重塑中国房地产业的微观基础

3．2．3　重塑中国房地产业的微观基础

1．重塑房地产业的微观基础

很多民营房地产企业都是老板一个人说了算，或者类似夫妻店，一个人当董事长，一个人当总裁，没有一个完整的公司治理结构；国有企业产权不明晰、出资人不到位、法人治理结构不健全、组织和管理不对称，都没有建立现代企业制度，使得企业无法增强自身的核心竞争力。因此，中国大多数房地产企业特别是国有企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。这些先天不足的房地产企业通常是不会被房地产投资基金特别是被境外投资者所接受的。因此，为了吸引投资者和募集资金，房地产企业不得不按照投资者的要求在母公司或者在项目公司进行公司型的规范化改造。同时房地产投资基金可以帮助企业改善股东结构，推动企业建立起规范的、有利于未来上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。这对于国有企业还是私有企业都至关重要。通过房地产投资基金的市场筛选、投资入股、参与经营等，一是直接推动房地产企业的公司型改造，二是引导房地产企业的规范化运营，三是对广大房地产企业提供示范作用，重塑房地产业的微观基础，培育房地产市场主体。

通过外部董事完善公司治理结构。目前世界上的董事会形式主要是内部董事监管占主要董事的结合为主，传统上的日本和德国是内部董事监管占主要地位，而美国、英国等以外部董事为主。但是这两种类型的股东监督模式正在日渐融合之中。在美国，董事会的职能得到不断加强，尤其是越来越多的外部人开始进入董事会，这些外部董事中，有的是其他公司富有经验的领导人，有的是机构投资者的代表，有的则是社会知名人士和行业专家。董事会的规范运作对于公司的有效经营起着决定性作用。

通过独立董事加强公司监管水平和决策水平。独立董事指的是那些不在上市公司内部任职且与公司没有任何股权关系的人士。独立董事有些是政府部门的退休官员或大学教授。独立董事所发表的意见应在董事会决议中列明。公司的关联交易必须经由独立董事签字后方能生效。一些大房地产公司还可以聘请不动产投资家、金融投资家、经济学家、管理学家等出任公司的独立董事，利用“外脑”，提高公司的决策水平和运营能力。

2．房地产企业行为的规范化

房地产投资基金是房地产企业的战略投资者和财务投资者，基金是专家代理理财，这些专业的基金管理人员具备较高的职业素质，是资本市场、房地产经营、财务分析的专家。这些战略投资人特别是国际战略投资人所携带的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助进行私募的企业更快地成长和成熟起来，同时战略性私募更有可能产生协同效应，从而在比较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升，也促使房地产企业规范化运营，有利于我国房地产业信誉体系的建立。

3．形成优胜劣汰的房地产市场

房地产投资基金为了确保其投资回报，拥有一套评判公司经营战略、专业水平、财务状况、核心竞争力和投资项目优势的指标和策略，目标是投向房地产业的优秀企业和项目，从优秀企业和项目的经营中获利，这就形成了奖优罚劣的市场机制。同时房地产投资基金的投资会进一步完善公司治理结构、提高优秀企业的管理水平和知名度，有利于优秀企业做大做强，从而有利于形成优胜劣汰的房地产市场。

4．规范房地产市场

如同我国证券监管部门把发展机构投资者作为规范证券市场的重要措施一样。房地产业也应该把发展机构投资者即房地产投资基金作为规范房地产市场的重要措施。使房地产业逐步进入一个理性而规范的公司治理时代，使房地产市场规范化、透明化。这是房地产投资基金对中国房地产业和房地产市场的体制贡献。