可行性研究的作用和编制依据

二、可行性研究的作用和编制依据

（一）可行性研究的作用

1.可行性研究是项目投资决策的基本依据

一个开发建设项目，特别是大中型项目，花费的人力、物力、财力很多，项目投资能否成功、效益如何，受到社会多方面因素的影响，包括经济的、技术的、政治的、法律的以及自然的因素。这些影响因素不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设周期、建设内容与方案等是否可行、房地产开发项目的产品有无市场、有无竞争能力、投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案才能取得最佳的效果，以此作为开发建设项目投资决策的基本依据。

2.可行性研究是筹集建设资金的依据

银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件，他们对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，在评价其真实性、可靠性和精确性之后，才能确定是否给予贷款。

3.可行性研究是项目立项、用地审批的条件

房地产开发投资是一项重要的固定资产投资活动，在国民经济中具有重要的地位。项目开发者在向计划部门申请立项时，计划部门要根据所提交的可行性研究内容来判断项目是否符合国家房地产产业政策、固定资产投资计划特别是房地产年度投资计划的要求，从而决定项目是否可以立项。同时，开发商在申请取得开发用地时，也要向土地、规划等行政主管部门提交可行性研究报告（或项目建议书），行政主管部门据此审查项目的位置、用途、初步规划设计方案是否符合土地利用总体规划、城市规划、年度用地计划，再决定是否批准开发商的用地申请，并安排用地。

4.可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与其他企业及有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口还必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。

5.可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据

在可行性研究报告中，对项目的位置、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套基础设施和公用设施的种类、建设速度等都进行了分析和论证，并确定了规划设计原则，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，详细规划设计工作就可据此进行。

（二）可行性研究的编制依据

可行性研究的编制依据包括国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划；批准的项目建议书或同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；其他有关依据资料。

（三）可行性研究的阶段划分

可行性研究是一项综合性工作，需要投入一定的时间和费用。根据不同需要，可以一次性完成，也可以分阶段进行。可行性研究是在投资前期所做的工作，可分为以下四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。

1.投资机会研究阶段

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策，通过调查，经过预测和分析研究，选择房地产开发项目，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究相当粗略，主要依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确程度大约控制在±30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2%—1%。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2.初步可行性研究阶段

初步可行性研究也称预可行性研究，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括，分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。

在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%—1.25%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。

3.详细可行性研究阶段

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目约占投资的1%—3%，大型复杂的工程约占0.2%—1%。

4.项目评价与决策阶段

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评价、论证。未经评价的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评价是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评价的阶段。

项目的评价与决策是在可行性研究报告的基础上进行的，主要内容包括全面审核报告中反映的各项情况是否属实；各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出最终的投资决策。

（四）可行性研究的内容

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下10个方面。

1.项目概况

具体包括项目名称、承办单位概况、项目的地理位置、项目所在地周围的环境状况、项目性质及特点、项目开发建设的社会经济意义、项目主要建设条件、可行性研究工作的目的依据和范围。

2.开发项目用地的现状调查及动迁安置

具体包括土地调查（开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等），人口调查（开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等），建筑物调查（开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等），生产、经营企业以及个体经营者调查（经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等），市政管线调查（上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标和其可能实现的时间），地下地上物现状调查（包括水井、人防工程、菜窖、管线、树木、植物等），动迁计划制定，安置方案确定。

3.市场分析和建设规模的确定

包括市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格，服务对象分析、制定租售计划，拟建项目建设规模的确定。

4.规划设计方案选择

包括市政规划方案选择，项目构成及平面布置，建筑规划方案选择。

5.资源供给

包括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。

6.环境影响和环境保护

包括建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。

7.项目开发组织机构和人力资源配置

包括开发项目的管理体制、机构设置，管理人员的配备方案，人员培训计划，年管理费用估算。

8.项目实施进度

包括前期开发进度计划，工程建设进度计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设进度计划等，建设场地的布置，施工队伍的选择。

9.项目经济及社会效益分析

包括项目总投资估算，项目投资来源、筹措方式的确定，开发成本估算，销售成本、经营成本估算，销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算，财务评价，国民经济评价，风险分析，项目环境效益、社会效益及综合效益评价。

10.结论及建议

运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案，并对项目存在的问题提出相应的建议。

（五）可行性研究的编制要求

由于房地产项目种类繁多，特点各异，所以不同房地产项目可行性研究的内容和侧重点也是千差万别，不能片面地追求形式上的统一，而损害其内容。但在一般情况下，可行性研究报告的格式和结构是相对一致的，可以相对规范化。可行性研究报告形式的相对规范化不但便于阅读、理解和研究，而且也有利于保证结构内容完整性。

一份好的房地产项目可行性研究报告应该做到：可行性研究报告编制依据可靠；结构内容完整；可行性研究报告表述形式尽可能数字化、图表化；可行性研究报告文本格式规范，附图、附表、附件齐全；可行性研究报告深度能满足投资决策和编制项目初步设计的需要。

（六）可行性研究的步骤

可行性研究是房地产投资者进行项目决策的基本依据，因此要保证可行性研究报告的质量，确保可靠性、真实性和客观性。

1.接受委托

在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法、协作方式及质量要求等内容；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制订计划，并收集有关的基础资料、规范、标准等基本数据。

2.市场和资源调查

市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

3.方案选择和优化

根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成及开发进度。

4.财务评价和国民经济评价

对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价，研究论证项目在经济上的合理性和营利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

5.编制可行性研究报告

经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。