完善老小区物业综合管理建立健全长效管理机制

完善老小区物业综合管理建立健全长效管理机制

江东区政协

加强老小区综合管理，是践行“以人为本、以民为先”理念、解决人民群众最关心最直接最现实利益问题、提升人民群众生活品质的民心工程，是推进和谐社区建设、提高城市文明程度和管理水平的基础工程，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的实事工程。近年来，区委、区政府高度重视老小区综合管理工作，将其作为改善民生的一项重要工作抓手，进行了积极的探索，并取得了较好成效。但与区委七届七次全会提出的“优化人居环境”的工作目标和新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》提出的新要求相对照，我区的老小区物业管理模式仍需进一步创新，老小区物业管理长效机制也亟待建立。

一、老小区物业管理的历史背景和基本现状

目前，我区共有72个社区，住宅小区157个，共计建筑面积1364万平方米。其中1998年12月31日前交付使用的老住宅小区（本文统称老小区）有56个，零星地块有56处，计建筑面积555万平方米，占总面积的40%。老小区居民共有78074户，约19万人，占全区总人口的60%以上，其中低保户约1010户，占全区总数的90%以上。

（一）老小区房屋的基本情况

作为宁波市的老城区之一，我区建于上世纪70—90年代的老小区偏多。该时期建造的小区主要是由政府统一分配、租金较低的福利性住房。1986年前后，全国实行住宅综合开发建设，开发单位按照经过批准的开发方案，配套进行房屋、各项市政公用和生活服务设施的建设。该时期建造的小区规模较大，各种设施配套虽比较简单但基本具备，居民大多为旧城拆迁户及单位购买后安置职工，也有一定比例的商品住宅。1992年，国家实施了住房制度改革，住房实物福利分配方式逐步转变为货币工资分配方式，推进了住房的商品化和社会化。该时期建造的小区配套相对齐全，但没有物业管理长远规划。1998年12月，住房实物分配制度彻底转变为货币化补贴分配制度。据此，宁波市将1998年12月31日前交付使用的小区称为老小区。与此同时，我区也实行了住房制度改革，原有的16000多套公房和单位房中约15000套转变为居民个人产权房，也称房改房。目前，仍保留的约1000套公房，由房管所管理，多为出租，租金收入主要用于对房屋的维护和维修，即以租养房。

（二）老小区基础设施和环境改善的基本情况

近年来，区委、区政府对老小区管理工作高度重视，通过开展老小区整治、建设封闭式平安小区等工作，老小区的人居环境有了明显改观，基础设施得到有效维护和更新，老小区管理基础不断改善。在2000年启动的第一轮老小区整治中，我区1998年年底前建造未实施物业管理的老小区全部进行了整治，建筑面积为384.4万平方米，居民53474户，市区按2∶1比例共投入2亿多元，老小区的基础设施有了较大改善。针对实施物业管理的老小区，第二轮老小区整治五年规划于2008年启动，整治经费为75元／平方米。目前我区已投资4238万元，完成了6个小区的整治，总建筑面积约56.48万平方米，涉及居民6903户。在小区治安维护方面，2006年以来，区政府共拨出228万元专款用于老小区居民楼道电控防盗门补贴，共安装2242扇，惠及居民近2万户，使老小区治安防控水平得到有效提升。2007年区政府将“建设平安江东视频监控网”作为实事工程，投入近1000万元在百丈、东胜、白鹤、明楼四个街道的32个老小区安装了视频监控系统，后期又投入132万元，完成了社区视频监控室与7个街道和江东公安分局视频监控室的联网，监控室配备了专职工作人员，取得了较好的治安威慑防控效果。

（三）老小区物业管理的发展历程及现状

1994年，物业管理作为一个新兴行业进入宁波市，江东区物业管理于1996年开始起步。随着市场化运行机制的不断推进和职能部门的不断探索，我区老小区管理目前主要有物业管理、准物业管理、社区自治管理和业主自治管理四种模式。

表1　江东区老小区管理基本情况

1．物业管理模式

目前，24个小区由19家物业公司进行管理，其中12家企业为市三级资质，2家为二级资质，5家为一级资质。这部分小区物业管理制度健全，合同关系明确，运作比较规范，提供了保修、保安、保洁、保绿、保序等较全面的物业服务。

