从股东到业主的“前门一梦”

为迎接北京奥运会的到来，前门大街的改造项目被提上了北京市政府的议事日程。改造需要大量的资金，政府希望能够通过市场化的运作来解决资金问题。基于前门大街在全国独一无二的地位，敏锐的潘石屹判定，前门项目将是一个蕴含着无限商机的项目。于是，潘石屹及其旗下公司迅速介入前门大街的改造项目。但是，正是由于前门大街的独一无二，这个项目已经远远超出了商业的范畴，潘石屹经营前门项目的梦想实现起来可谓困难重重。

坎里那些事儿

前门大街位于故宫太和殿、天安门、前门的中轴线上，是最靠近天安门的百年老街。从明正统年间建成至今，前门大街已经走过了570多年的历史，曾被冠以“天街”和“金街”的称号，同时，还被著名作家肖复兴称为“通往中国的心脏”。前门地区也是留存下来的最后一批老居住区之一。因此，前门地区的地位十分特殊，除了蕴含巨大商业价值，还涉及政治、社会、文化等多方面的效益。

作为北京市最大的旧城改造项目，对于前门大街的改造，在20世纪90年代就已经开始了。随着北京申奥的成功，2008年奥运会的举办日期日益临近，为了以全新的面貌迎接这一盛会的到来，迎接全世界的游客，前门大街的改造项目变得愈发紧迫。

经过研究之后，北京市政府于2003年批准了《前门地区修缮整治总体规划方案》，确定以“微循环”的方式对前门大街进行修缮。前门大街的修缮被列为“崇文区1号工程”。在这一方案中，前门项目共44块土地，其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米由北京天街置业公司负责开发建设，另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米由天街置业进行土地一级开发。

2004年年底，时任国务院总理温家宝曾到前门视察，了解居民实际生活情况，结果发现前门还缺乏大量的基础设施，缺乏防火通道，甚至还有老式的掏粪队在工作。看到这样的局面，相关领导震惊之余非常重视，督促要加快项目的改造进度。为了加快推进改造进程，2004年11月17日，北京市政府成立“北京旧城风貌保护与危房改造专家顾问小组”，论证前门地区规划设计方案。

为了解决改造过程中的巨额资金投入，政府决定采取市场化的运作模式。此时，刚刚决定第二次冲刺香港上市的潘石屹认定前门这种绝对稀有的土地储备将会为他赢得资本市场的青睐。同时，由于前门项目的历史、文化背景，潘石屹也认为能够参与到前门大街的复兴改造工程将是一件极有意义的工作，有助于自己获得更大的商业成功。于是，潘石屹迅速决策，介入前门项目。由于要完成这个项目需要投入超过百亿元的资金，很多公司都因此望洋兴叹，潘石屹在整个介入过程中几乎没有遇到竞争对手。

2007年3月17日，潘石屹私人控股的红石实业公司与北京市崇文区国资委，以及代表北京市政府的北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议，注资1.441亿元购入天街公司49%的股份（后来这部分股权转让给了潘石屹私人持有的丹石公司）。协议规定，由红石实业负责前门所有的投资资金，与此同时，红石实业将获得天街公司已取得的前门33块地块上的所有商业权益。另外11块土地将通过招拍挂等方式转让。潘石屹当时的想法是，这11块土地夹杂在自己拥有的33块土地之间，回报小、投资大，其他公司应该不会介入。根据SOHO中国2007年10月7日的上市公告，SOHO中国与北京天街已经签署协议，有权通过收购北京丹石，获取北京天街49%的股权。

但是，潘石屹似乎忽略了一些关键问题：由于前门大街的历史、社会和文化地位，使它不同于一般的商业项目，这个项目涉及面十分复杂，远远超出了一般商业开发的范畴。同时，由于前门大街从某种角度讲代表了首都的形象，也代表了国家的形象，所以这个项目的进行必定要涉及政治层面。

从前门项目的成型过程就可以看出它的地位和意义。前门大街的改造项目从2003年启动，到方案最终确定，历时长达4年，涉及16位各方面专家，漫长讨论多达32轮。在整个讨论过程中，一直争议不断，有专家认为前门大街除了鲜鱼口地区外，不涉及文物保护问题；而另一派专家则坚持，整个前门地区都是文物，需要全面保护，绝不能拆掉重建，而应该实施“微循环”。最终敲定，依据古都的原貌进行改造，这个原貌的标准是一套拍摄于1951年的老照片。

由于前门项目的特殊性，潘石屹介入之后，事情的发展跟想象的完全不一样。所有与政府直接对接的事情还是由天街置业出面。前门项目最后定的基调就是修缮，不能是开发，更不能是商业开发。从实际的操作来看，SOHO中国虽是百分之百的主体，负责整个投资、商业定位和协调，但是没有“开发”的名分。

