伞型合伙和伞型多重合伙房地产投资信托基金

1．2．5　伞型合伙和伞型多重合伙房地产投资信托基金

1．伞型合伙房地产投资信托（UPREITs）

伞型合伙房地产投资信托是拥有一家房地产有限合伙公司的房地产投资信托，并且是该房地产有限合伙公司的主要合伙伙伴。伞型合伙房地产投资信托的资产主要是持有房地产有限合伙公司的股权。伞型合伙房地产投资信托存在两种所有权结构，或者是房地产投资信托的股东，或者是房地产经营合伙公司股份单位的持有人。伞型合伙房地产投资信托的股东和房地产经营合伙公司的股份单位的持有人拥有相同的资产组合。

伞型合伙房地产基金的产生是因为房地产经营合伙公司转变为房地产投资信托，需要进行房地产交易，从而发生了税收。避税的方法是不进行房地产层面的交易，而是经营合伙公司将其股份单位，而不是实际的房地产，出售给一家房地产投资信托，结果房地产投资信托通过对经营合伙公司的所有权，继续持有其房地产。这种类型的房地产投资信托就成为伞型合伙房地产投资信托。

伞型合伙房地产投资信托具有许多优势。首先，一个非上市的房地产合伙企业可以享受税收优惠，在不转让房地产的情况下，用已有的房地产组成房地产投资信托，或者用房地产资产与房地产投资信托交换基金证券，从而实现资金套现。其次，可以使用基金的现金和使用经营合伙公司的股份单位或者将两者结合使用去购买房地产，这种方式大大降低了伞型合伙房地产投资信托所需要的资本。由于房地产投资信托必须将其绝大部分的纳税收入作为股东分红，但是伞型合伙房地产投资信托可以利用其合伙公司的股份单位去购买房地产，因此在购置物业的能力上，比传统的房地产投资信托拥有更强的优势。

2．伞型多重合伙房地产投资信托（DOWNREITs）

伞型多重合伙房地产投资信托是拥有多家房地产经营合伙公司的房地产投资信托。伞型多重合伙房地产投资信托结构是由伞型合伙房地产投资信托结构演变而来的，既能够以房地产投资信托的形式拥有资产，还能够以经营合伙公司的形式拥有资产，并且可以和每一宗所购置的房地产形成合伙关系，所以伞型多重合伙房地产投资信托结构比伞型合伙房地产投资信托结构具有更大的灵活性。

3．伞型合伙和伞型多重合伙房地产投资信托的劣势

伞型合伙房地产投资信托和伞型多重合伙房地产投资信托具有优势，也具有劣势。首先，伞型合伙房地产投资信托和伞型多重合伙房地产投资信托保持纳税记录的成本相当大，而且任务相当复杂。当一家房地产投资信托拥有多家经营合伙公司，或是通过发行经营合伙公司的股份单位来购置物业时，其劣势尤为突出。其次，伞型合伙房地产投资信托存在着投资者之间的利益冲突。房地产投资信托的税收优惠把有限合伙人吸引进伞型合伙房地产投资信托。但是在处置某一特殊资产或使用更多的贷款时，可能会使某些有限合伙人产生纳税问题。结果使伞型合伙房地产投资信托的经理人很难做出符合公司整体利益、实现价值最大化的决策。因此，那些不购置物业的房地产投资信托就不必转变为伞型合伙房地产投资信托。这也就是为什么在美国伞型房地产投资信托发展很快，但是在1999年的股票市场中仍有接近一半的房地产投资信托是传统房地产投资信托。