2．准物业管理模式

准物业管理模式是我区老小区管理的创新之举。2005年，针对当时老小区物业管理企业纷纷想退出、老小区整治成果亟须巩固的现状，在广泛调研和借鉴上海等地先进经验的基础上，提出了老小区“准物业”管理模式。准物业管理是实行除保修外的“四保”（保安、保洁、保绿、保序）物业服务，按照6元／户、月收取物业管理费，具有物业管理若干特征的不完全物业管理模式。具体是在区建设局的业务指导下，在街道的统一谋划和社区党组织的领导下，以“三位一体”（社区居委会、业主委员会、物业管理企业）机制为基础，政府的政策性补贴为保障，实施对老小区的综合管理。近年来，在区政府的大力扶持和部门、街道、社区各方的共同努力下，已取得了较好成效。小区环境面貌改善明显，“三位一体”合力明显增强，受到了各街道社区和居民群众普遍认可，老小区管理与收费逐步向良性循环发展，2007、2008年物业费平均收取率分别上升到72%和84%。

3．社区自治管理模式

这类小区大多数规模小、出入口多，据统计，共有出入口186个，平均每个小区有8个出入口。出入口多、基础设施差，导致管理成本偏高，物业管理企业无法进入。在各街道的统筹下，这些社区主要实行自治管理，其中卫生保洁由社区按照36元／户、年的标准收取少量的保洁费维持，或街道给予相应补贴；治安和秩序管理大多数由区政府或街道采取岗位性补贴聘请专门人员进行，各类市政设施由各产权单位进行维护，日常管理由社区承担。

4．业主自治管理模式

目前只有丹凤社区，由业主委员会聘请自治服务站负责小区的保洁、保安、保绿等服务，24名自治服务站人员主要以社区内下岗失业人员为主。社区通过收取物业服务费、停车费和经营用房收入维持自治服务站运作，街道给予相应经费补贴。

二、老小区物业管理中亟待破解的难题

老小区的物业管理目前普遍简单、粗放，无法为人民群众提供优质的服务，成为社会各界和广大居民群众普遍关注的热点难点问题。积极探索破解老小区物业管理难题的有效方式，完善老小区物业综合管理已成当务之急。

（一）先天不足，老小区物业管理推进难

1．硬件基础设施差

1996年前建造的老小区基本上没有统一规划、未考虑物业管理，基础设施原本就薄弱，随着时间的推移，很多设施不断变得陈旧或老化。尽管针对这一现状，政府投入大量资金，对很多老小区都进行过整治，主要是屋面、墙面、路面粉刷维修和管道疏通。但由于污水管道、化粪池等市政设施改造不彻底，无法根本解决老小区基础设施老化陈旧等问题，治标不治本，而且很多整治项目保修期满后又面临再次破损，墙面脱落、污水管道和化粪池堵塞等问题时有发生。

2．维修资金难到位

理论上，房屋维修责任分别为：1000套公房主要由房管所通过“以租养房”的方式负责维护；15000套公房房改房和单位房改房主要是通过申请维修基金进行维修；公房房改房的公共部位公用设施维修责任在房管部门，单位房改房由原来的售房单位负责维修。房屋维修基金是实行住房制度改革时，由售房单位和个人分别按不低于售房款的20%和2%提取，由市住房基金管理中心统一管理。但维修基金的支取程序十分复杂，而且目前也只能申请动用维修金的利息，即使能申请到，也远不够维修所需支出。在房屋维修金难以到位的现实情况下，老小区维修往往个案、应急、零星解决：在物业管理的老小区，物业企业虽本应承担维修任务，但因资金无法到位，有的拒绝提供维修服务，造成居民对物业企业的不满；有的提供简单的维修服务，维修资金由企业垫付。在整治后实行准物业或社区自治管理的老小区，整治项目在保修期内的可以由项目整治单位负责保修，整治项目外或超出5年保修期的，维修责任就难以落实，有的是由街道综合协调，通过拉赞助等方式解决，但大部分问题得不到及时或彻底解决。

3．“造血功能”不足

老小区物业管理企业自身经营收入主要来源于物业管理综合服务费收入和物业经营用房租金收入。首先，由于老小区居民低收入人群居多，花钱买服务的意识不强等原因，造成老小区物业管理综合服务费收取率偏低。其次，物业管理用房配置严重不足，根据《宁波市物业管理条例（修订稿）》规定：建设单位应当依照物业建设工程规划许可证的地上建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，但1998年前建造的小区基本没有配备。同时，老小区一般管理区域偏小，物业管理效益也不高。

