南京城市居住社区的差异化表现

3.3.2　南京城市居住社区的差异化表现

上述对城市居住社区的分类，是城市居住分化研究的第一步。既然对居住社区进行了类别化的处理，寻找它们之间的生态差距也是必不可少的工作。笔者认为，正是这些生态差距，表现了居住社区间的形式与内容上的不同，对城市的居住分化产生着重大的影响（表3.19）。

表3.19　各类居住社区发展差异之比较

为了进一步说明居住社区的差异，笔者对传统街坊社区、单位公房社区、高收入商品房社区和中低收入商品房社区四类社区间进行了考察，在形成时间、建设标准、设施条件、社区成员结构等方面进行了如下归纳。

1）形成时间差异

城市，作为一种时间现象，建成时间是衡量居住社区类型的关键性指标之一。每个社区都包含了自己的时间信息，并可以被感觉、辨识；形成时间同建构方式之间有着紧密的联系，并体现了居住社区的活力程度。南京各类社区具有鲜明的形成时间特点，可归纳为:①年代最久的是传统街坊社区，多在新中国成立以前就已经形成了，带有历史遗留下来的痕迹。②单位制色彩的公房社区是计划经济时代特有的产物，大多集中建于1950—1990年代之间。③商品房社区是在改革开放以后出现的，虽然在1970年代末1980年代初已经开始了，但大规模建设是在1990年代以后，早期开发类型是以中档居住社区建设为主流，随着市场开发的变化，中高档、高档类逐渐成为主体。高级别墅区的出现时间应该在民国时期，但南京城市大多数的别墅是近十年间建造而成的。④廉价经济居住社区的建设时间是在前两年开始的，带有市场经济下的社会保障与社会福利性质。⑤边缘型社区的形成时间，应该强调是针对其边缘意义的形成，主要集中在近十年的时间内。该社区具有明显的政策性转型特征，即随着该地段的土地性质转移，在相关政策引导下该地农民的身份转为市民，从而在行政管理属性上从乡村社区模式转向城市社区模式。但是原有的生活方式、居住方式并未得到改变，景观仍停留在原生形态，属于“形式上”与“行政管理上”的城市化，表现出了一定意义上的“相对稳定”的滞后性特征。

2）建设标准差异

城市，作为一种空间现象，非人为的力量不会对人类的聚居产生太多的改变，同样，非人为的力量也不会对城市的居住社区产生太多的改变。社区的建设是功能性实体的体现。大家都会有这样的感受:有些居住地令人不舒服，拥挤、肮脏、零乱；有的则令人心情愉快，整齐、漂亮、空气清新，这其中，实体环境起着关键的作用，是居住活动的物质基础。建筑物造型、建筑物布置方式、水体甚至树木，这些用建筑材料堆砌成的结构实体以及它们形成的空间肌理，成为无声的社会性记录，为我们提供了一条明确的线索，使我们可以方便地从居住环境中作出判断，帮助我们找出居住社区在环境形态上的关联与分化。沿着这一思路，我们在比较各类社区的建造方式中，可以发现存在于其中的差别:①传统街坊社区中很多建筑具有南京地方文化特色，其间有窄而长的街坊和更为狭窄的次级街道组成了适于步行方式的交通联系。这种社区空间层次比较丰富，在有限的空间中营建出较高的建筑密度，并且有多元化的格局，既有具有历史文化保留价值的经典社区，也有质量不高的老社区。在这部分社区中除了具有保护意义的社区外，大部分社区的建筑、生活设施等呈现出不可抗拒的老化状态，即将成为城市更新改造运动的对象。②单位制公房社区的建设属于计划标准规定下的产物，建筑风格往往呈现兵营式的特征，此类社区的趋同性较强。其中，于1980年代前后建成的一大批以单位制公房为主的“中档居住社区”，建设标准偏低，成为准拆迁改造的对象；建于1990年代后期的单位公房社区，建设标准明显提高。在单位制公房为主的“中档居住社区”中，存在一个引人注目的问题——车位缺乏，因为原有的社区布局根本没有考虑车位，增加的私人轿车与小区内的道路、绿化抢地，过夜的车辆沿街停放已成为一大“景观”。③商品房社区在建设上的自由度高，虽然没有硬性规定标准的约束，但是建设档次具有可识别的偏好；中高收入商品房社区的空间布局往往吸收了最新的居住规划理念，考虑了一定比例的私家车车位，绿化率基本在30%以上，环境整体较好；在高档社区中富有创意的花费巨大的建筑空间布局成为社区的特色符号。一般来说，等级越高的社区档次越高，反之亦然。④廉价经济居住社区的建设时间虽然较晚，但社区环境很难与中高档商品房相比。在从目前已经建成的此类社区来看，受到市场定位、投资成本的局限，其外部绿化与景观设计与中高收入的商品房存在很大差异，也没有考虑私家车车位，住房面积指标定位属于中低水平。

