培育多元化的市场融资主体，引入政府引导基金

我国传统的保障房投融资模式的实质是政府投融资，政府几乎是单一的投融资主体，其弊端是受政府财力和可提供的信用程度限制的影响，不利于政府职能转变，财政资金使用效能低。巨额的政府性融资和负债也给未来的财政带来相当大的风险和压力，反而会制约发展速度，丧失可以更快发展的机遇。通过摒弃传统的投融资模式，推进市场化的投融资体制，培育多元化投融资主体，多方参与建设，多方参与运营，不仅有效解决目前保障房建设中财力短缺的问题，还有利于促进国有经济布局的战略性调整。通过投资主体多元化改造，可以吸纳相当数量的社会资本，进一步扩大保障房融资规模和渠道。因此，建议引入地方政府引导基金，通过引导基金撬动广泛的社会资本，用以支持保障性住房和重大基础项目建设，推动地方保障房和基础设施建设顺利开展，促进经济社会协调发展。

下面来举例阐述引导基金模式在住房保障开发建设资金中的运用。在地方住房保障融资过程中，地方政府出资10亿元（10%），区县政府出资10亿元（10%），此20%的垫资资金成为政府的信用和劣后资金。通过基金公司，市场化发行专门用于保障房建设的基金，向建设保障房项目的总包单位和社会资本募集总注册资金剩余80%的份额，即80亿元资金。由于注册资本为项目总投资所需资金的30%，因此项目总投资所需资金的另70%向银行申请贷款解决。由此，通过引导基金可以解决我国333亿的保障房建设的资金来源。政府实际仅出资20亿元，即333亿元的6%份额作为本金进行投资，通过引导基金的杠杆作用，进行16.7倍的放大投资效果，撬动了巨大的保障房项目融资资金。同时，地方政府投入20亿元的资金，开发333亿元的住房保障建设工程，可以进一步改善城市面貌和基础设施，提高GDP增长，增加财政税收来源，引导社会就业。

在基金份额分配中，地方政府平台建设引导基金出资20亿元，认购A 3份额（占基金规模20%）；参与建设保障房项目的总包单位出资一定比例金额，认购A 2份额，社会募集基金的剩余份额，认购A 1份额（A 1＋A 2共占基金规模80%）；基金公司担任基金普通合伙人（GP）。基金投资期限设为3年，基金募集期限根据住房保障项目的规模分期募集设立。基金投资总额，以注册资金方式投资于保障房项目。基金管理费为2%，由基金公司收取。按照投资人购买基金份额等级，投资人收益的优先等级为A 1＞A 2＞A 3，政府的引导基金处于劣后等级，并作为保障房项目的担保资金。其中A 1类投资人，将每年获得收益分配，A 2和A 3类投资人到期一次性获取收益分配。地方政府在保障房项目结束进行回购，由此政府引导基金回收并可投入其他项目作为引导基金。保障房项目投资为333亿元，其中，引导基金撬动社会资本总共进行基金投资100亿元，银行提供开发贷款233亿元。项目建设期为两年，第三年为政府回购期；政府回购按季支付，每季支付比例分别为30%、30%、20%、20%。

同时，可以根据地方的保障房建设发展规模，尝试建立从中央级、省级到地市级的三级引导基金。假使中央政府划拨3 000亿元进行地方保障房建设补贴，按照中央政府3 000亿元本金投资，地方政府再配套同等金额，可完成30 000亿的大规模保障房建设投资。同时中央政府应该根据地方政府保障房建设的绩效来分配、调整保障房建设补贴，通过摒弃简单无序的拨款模式，鼓励保障房建设项目多并且改善落实真正到位的地方保障房建设，而并非依据保障房建设的困难程度决定。只要地方保障房建设成绩优异，便可以得到相应的三级引导基金，而且在由中央至地方的资金转移支付过程中，相应的金额、速度、优先程度均应得到保证，反之，假使某些地方在保障房建设过程中发生拖欠情况，将直接影响上级政府的引导基金的划拨力度和政府的授信担保。因此，通过政府统一担保和风险控制，充分使用政府保障房建设补贴，可以鼓励地方政府更加积极投身保障房建设中，并起到一定的信用担保和风险控制的作用。值得一提的是，政府投入的引导基金在项目结束以后便可以收回并投入新的项目，使政府的保障房建设资金可再生，可循环，可壮大。它可以从发达地区向欠发达地区流动，成为跨区域滚动使用的资金流。

政府的引导基金有利于加快本地区保障房建设步伐，完成年度保障房建设硬指标的同时，借力社会资金，破解保障房建设融资困局。政府通过延缓保障房建设的巨大资金缺口，利用自身的信用担保，引导社会资金投资保障房建设，社会资金优先获得高于同期银行存款利率，并且在政府的担保支持下，社会资金的安全性得以保证。同时，政府还可以获取一定的基金份额收益。保障房开发建设的市场化程度越高，保障条款和资金来源越加规范，政府引导基金便可以更加充分地解决保障房项目融资资金缺口的问题。在此过程中，政府逐渐缩小其管控权限，充分发挥市场机制，允许更多的市场主体协助政府运作，这不仅保障了民生，改善了基础设施建设，而且还化解了政府的负担。