虽然潘石屹依然在为争取拿下前门项目而奔波努力，但是迫于各方面的压力，尤其是来自文物保护方面的压力，政府一直未就前门项目为SOHO中国放行。在经过2年时间的努力、奔波、纠结、无奈之后，潘石屹知道，自己的“前门梦”已经不可能实现了。但是潘石屹已经为这个项目倾注了太多的精力以及相应的资金，不可能完全放弃。他应该如何妥善处理涉及面如此之广的前门项目呢？

潘石屹的战术

1．以购买商业物业方式退出，并通过长期持有获利

面对前门项目的僵局，在经过慎重的思考之后，SOHO中国决定以适当方式退出纠缠，2009年年初，通过天街公司向北京市政府提出以既有投入购买一部分物业产权的方式退出。根据潘石屹与天街公司之前签订的有关协议，潘石屹可以优先获得天街公司出让的相关物业。这样，前门大街的法律权属关系得以确定，潘石屹买下自己建造的房子，由开发商变成了业主。潘石屹的退出方案，很快就通过了政府有关部门的批复。

2009年5 月17 日，潘石屹以每平方米32328 元人民币的价格收购北京前门项目中54691 平方米的商业物业，预计收购总价将达17.7 亿元人民币。这意味着由于此前潘石屹已经在前门项目投入了约13 亿元，所以潘石屹只需为上述物业再支付4.7 亿元人民币即可。

其实，从财务的角度出发，这对潘石屹来说是一笔相当划算的交易。由于前门大街的独特地理位置，在潘石屹获得相关商业物业产权后不久，就有两位商家分别以60元/平方米的价格竞得了潘石屹持有的两个商铺。

面对前门物业资产带来的稳定的收入以及可观的利润，潘石屹明确表示将对其长期持有。虽然潘石屹最初的雄心勃勃的商业计划没有实现，但是这样的方式也算是不错的结果。

2．寻找新的开发项目

虽然前门项目遇到了一些阻力，但是潘石屹在2009年大力拓展其商业地产的战略步伐并没有停止。

正所谓东边不亮西边亮。前门项目的受阻，为SOHO中国留下了充裕的现金储备。当时正值全球经济危机，在现金为王的时代，潘石屹手中有超过百亿元的自由资金，同时还有超过百亿元的银行贷款授信。可以说，潘石屹当时踌躇满志，也完全有空间去寻找新的开发项目。在经济压力之下，很多地方政府都希望通过房地产行业来拉动经济增长，上海的相关部门就给SOHO 中国提供了一些合适开发的项目，而且这些项目都是位于黄金地段的项目。因此，潘石屹有了更多的机会，通过寻找和开发其他项目来弥补前门项目受阻的遗憾。

坎外真经

1．面对诱惑时一定要沉住气

在介入前门项目之时，整个改造过程尚无定论，可以说潘石屹的介入是没有经过成熟思考的仓促行为。虽然SOHO中国平时很少与政府部门交往，不过凭借其强大的影响力，若想在介入前彻底了解政府对前门项目的真实打算并非难事。面对后来的窘境，潘石屹无奈之余还有不少沮丧。他说：“这个事情做成了夹生饭，主要是三四方的沟通不到位，无论是做人、做事还是做开发，这都是最大的教训。”由于事先并未对前门项目的复杂性做出足够预判，事后再找各个部门协调已经于事无补。“签完合同就已经进入前门项目，再找相关部门更改原有计划，会被认为是先斩后奏，缺乏诚意。”潘石屹说道。

细想下来，潘石屹还是被前门项目巨大的价值给诱惑了，导致自己在没有进行充分评估的情况之下，就仓促介入，最后导致了后来的困境。如果当时潘石屹能够沉住气，困境可能就不会发生。

“利益”两个字的确有强大的诱惑，但是面对诱惑而放弃了固有的原则，就有可能因小失大，打乱全局计划。谋定而后动，越是面对诱惑，越应该沉住气，应该周密分析、谨慎行事。

2．妥善处理与政府的关系，做好政府公关

政府是社会规则的维护者。尤其在中国，政府掌握了大量的社会资源，对经济、社会的发展保持着强有力的调控。中国走的是社会主义市场经济的道路，但是经济体制依然是以公有制为主体。对于企业来说，一定要准确地把握政府的政策走向，为企业的发展创造良好的经营环境和氛围。

企业，尤其是民营企业在经营过程中一定要妥善处理与政府的关系，做好政府公关，获得政府的支持。对于前门项目的困难，潘石屹事后反思，自己在政府关系方面的确存在战略失误。前门项目可以说是高度复杂和敏感，在政府关系上，他本人应该亲力亲为，以便保证沟通的顺畅以及维护和睦的关系。但事实上在整个项目过程中，所有与政府相关的事情都是天街公司从中协调。虽然木已成舟，或者说在前门项目这样的敏感项目上，潘石屹作为商业房地产的代表人物不出现可能是好事，但是与政府关系的疏远还是让潘石屹深切地感受到了自己需要做出调整。