3）设施条件差异

居住社区的设施条件是一项性能指标，例如，我们可以把“配套率”当做一项性能指标。所谓“配套率”，就是居住社区中的各种与居住活动相关的设施，如购物、医疗、教育、娱乐等功能的建设。选择配套率作为评价居住设施条件的一项指标，是因为它对居住活动是非常重要的。配套率是不同的居住群体对居住环境价值判断的概括和他们在不同情况下自由选择进入的标准，因此是我们作出判断一条可以借鉴的标准。调查发现，南京各类居住社区的居住设施条件存在着很大差别。①传统街坊社区多为自然积聚而成，通道狭窄，住宅布局混乱，加建、增建等违建现象普遍，室内外设施条件都比较差，基础设施的老化、缺乏、不配套等已经成为影响居民生活的因素，亟待更新治理。②单位制公房社区的房屋结构、基础设施条件维持在1970、1980年代的水平，有些设施还能继续使用，大部分有待修缮更新；相比而言，建成于1990年代末期的单位制公房社区居住设施条件比以往有较大的改善。③商品房社区的设施条件总体上都较为齐全，配套完善，尤其是中高收入商品房社区设施条件不仅优越，而且讲求生态化、智能化。在高收入居住小区中，娱乐休闲设施服务场所、与生活舒适程度相关的各种技术手段和服务设施的比重明显上升。④尽管面向中低收入群体的廉价经济居住社区基础设施配套水平较高，但是却严重受到居住社区内部低素质者的损坏。⑤边缘型社区多为自然积聚而成，室内外设施条件都比较差，基础设施缺乏，卫生状况问题尤为明显。

4）社区成员结构差异

作为社会现象的城市，社区的结构性特征是其整体性的标志，也是社区间异质性或同质性的重要参考变量。南京各类社区具有鲜明的结构性特点:①传统街坊社区中的住户主要是老城区居民，整体素质状况偏低，老龄化现象突出，外来务工人员居住其中的情况极少。②集聚在“中档居住社区”中的是大批原就业于国有企业普通职工、目前处于下岗状态的人员和老拆迁户家庭，他们接受的教育程度不高，经济状况不佳，这类社区中有较多的家庭把住房租给流动外来务工者或与流动外来务工者合租。③居住在中高档的住户主要为单位效益好、文化素质和收入较高的处于小康阶段的家庭，而居住在高档以上居住社区的住户，不仅具有与中高档居住社区相似的结构特征，而且是两种情况出现的场所:或位居财富金字塔的尖端，或位居政治结构体中的权力掌控者。④廉价经济居住社区的住户主要为城市中低收入家庭，整体素质状况偏低。⑤边缘型社区的住户主要是传统的农业人口，该社区也是外来务工农民工群体的聚居地。

5）产权性质差异

住房的产权直接反映了使用者的地位。南京各类社区具有鲜明的结构性特点:①传统街坊的房屋产权经过新中国成立后的私房公房化改造，属于公房。个人通过一定的程序和手续向公房的管理部门租用公房，个人只有居住权，没有产权，具有街道性质。②单位制公房社区原本属于单位资源。我们知道单位资源具有平均主义、归单位所有和不可流动性，单位垄断性、封闭性、等级分配制度是单位住房制度与单位身份的体现。在房改政策实施后，大部分的单位房产已经以货币化的形式卖给职工，使单位房产私有化，单位制公房因此进入流通领域。③商品房的意义在于购房者与开发商是契约关系，货币是之间的联系纽带。④廉价经济居住社区在一定程度上是购房者与政府、开发商之间的契约关系和一定程度的福利关系，其中包含了廉租房的安置，所以与完全意义上的商品房存在着明显的差别。

6）社区管理模式差异

住房是一种商品。具体而言，住房是供给个人、家庭消费的特殊商品。这是因为与一般商品相比，住房具有离不开社会环境与社会管理的社会化特性，如在住房消费的过程中，住区环境维护、居住安全保卫等管理问题不可能由住户自身来解决，必须依赖于物业管理的社会化服务，物业管理的社会化正是住房社会化的集中体现。如何保证住户在商品的消费过程中，享有良好的生态环境、治安环境、人际交往环境以及住房维修保养服务等诸多方面的消费环境？社会化的物业管理及其规范化是一个不可缺少的条件。社区管理的目的是创造一个安全的社区环境，如意外事故的预防、社区内公共区域的卫生、禁止闲杂人员的进入以及社区内活动的组织等，以维护社区成员利益为宗旨的社区自治策略，体现了社区居民活动、资源使用、改造环境的程度。南京各类社区的管理手段存在着差异:①传统街坊社区和单位制公房社区的管理基本上是延续计划体制下居委会的模式。商品房社区或采用居委会管理方式，或采用业主委员会管理方式，部分社区两者兼而有之。在高收入商品房社区中业主委员会发挥着越来越主导的作用。②传统街坊社区和单位制公房社区基本上没有物业管理，门卫通常是只看门不管理，商品房社区则多有物业公司进行全面的管理。③廉价经济居住社区的管理采取的是政府补贴和少量收费，但实际上，收费拖欠现象极为严重，物业也管不了。

