中马钦州产业园融资供求匹配情况分析

3.3.1 园区土地出让收益可行性分析

园区土地出让属于国有土地出让的范围，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。园区土地出让可以增加基础设施建设项目和企业投资项目的融资来源，并且可以作为融资来源和融资支持的重要手段。

从基础设施建设方面来看，一方面，园区基础设施建设的资本金可以通过园区土地出让收益获得；另一方面，园区开发主体可以利用园区未出让土地的土地使用权作为融资抵押物，以此来获得包括银行信贷、债券发行等多方面的融资支持。

从企业投资项目方面来看，企业通过土地出让获得不低于40年的土地使用权，通过获得的土地使用权作为抵押物，可以获得一定额度的外源融资支持，缓解企业的融资压力。

园区土地出让能够为基础设施建设和企业项目投资带来一定的资金支持，因此有必要对园区土地出让收益进行可行性分析，从时间维度上对土地出让收益进行测算，为园区基础设施开发主体和入园企业的融资规划提供必要的参考依据。

(1)中马钦州产业园区土地价值影响因素分析

按照因素与土地的关系和影响范围，可将影响园区土地价值因素分为三个方面。

①一般因素，是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。一般因素包括：

行政因素，包括土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等；人口因素，包括人口密度、人口素质、家庭人口构成等；社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等；经济因素，包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等；国际因素，包括国际经济状况和国际政治因素。

②区域因素，是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。区域因素包括：

位置，包括已确定的土地等级、距城市中心、商业中心或其他人们活动集聚中心的距离及各类中心对城市其他区域的影响程度；交通条件，主要包括区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等；基础设施条件，指上下水、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等；环境质量，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等人文环境条件；城市规划限制，包括区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。

③个别因素，是指宗地本身的条件和特征，主要包括面积、宽度、深度、坡度、宗地市政设施条件、城市规划限制、宗地位置、土地使用年限等因素。

(2)中马钦州产业园区土地价值测算

根据土地价值=土地单价×土地面积，可以对园区土地价值进行测算。土地面积可以根据园区提供的资料得出，要确定的是园区土地单价问题。就园区土地单价而言，需要区分工业用地和商业、住宅用地两个方面。工业用地方面，各地比照 《〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发〔2006〕307号)执行，北海部分地区为九等，防城港部分地区为十等，钦南、钦北区为十一等。产业园区执行钦南区等别，为十一等，即工业用地出让最低价不得低于144元/平方米(折合9.6万元/亩)。因此，根据工业用地最低标准及钦州市基准地价标准，中马钦州产业园区工业用地最低地价为10万元/亩。商业和住宅用地方面，就全国范围而言，需要按照当时市场价格进行统计，但商业用地可以根据不同的地段、用途、规划控制指标等因素按配套完善后条件进行测算，因此由园区所在的地段、用途、规划控制指标等因素进行分析，2015年园区基础设施将配套完善，可按2015年的市场估价进行测算，得出中马钦州产业园区商业和住宅用地价格在230万-350万元/亩的区间内浮动，取其平均值240万元/亩作为该类型地价。根据上述分析，取工业用地10万元/亩、商业和住宅用地240万元/亩作为土地单价，园区土地价值测算如表6所示。

表6 中马园区土地价值测算表

3.3.2 企业项目融资供求匹配情况

企业融资方式总的来说有两种：一是内源融资，包括折旧和留存收益，其融资成本要低于外源融资；二是外源融资，即融入外部资金。就钦州中马工业园区现状而言，入园企业的内源融资将主要用于项目建设的自用资金，而就外源融资而言，企业可以主要通过土地使用权来获得银行信贷支持，辅以园区政策资金支持、融资租赁等其他的融资方式来获得资金。

根据表3分析，目前入园企业、计划入园企业和在谈企业如果全部入园，按照企业自有资金30%，融资70%计算，总共需要融资将超过500亿元。截至2013年末，入园企业仍未获得融资资金支持，可见企业融资供求缺口巨大。

3.3.3 园区基础设施建设融资供求匹配情况

园区的基础设施建设项目资金，一方面将来源于国家政策资金的支持；另一方面将来源于利用园区土地抵押和财政担保等方式获得的融资资金。

根据表5分析，园区基础设施建设总投资预测为182亿元，其中一期(含启动期)基础设施建设投资预测为52亿元，二期基础设施建设投资预测为56亿元，三期基础设施建设投资预测为74亿元。目前园区已投入基础设施建设资金3.09亿元，从2012年至2015年，国家财政和地方财政将合计补贴32亿元，如果国家和地方财政资金补贴全部用于基础设施建设，则启动期的基础设施建设资金可基本满足；一期全部基础设施建设资金缺口为16.91亿元，二期基础设施建设资金缺口为56亿元，三期基础设施建设资金缺口为74亿元；整个园区的基础设施建设资金缺口为146.91亿元，可见园区基础设施建设资金供需缺口巨大。

此外，根据表6分析，园区可以利用土地价值作为第二还款来源进行抵押贷款获得基础设施建设融资。目前，有农业开发银行计划对园区的基础设施建设贷款16亿元，已报到总行等待审批；区农信社计划贷款7.1亿元、建设银行计划贷款6.5亿元，也正在办理相关手续中。