遵循大城市率先扩张发展的规律

《城市化发展学原理》告诉我们，大城市超先增长是城市化发展的基本规律。那么，大城市之所以会在城市化进程中超先增长，可以从三个角度进行解释。一是从经济学原理的角度解释为这是由城市规模比较成本决定的，即大城市无可替代的比较经济利益和社会效益，一有机会，人们就想方设法进入大城市。二是从城市化发展的内在规律性解释为这是由城市引力场和城市化“城市聚变引力”、“乡村裂变推力”、“城市文明普及率加速”三大定律相互作用决定的，最明显的是城市文明普及率加速定律的作用。一般情况下，城市规模越大，城市人口比重越高，交通信息传递越灵，城市化开放程度越广，城市文明的辐射力就越强，城市文明在全社会的普及程度就越高。正是由于城市文明的传播、普及才吸引了更多的农村人口到大城市里去投资、创业、就业、谋生，从而使城市规模进一步扩大，大城市数量不断增加。三是由城市物质技术基础要素支撑的，如交通设施、运载工具、信讯通息技术等。这样，用大城市超先发展的规律来解释一些大型房地产企业的发展轨迹，就会明白为什么房地产要由一、二线城市逐步向三、四线城市梯次布局发展的道理了。当然，也有很多房地产是由优势明显、潜力突出、发展快速的三、四线城市和城市郊区逐步发展壮大，实现了原始资本积累后再走向一、二线城市并布局全国发展的。

一般情况下，房地产在作发展战略考量时，不论是一个区域内城市化处在什么样的发展阶段，首选进入的城市一般会是这个区域内大城市或中心大城市，然后在城市群体系中按照大中小城市规模梯次布局发展。这也是遵循城市化发展一般规律，按照房地产与城市化发展呈正相关关系的思维来考量的，实践证明这是多数房地产企业的发展战略选择。这样，一个区域内大城市率先扩张发展就为房地产发展提供了机遇。那么，如何认识和抓住这个机遇呢?首先要对现有大城市增长的势头和潜力进行判断，其次是对较快速进入大城市行列的中等城市的发展势头和潜力进行预判，最后是选择进入的城市和时机，即时间节点。

按照我国行政管理体制和惯例，一个区域内的某个大城市进入率先发展阶段，首先是要有国家层面批准的城市化发展规划为依据，特别是这个大城市在国家层面或区域内的功能定位;其次是以国家批准的，以行政区划调整、产业新区、经济新区设立等为特征的城市发展框架的确立，接着就是国家政策的支持，最后落实到地方财政、社会资本投入基础设施建设，直到产业(企业)跟进按规划布局发展。只要这些“征兆”存在并且势头强劲，就可以判断为这个大城市进入了率先扩张发展阶段，就是房地产进入的最佳城市和有利时机。这样的城市近年来在我国有许多，这里就不再列举了。

那么，对将可能快速进入大城市行列的中等城市又如何预判呢?当然要首先看它在区域内城镇规划中(或城市群中)的功能定位、比较优势、发展潜力，承接大城市产业链条延伸的优势和能力等，如果这些因素是正向的，那么它就有可能快速进入大城市发展的行列，也是房地产业发展要优先选择的城市。比如，长三角城市群中的无锡市就属于这种快速进入了次中心大城市的原有中等城市。

当然，进入特色小城镇发展也可以同步考虑。往往这样的小城镇依托的是自然资源禀赋、区位优势、地域特色、传统文化等因素，并以旅游休闲业、生活性服务业等为主导产业;也有围绕在大城市的周边，由“一个重点项目带动发展为一条产业链，一条产业链延伸壮大成一个产业集群”，进而发展成为小城镇，它们是房地产业有限开发、特色发展的选择地域。多年来，依托旅游资源而发展起来的诸多中小城镇就属于这种情况。比如，张家界市、黄山市、井冈山市、敦煌市、大理市等，以及围绕大城市周边的青岛即墨温泉镇、动车小镇(原四方机车厂搬迁而形成)等多是在过去县城、镇驻地基础上依托旅游资源、其他产业的发展而逐步兴起的中小城镇，其产业主要有旅游观光、健康疗养、游乐园、度假村，以及为其配套的酒店、宾馆、商贸中心等生活性服务业，还有一些低能耗、低污染、低排放的高新技术产业。