“创新性区划”提高住宅品质和密度

最早出现在20世纪60年代的创新性区划，与传统区划相比具有两方面的特点：①提高住宅品质和密度；②增加可支付住宅的供给。由于可支付住宅与市场化住宅混合建设在创新性区划中受到鼓励，因此对于缓解居住隔离问题发挥着积极的作用。传统区划过于严格、刚性，创新性区划则具有较强的灵活性，为了增强场地或区域的独特影响力还融入了各种技术策略：弹性区划（Flexible Zoning）、奖励性区划（Incentive Zoning）和包容性区划（Inclusionary Zoning）等。其中弹性区划允许在商业区建设附属居住单元、居住/工作混合用途的单元，并同时提出强制性的附加要求，例如对建筑高度的限制或步行导向设计等。而包容性区划和奖励性区划则是直接针对可支付住宅的。奖励性区划通过给予建筑密度、容积率等方面的奖励，鼓励开发商提供价格较低的可支付住宅。包容性区划是对住宅开发项目提出预留一定比例可支付住宅的强制要求，包括要求在新建住宅中要有10％～15％的单元是可支付住宅，可支付住宅的最低数量是10套单元，要求在所有开发项目中都要包括MPDU单元（Medium Price Dwelling Units），可支付住宅中大约50％是面向最低收入者的等等，同时也往往会包含奖励性措施作为对开发商的补偿。⁽⁸⁾

包容性区划和弹性区划等创新性区划，卓有成效地在州或城市的层面补充了可支付住宅的数量，从而满足了社会对大量可支付住宅的需求。创新性区划的倡导者认为，这种调节工具营造了不同收入群体混合居住的社区，同时无须地方政府给予直接的财政投入。从创新性区划的实际应用来看，包容性区划能够将被传统区划所隔离的不同群体重新整合起来，包括年轻家庭、退休和老龄家庭、单亲家庭、少数民族家庭等各种类型。通过包容性区划建成的可支付住宅不会形成穷人聚居的“孤岛”，而是与市场住房的发展融为一体，能够有效避免单独建设可支付住宅所带来的贫困人口集聚、居住隔离等社会问题。弹性区划能够形成与工作地点邻近的混合使用、较高密度的紧凑社区。与那些以独栋住宅为主的用地相比，创新性区划提高了建筑开发密度，在塑造城镇中心和缓解城市蔓延方面发挥了重要作用。与传统的刚性区划不同，创新性区划指导下的大型开发项目通常考虑传统邻里的发展和公交优先的开发模式，并保护社区周边的开敞空间，能够营造环境宜人的宜居社区⁽⁹⁾。