商业地产的相关理论

1.商业地产的界定

商业地产的概念有狭义和广义之分，国内学者对商业地产这一概念多采用狭义范围内的含义。主要有以下三类观点：

第一，认为商业地产是“商业服务业经营用途的物业形式”。陈建明指出商业地产从狭义上讲，是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。刘菲和王洁指出：商业地产通常是指具有商业经营用途的房地产形式，包括各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、商用公寓、写字楼、酒店、会议中心等房地产形式。从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、酒店、会议中心以及各类商业服务业经营场所。狭义的商业地产是专指用于流通服务业经营用途的物业形式，主要包括批发、零售、物流、餐饮、居民服务、健身休闲娱乐服务等商业物业设施。中国房地产估价师协会对商业地产的定义是，商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、店铺、超级市场、批发市场等。强调商业地产是为商业服务，并且是非住宅的属性，包括的范围比较广泛，涉及了写字楼和酒店等房地产类型。

第二，认为商业地产是“具有地产、商业与投资的三重特性的综合性行业”。郭险峰在其文章中提到，商业地产是从经营模式、功能和用途上区别于住宅地产、公寓、写字楼等房地产形式的房地产业一个分支，其开发目的主要是用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途。因此，商业地产既具有地产特性，又具有商业与投资三重特性的综合性行业，并且与单纯的投资和商业，以及传统意义上的房地产行业相区别。对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓认为：商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

第三，认为商业地产是住宅地产以外的地产产品和服务的总称。建设部政策研究中心研究员、城乡规划处处长翟宝辉指出：所谓商业地产是指除了住宅地产以外的地产产品和服务的总称，如开发经营酒店式公寓、写字楼、商场、健体中心等等。

从以上三种不同界定可以看出来，商业地产的概念的分歧主要在于广义、狭义之分。从广义概念上讲，主要指各种非生产性、非居住性物业，包括公寓、会议中心、写字楼以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括酒店、超市、临街商铺、社区商业街区、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场与Shopping Mall等。本文主要是研究狭义概念的商业地产。因此，本文认为商业地产主要指按照用途划分的用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等商业用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅、写字楼与标准厂房等房地产形式。

2.商业地产的特征

商业地产是从经营模式、功能和用途上区别于住宅地产、公寓、写字楼等房地产形式的房地产业一个分支，其开发目的主要是用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途。因此，商业地产既具有地产特性，又具有商业与投资三重特性的综合性行业，并且与单纯的投资和商业，以及传统意义上的房地产行业相区别，它是一个以商业经济为引线的不同利益层相联系的复合型地产形式，其利益层由开发商、投资者、经营者和消费者构成。

表1　商业地产与住宅地产的区别

续　表

相对于住宅物业，商业地产收益性强、经营方式多样化，以租赁经营为主、风险大、投资规模大、经营管理要求高、经营内容多样，具体说来，商业地产的特征主要表现在复杂性、风险性、专业性和外部性等几个方面：

（1）复杂性。商业地产的复杂性体现在参与主体的多元化（投资者、经营者、运营者、终端消费者和政府）、价值追求的多样化（商业价值、租赁价值、投资价值和开发价值等）、资源整合和价值整合的高复杂程度（兼具地产、商业和投资三重特性）、经营模式和经营方式的多向选择（出售、出租，统一经营、分散经营的选择和组合）等方面。

（2）风险性。一是建设规模大和开发周期长，Shopping Mall、商业街等商业设施的规模动辄数10万平方米，要求开发商具备雄厚的资金实力或强大的融资能力；二是投资回收期长（从开始建设到收回投资一般在10年以上），一定程度上也意味着投资回报的不确定性。

当然，高风险也意味着高收益，相同区位的商业地产项目租售价格一般相当于住宅地产的2～3倍；在黄金地段，价格可能更高。且当经营成功时，商业地产项目会带来长期稳定的现金流，这是开发商热衷商业地产项目投资的重要原因之一。

（3）专业性。商业地产开发的利益最终须通过商业经营来实现，因而商业地产项目不仅涉及建筑形态、功能空间、技术要求和环境配套等地产开发专业内容，还包含产业经济、消费水平、人口数量、市场容量、业态选择、商品定位及商业运营等商业专业知识，要求开发商在选址、立项、规划、招商、设计、建设、运营、管理等各个环节上整合人才、资金、技术、管理等资源。尤其是商业地产的前期招商和后期运营管理阶段对参与者的专业性要求更高。