虽然以上六个方面的归纳只是对南京居住社区分化的一种概括的描述，并未实现全方位的刻画，但是，对这些差异的观察，仍然为我们呈现出当代中国城市社会居住生态的基本面貌。为了能更深入地剖析南京居住社区的分化，笔者将在第5章进一步对居住主体进行调查和分析。

【注释】

[1]公元327年，即东晋咸和二年的苏峻叛乱，在攻入建康城后，纵火焚烧皇宫、官衙及民房无数。公元548—552年，即南朝梁太清二年至承圣元年侯景之乱中，建康“民居、营，莫不咸尽”，“死者枕藉”。原有百万人口的都城，“户口百遗一二”，成为一座荒城。40余年后，隋文帝的“建康城邑并平荡耕垦”之令，对南京的发展进行抑制。公元1129—1130年，即南宋建炎三至四年，金兵在建康城被宋将岳飞、韩世忠击败，临退前放火焚城，居民只剩下十之一二。1864年，即清同治三年，太平天国失败，清湘军复占天京后，肆意烧杀掳掠，全城被劫洗一空，仅存难以撼动的城墙和天王府中一石舫。1937年，日本侵略者又给南京带来疯狂屠杀和破坏。

[2]地处南京鼓楼区的北阴阳营发掘出的6000多年前南京最早的原始村落遗址，是一处延续千年以上，前后两个氏族部落的聚居地。经考古发掘，遗址东部的住房面积最大的有35m²。地面经过铲平、拍实、火焙，极其干燥、坚固。墙壁以植物干茎作篱，面上涂以草泥。屋外有贮藏用的窑穴，遗址西部是公共葬地。新中国成立前后，在南京秦淮河流域，西南沿江地带，玄武湖畔的锁金村、中央门外安怀村，浦镇、大厂镇和江浦、六合县等处，已经陆续发掘出9个商周时期聚居区、200余处氏族部落村落遗址。

[3]南京房地产编撰委员会.南京房地产志.南京:南京出版社，1996:157

[4]叶楚伧，柳诒征，王焕镳.首都志.南京:南京市地方志编篡委员会办公室根据正中书局1935年初版翻印.南京古旧书店南京史志编辑部联合发行.1985:287

[5]舒文忠.南京城镇建设综合开发志.深圳:海天出版社，1994:5

[6]沈嘉荣.南京史话（下）.南京:南京出版社，2003:81

[7]罗玲.近代南京城市建设研究.南京:南京大学出版社，1999:45

[8]同济大学城市规划教研室.中国城市建设史.北京:中国建筑工业出版社，1982:179

[9]沈嘉荣.南京史话（下）.南京:南京出版社，2003:82

[10]2002年南京城市的行政区域进行了重大调整。

[11]凤凰西街“红二楼”片区是1978年安置下放回宁人员而兴建的二层简易楼房（2002年行政区划调整前属建邺区），俗称“红二楼”。“红二楼”房屋严重损坏，大多为险房，安全隐患多，且违章建筑比比皆是。此处由于地势低洼，低于路面1.5m，遇雨严重积水，长期以来，百姓叫苦不迭。该片区共有住户1515户、人口4278人，房屋总建筑面积69504m²。由于该地区低收入家庭多，吃低保人员多，残疾人员多，无房屋证多，人均住房面积小，拆迁后大部分安置在景明家园。

[12]经济适用住房是伴随住房制度改革的进程而诞生的。住房制度改革的目的是建立与社会主义市场经济相适应的住房制度，实现城镇住房商品化、自有化，但是广大中低收入家庭买不起房，房改如何推进？建设经济适用住房的目的就是逐步缓解广大中低收入家庭居民的住房压力，使其能买得起房，不断改善城镇居民的住房条件，从而满足其日益增长的住房需求。在南京，低收入家庭购买经济适用房的申请条件为:1.在本市实际居住，且夫妇至少一方具有本市常住户口满2年；2.家庭人均月收入在市政府公布的本市最低工资标准以下；3.家庭人均住房使用面积在8m²（含）以下。被拆迁住房困难家庭购（租）经济适用房的申请条件:1.具有本市常住户口；2.按照市政府拆迁令或有关文件拆迁，获得货币补偿金额10万元以下；3.同一户籍家庭成员无他处住房；4.家庭人均年收入在全市年度平均收入标准以下。资料由南京市住房制度改革办公室提供。