不动产的周期性特点

一、不动产的周期性特点

（一）房地产是周期型产业

1．产业景气循环

产业除了有生命周期之外，在各个生命周期阶段中，产业会有景气循环的现象，尤其是处于稳定成熟阶段的产业景气循环特别明显，产业的营收及获利皆会因此产生波动。值得注意的是，产业循环与总体经济循环并不一定同步。换言之，当总体经济处于景气之时，可能有部分产业正处于衰退期。反之，当总体经济处于衰退之时，可能亦有部分产业反而处于繁荣期。因此，可根据不同产业对于总体经济景气变化的敏感度，将产业进一步区分为三种类型：

■成长型产业。

所谓成长型产业（growth industry），是指此种产业的景气状况不易受到总体经济景气波动的影响，且无论总体经济如何，其营收及获利的增长率皆优于总体经济的增长率，也高于其他产业的增长率。以台湾地区为例，即使台湾经济景气不振，电子产业的出口实绩仍然畅旺，故电子业为台湾当前成长型产业的代表。

■防御型产业。

所谓防御型产业（defensive industry），其同样不易受总体经济景气好坏的影响，然而与成长型产业不同的是，以生命周期的观点而言，防御型产业多半是属于成熟期的产业，其营收及获利只处于维持状况，不似成长型产业有很大的成长空间。食品业即属于此种产业，即使总体经济萧条，民众在食品等民生必需品方面的消费通常也不会有太大的改变。水、电及燃气等公用事业，也属于最典型的防御型产业。

■循环型产业。

循环型产业（cyclical industry）与总体经济景气荣枯的关系最为密切，其产业景气会随着总体经济景气变化而波动，当总体经济景气的时候，其营收及获利数字皆会有突出的表现。然而，当总体经济景气衰退到谷底时，其营运表现也随之一落千丈。例如汽车、家电产业即属此类型，当景气繁荣时，人们消费意愿提高，因此汽车及家电产业的销售额会快速增长。反之，则消费者会延缓或减少此类商品的消费，销售额随之下跌。和循环型产业相反的产业是反循环型产业（counter cyclical industry），这种产业的表现则和循环型产业完全相反，当景气繁荣时营运表现反而不佳，但是景气低迷时的营运表现却出色不少。采金产业或教育事业可算是反循环型产业的例子。^[24]

2．房地产业是周期型产业

房地产业是周期型产业，并且具有独特的周期性特点。

■不动产周期的概念。

不动产周期（Real Estate Cycle），是指在一段相当长的时间内，一般是二三十年，不动产市场上建筑数量和销售量定期发生变化和不动产价格上升或下降波动的模式。^[25]

■不动产周期的特点。

不动产周期与经济周期具有本质的区别。

不动产周期循环是非规律性的重复，难以预测。每一周期与前一周期在原因、长度、深度及对不同物业类型和地区的影响上都是不同的。

不同类型和不同地区的不动产可能有自身的变动周期，而不同于经济周期和其他类型、其他地区的不动产周期波动。不同的物业类型有不同的周期，当写字楼、商场供给过度的时候，公寓市场可能处于膨胀和复苏阶段。

不动产周期的波动幅度剧烈，波峰和波谷差距大，这是因为不动产市场需要较长的时间才能达到供给等于需求的市场平衡。

不动产市场滞后于宏观经济周期，这种滞后主要在于不动产是一种流动性较差的资产。

不动产周期与经济周期和其他市场如股票市场、商品市场周期不同，是由于不动产市场具有独有的特征所造成的，这些特征包括不动产供给的滞后性、不动产市场是不完全竞争市场、不动产信息的不完全性、每个物业的独特性等。

（二）不动产周期的阶段特征

不动产周期在运行中，一般包括衰退、复苏、膨胀、过度供给四个明显的阶段。一方面，对不动产周期的预测或者对一个城市目前所处阶段的正确认识，可以让投资者获得获利机会；但另一方面，对目前不动产市场所处阶段的错误判断可能会导致灾难性后果。不动产市场包括以下几个阶段：

1．衰退阶段

在衰退阶段，销售很不活跃，不动产价格和租金持续下跌。不同类型的物业、不同位置的物业价值的下跌幅度并不相同，可能会出现一些地区受到经济衰退的重创而其他地区只受到了轻微的影响。但不管怎样，在衰退阶段后期，下降速度开始放慢，并且最终开始走出低谷。在衰退阶段，不动产市场上基本没有新建楼盘。

2．复苏阶段

在经历了衰退萧条期以后，不动产市场开始稳定，价格开始回升，过度供给部分开始得到市场的吸收和消化。在复苏阶段，空置率开始达到均衡水平，即供给等于需求。复苏通常是由以下两种原因之一引起的：一是外部影响，即不动产市场体系之外的发展可能会促使经济复苏。例如，《税法》修订或者战争。二是时间的变迁，即不动产周期按照其正常轨道运行，经历了衰退和萧条时期，在几个月或几年之内几乎很少建设新楼盘，而经济发展开始引发不动产需求的上升，使不动产超额供给部分逐步被吸收，而且一些受到好评的房地产项目，也开始可以获得融资了。

3．膨胀阶段

在膨胀阶段，房地产变得紧俏，租金很快上升到新楼盘租金的水平，而且价格也持续上升。虽然新建楼盘大量增加，但空置率却一直保持在正常水平甚至更低。这一阶段可以持续几个月也可能持续几年，具体时间长短依赖于该体系各要素的活动情况、国民经济的发展趋势、基础就业的变化、社会关系的变化等等。

4．过度供给阶段

在膨胀阶段的某一时点，不动产市场会出现建筑过度的情况，建筑商、开发商、贷款人可能都没有意识到此时的市场已经饱和，他们仍然不断地注入资金，不断地向市场推出新的楼盘；或者是出现外部影响，如利息率上升、不利的《税法》出台、经济全面衰退等，结果造成不动产价格开始下降。

在过度供给阶段，不动产价格开始下跌，销售速度开始减慢，空置率开始上升。这些变化会跨越几个月或者几年，这些变化还会不断地积累能量，导致价格继续下跌，销售活动继续放慢。由于以下两个主要原因，楼盘的新建还需要持续停滞一段时间：一是建筑商、开发商或者贷款人没有意识到市场正在发生改变；二是他们手中有新建项目，并且不能取消该项目，这些项目完工后，新的楼盘和项目就会停止供给。^[26]