（4）外部性。大部分商业设施具有公共物品属性，因而也决定了它们有着较强的外部性。一个成功的商业地产项目可以成为“城市名片”，一个失败的商业地产项目则会带来交通、治安等社会问题。发达国家的经验显示，政府对商业的整体规划、对商业设施建设的听证制度设计等行为可以促进商业地产项目的外部经济，同时大大抑制外部不经济。

3.商业地产发展的动因

为了利益的最大化的目标，企业必须根据环境变化调整发展战略。企业投资商业地产，从内因分析，是企业追求更大的投资回报的结果，企业实力的增强使其有能力放弃资金的快速回笼要求而追求长期发展的净现金流和高收益率，企业由开发商转变为运营商；从外因分析，是受到市场消费需求变化的驱使，消费者追求的不再仅仅是产品本身，还有是商业服务产品。

3.1　商业地产是提高收益率的长期回报模式

商业地产之所以迅速扩张，与商业地产开发的高收益性、长期性和稳定性直接相关，迎合了地产开发商的需求：

（1）高收益性。商业地产项目的长期回报，主要来源于未来地产的租金收入和运营收入。好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值，其长期收益一般远远大于一般地产包括住宅的销售回笼资金的模式。

（2）长期性和稳定性。承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，一般来说商业地产租约为3～5年或更长；此外，租金的递增保证了商业地产长期的收益增长，先付后用的付款方式使租金收取也较有保障。

此外，从长远战略上讲，对于要求长线发展、具有一定规模的企业而言，持有一个成功的商业地产项目既可以获得资产增值收益，也可以享受商业地产品牌升值所带来的收益，例如在资产评估时企业的融资能力得以提升，新商业项目的推出被广泛认可。

3.2　消费市场的需求变化引发商业地产发展

（1）经济发展。经济因素包括宏观经济环境、微观经济环境、市场环境、金融环境等对于区域发展具有推动作用的各类经济因素。一个区域的经济实力的强弱，对于区域的投资吸引力，具有重要的影响。区域经济力水平越高，其投资吸引力越大。

宏观经济环境对于区域投资的影响最为直接也最为明显，具体来讲，宏观经济环境主要从以下几个方面进行考虑：经济发展速度和稳定性、币值稳定程度、通货膨胀情况、外债情况等。例如当一个区域经济发展状况良好时，各项经济指标也处于健康发展的阶段。对于以获取利润为核心的投资者来说，往往选择这样的区域来进行投资。这是因为在经济发展良好的地区，投资机会往往比较多，且经济的增长势头也使得投资的成功率和回报率相对较高，这为商业发展提供了最基本的保障。近些年，国内经济的持续向好和商业地产租金的稳步上扬吸引越来越多的企业投资商业地产。

此外，微观经济环境，这里强调的是区域经济环境，也是影响商业地产发展的因素。不同城市的投资吸引力主要取决于城市经济发展水平和城市内关联产业的集聚水平、配套水平。

（2）城市化进程加快。中国城市化建设正在加速，不断拓展的城市直接刺激了城市商业房地产的发展。

（3）政府鼓励。从政府行为角度来看，对商业地产投资具有推动或抑制作用的有各类经济政策因素。经济政策对商业地产的影响非常明显，如果地方政府推行鼓励投资的政策，会诱导投资的增加，反之则可能降低投资的比重。

一方面，地方政府支持商业地产的发展。商业地产可以解决从税收到就业，从形象工程到民心工程的一揽子问题，因而地方政府一般对商业地产的发展有一定的优惠政策，比如为投资提供税收金融方面的优惠。在地方政府的支持下，无论是开发商还是个人投资者，均看好商业地产的前景，促使商业地产升温。

另一方面，严厉的购房调控政策引导资金流向商业地产。近几年来，国家频繁出台调控政策，传统住宅业受到挤压。但严厉的调控政策未对资金进入商业地产加以限制，在未来调控可能“常态化”、住宅销售增速已经明显放缓的背景下，商业地产或许能够带来源源不断的收益。

（4）居民生活水平提高。社会整体经济水平的提高，使得人们的收入和消费水平提高，对商业尤其是零售业的需求增加，这必然要求建设更多的商业地产——居民购买力提高，最终营造了对商业地产的市场需求。近年来我国城镇居民人均可支配收入以较快的速度增长，带动了商业的发展，表现为商业地产投资额的快速增加。