胡建勋 吴少东
2013年3月，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称“新国五条”），要求对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20％征收个人所得税。但目前我区包括全国大部分省市，都按照住房转让收入的1％征收个人所得税。“新国五条”20％税率是不是新规定？20％和1%税率相差为何如此悬殊，各自的依据是什么？本文现对上述问题作以梳理和分析。
1993年10月31日颁布的《中华人民共和国个人所得税法》第三条第五款规定：“财产转让所得，适用比例税率，税率为20%”，第六条第一款第五项规定：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”。国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条规定：“税法第六条第一款第五项所说的财产原值，是指：……（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用……”
2011年6月30日，全国人民代表大会常务委员会通过并公布了修订的《中华人民共和国个人所得税法》，自2011年9月1日起施行。该法第三条第五款规定：“财产转让所得……适用比例税率，税率为20%。”第六条第五款规定：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”
2011年7月19日，国务院公布了修订的《〈中华人民共和国个人所得税法〉实施条例》，自2011年9月1日起施行。该条例第十九条规定：“税法第六条第一款第五项所说的财产原值，是指：……（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用……”第十九条还规定：“纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。”第二十条规定：“税法第六条第一款第五项所说的合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。”第二十二条规定：“财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税。”
根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对比以上新法和旧法的规定，我们可以看出，对二手房财产转让所得，按20％的税率征收个人所得税，以及应纳税所得额的确定，都没有变化。
可见，对二手房交易所得按20％征个税，早在1993～1994年的个人所得税法规中就已明确并一直延续至今，已有20年时间，并不是一条新规定。
2013年3月，国务院办公厅文件中提出依法严格按转让所得20％计征个人所得税，这是对现行税法的重述和强调。此举有抑制房地产投资和投机型需求的考量。实际征管过程中，以前确实存在住房原值无法确定，合理费用没有合法真实票据或无法准确计算，而现在随着政府房地产信息系统建设的逐步完备和消费者索要发票意识的增强，按20％征税将成为可能，但实际征管过程中对于财产原值和合理费用的计算仍然面临一些具体问题。这是主管税务机关亟须研究解决的课题。
根据《个人所得税法》规定和精神，国家税务总局于2006年7月下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［2006］108号），对个人转让住房时缴纳个税所涉及的扣除项目（财产原值和合理费用）如何计算等关键问题做了进一步具体明确。
该文件第二条规定：“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”
（1）关于房屋原值的规定如下：
商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
城镇拆迁安置住房，其原值分别为：
①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费。
②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费。
③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额。
④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（2）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（3）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中对住房装修费用发票要经税务机关审核，已购公有住房、经济适用房的，装修发票最高扣除限额为房屋原值的15%；对商品房及其他住房，装修发票最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人支付的住房贷款利息、手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。可见，转让二手房按20％征收个税的关键和难点是如何确认和计算房屋原值。
该文件第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3％的幅度内确定。”
《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）还规定：“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”另外，财政部、国家税务总局于2008年10月下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。”
目前，全国各地税务机关为简化手续，一般按照售价总额的1％征收个人所得税。
为贯彻执行税法规定和国税发［2006］108号要求，利于各地税务机关规范统一执法，自治区地税局结合我区实际情况，于2006年8月以宁地税发［2006］183号下发了通知，明确如下：
（一）对纳税人支付的住房装修费用，不论是否提供装修发票，统一按照以下规定比例扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。并且明确，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，适用税率20%。计算公式为：
应纳个人所得税额=（转让收入-房屋原值-已缴税金-合理费用）×20%
（二）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的1％核定征收个人所得税。
可见，我区对二手房交易按照20％税率和1％征收率征收个人所得税都早已有明确具体的规定。实际征管中，我区各地都按1％征收率征收个人所得税。由于按照1％的总价征收的个人所得税额，一般都低于按照差额的20％征收的税额，因此，目前二手房买卖双方和房产中介都找不能核实房屋原值和无法提供发票的理由，或者瞒报交易价格，使税务机关依法征税的难度加大。为便于征收，税务机关选择按照交易总价的1％征缴个税，也减轻了纳税人的税负。
（三）自治区地税局、国税局于2012年12月27日发布了《代开发票征收个人所得税实施办法》的公告（2012年第7号），自2013年1月1日起实施。该公告中规定，“转让住宅”依据国税发［2006］108号精神，执行1％的征收率征收个人所得税。
应纳个人所得税额=应税收入总额（申请开票金额）×征收率
下面举例对同一征税对象，按照两种征收方法计算税额：
例一：王某出售原值30万元的住房一套，取得收入60万元，可以扣除有关费用和税金为15万元，其应纳个人所得税税额的计算方法为：应纳税所得额=60-30-15=15（万元），应纳税额=15×20%=3（万元）。
例二：仍以上面王某出售住房，取得收入60万元为例，如果王某没有提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳个人所得税额，地税机关就可以按照其住房转让收入60万元计算其应纳个人所得税额，具体税额为：600000×1%=6000（元）。
从以上王某的例子可以看出，按全额1％征税比按差额20％征税，王某要少缴税款24000元，差距悬殊。也就是说，按差额20％征税是按全额1％征税的5倍，税负过重。同时也得出结论，房屋转让收入如果依法严格按转让所得20％计征个人所得税，税收将在现有的基础上增长数倍。目前，总局文件和自治区局文件对房屋转让所涉及的房产原值确认（目前在房管部门都有备案信息）、住房装修发票的计算都有了明确规定，而税金、住房贷款利息、手续费、公证费等费用一般都有规范的票据。所以，二手房交易按照转让所得20％计征个人所得税所涉及的准予扣除项目的计算将成为可能。
2013年3月初，国务院办公厅出台“新国五条”，提出依法严格按转让所得20％计征个人所得税，并要求各地于3月底前制定实施细则。一石激起千层浪，由于对政策了解不到位，造成了市场的恐慌，沪深两市房地产龙头股跌停，市民急于在3月底前转让房屋，以达到避税的目的，一时间，房产交易中心爆满。
2013年3月份，银川市地税局契税大厅接待纳税人22000余人，办理9128户，同比增长179.82%，其中一手房2741户，二手房6387户。本月组织入库契税9608万元，同比增长54.59%。石嘴山市二手房交易量也急剧上升，一季度，契税收入入库2457万元，同比增长50.1%，增收821万元；房屋转让所得征收入库个人所得税56万元，为上年同期的73.68%，其中3月份入库个人所得税26万元，为上年同期的162.50%。按照倒推法，如果以转让所得的20％计征个人所得税，税收将会增长数倍，但有可能抬高二手房的交易价格，将税负转移到买房人身上，从而抑制二手房的交易量，还可能会刺激拉动一手房的交易量。北京、广州等地3月底已出台实施细则，东莞市前几年已实行按20％计征个人所得税的具体办法。
目前，市民对税法规定了解还不全面，一些纳税人瞒报交易价格、或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关征税难度加大，同时，一些地区对房屋转让征收个税执法不到位，影响了执法刚性，造成税收流失。针对这些问题，各级税务机关要认真宣传和落实国家、总局、自治区局的有关税收政策及文件精神，维护纳税人的各项合法权益，强化税收征管，做到应收尽收。一是要围绕一手房和二手房交易市场热点，持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是要严格执行税法规定和有关文件精神，加大税收执法力度，完善征管措施和办法，实现住房转让所得税收管理的科学化和精细化。
（作者单位：宁夏回族自治区石嘴山市地方税务局）
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
