多样性、灵活性、地方性和民族性。

多样化指在面积规模不同的情况下，为适应社会经济文化结构的多层次需要，不同家庭结构的需要，以及使用者生活方式的个性化，生活内容的丰富化和生活习惯的复杂化需要，设计出多种房型。

灵活性指房型设计的可改性和适应性预设计。随着人们生活内容日趋丰富多彩，生活方式日益个性化、复杂化，相应的居住空间也提出更多的可改性要求，使其不但满足目前住户的使用要求，还能在一定程度上为未来的发展提供变化的条件。

（1）大空间设计。使用者根据自己的意愿和爱好，利用隔墙或家具对空间进行多种分隔，改变住宅套型，如将四室二厅、三室二厅打开做成三室、二室一厅。

（2）将厨房、卫生间作为一个整体单元组合。相对集中的厨卫定型化布置，既节约了管线，也为工厂化预装配生产和工业化施工创造条件。住户还可根据自己的意愿较自由地改变厨房和浴厕空间的面积，调整器具的位置和型号，以适应其各自不同的生活习惯和卫生要求。

（3）采用支撑体住宅的设计方法。在平面设计时尽可能将承重墙布置在套型分界处，采用轻质隔墙，平面力求规整，便于住户自行在室内进行空间二次设计。

地方性指建筑空间组合、形象的地方特色、地理环境、自然气候的迥异，漫长的历史变迁，文化积淀，使各地区的建筑都具有适应本地区气候、反映本地区文化历史的特色，如果今后的房型、建筑设计抹杀地方特色，统一设计，对一个地区，尤其是对那些文化积淀浓郁、深厚的城市无疑是一种灾难。

民族性指居住的民族文化。在几千年历史变迁中，居住文化和传统顽强地保持下来了，透出浓浓的民族特色，在21世纪信息化社会的今天，显示出其深刻的内涵和现实价值。只有民族的才是世界的，住宅设计中这一规律也毫不例外，只有坚持民族特色，融合西方现代住宅设计理念，才能创造出独一无二的具有民族风格历史文化内涵的优秀建筑。