（二）体制滞后，老小区物业管理合力形成难

1．管理体制滞后，行政职能管理作用发挥不充分

一是主管部门力量不足。区建设局是区物业管理行政主管部门，具体业务由房管处负责，但由于2002年机构改革，房管处由原来区直属事业单位变成了建设局下属自收自支的事业单位。目前区物业办仅有在编人员3人（其中1人还是房管处副处长兼职），区物业办工作人员势单力薄。二是街道属地管理职责不明。尽管2008年市政府明确提出“重心下移、属地管理”的指导原则，要求“属地街道负责属地老小区日常管理工作”。但我区目前在街道层面，物业管理只属于城管工作的一部分，由城管科负责。而街道城管科不仅人员少，而且当前大量的工作是拆迁，因此很少顾及物业管理工作，更不用说由专人来负责属地老小区日常管理工作。

2．协调机制滞后，三级管理网络作用发挥不充分

在区级层面，由于没有建立全区物业管理协调机制，主管部门和相关职能部门之间缺乏日常沟通交流，协调配合力度不够，遇到问题时只能临时协调，造成齐抓共管的效果不明显。如老小区内的五小行业的整治始终是个难题。在街道层面，也没有相应的协调机制，难以统筹各方力量，形成管理合力，导致街道对辖区内物业管理企业和业主委员会的管理指导作用不明显。在社区层面，由于社区居委会、业主委员会和物业公司三者之间没有相应的沟通平台，导致“三位一体”作用难以发挥。此外，由于物业管理争议化解和纠纷处理工作机制未建立，导致很多争议和纠纷没有及时得到解决，无法真正化解在基层。

3．考核体系滞后，奖励资金激励作用发挥不充分

在物业管理小区，虽然有每月一次的日常考评和每年一次的综合考评，但对于考评结果，职能部门只是以发通报形式，让物业企业知晓，对于物业企业缺乏有效约束和激励作用。在准物业管理小区，尽管曾起草过相关考核办法及评分细则等，但都未正式成文，导致无法考核，更无法将考核结果与政府贴补资金划拨挂钩，对政府贴补资金的使用情况缺乏有效监督。在社区自治管理小区，由于其管理及用工情况的复杂性，没有也难以实行统一的管理标准。

（三）统筹不够，老小区物业管理经费整合难

1．市级政策落实不到位

2008年，宁波市先后出台了《关于加强宁波市老小区物业管理工作的实施意见》和《宁波市老小区物业管理补贴考核评价办法》，明确规定：每个实施物业管理的老小区管理经费计划补贴额度为0.05元／平方米、月，补贴时间为10年。老小区物业管理补贴资金由市建委在老小区整治经费中按10元／平方米的标准提取。目前，海曙、江北区都已制定相关的具体实施意见和操作办法。然而，我区补贴仍存在厚此薄彼现象，只对准物业管理小区给予贴补，贴补标准约为0.16元／平方米、月，而对物业公司管理的小区仍没有落实市政府的贴补政策。

表2　2008年海曙、江北区老小区物业管理奖励贴补经费标准对照表

2．政府资金贴补不平衡

对于准物业管理，区政府给予了较多的经费补贴，据统计在准物业管理企业收入结构中，政府补贴资金占企业所有收入的平均比例达到67.21%，政府承担了约2／3的企业运行成本。而在实施市场化管理的老小区，企业亏损现象严重，在社区自治和业主自治管理小区，管理经费也严重不足。这造成了四种老小区管理模式不同主体心理上的不平衡，认为厚此薄彼，甚至可能导致物业公司与政府之间的博弈。如有的物业公司为享受准物业的同等补贴，故意申请退出，再以准物业模式进入，或申请直接转换为准物业模式。同时，很多社区自治管理社区要求实行准物业或加大政府扶持力度的呼声也很强烈，如丹凤社区自治服务站就强烈要求享受准物业待遇。因此，如果不能合理处理好相互之间的利益平衡问题，将有更多物业企业退出老小区管理，势必给政府、街道、社区工作带来较大压力，特别是对社区建设、文明城市（区）创建等造成较大影响。

3．“费随事转”难落实

根据甬政发〔2005〕131号文件规定，对整治后的老小区，市政、环卫、园林、街道等职能部门要将相关职能委托给物业企业，并做到“费随事转”。但目前我区老小区市政、环卫、园林维护等相关职能既没有实施委托，也没有做到“费随事转”。

（四）各有困扰，老小区多元管理模式面临成长烦恼

1．物业管理模式步履维艰

一方面，老小区物业管理费标准偏低，收取率也低，导致物业管理企业赢利空间极小，甚至亏损。如目前房管处下属的东房物业负责管理的10个老小区（面积约为100万平方米），每年亏损近150万元。根据我区当前的物业成本分析，物业管理费收缴率必须保持在85%以上，才能维持物业服务企业的正常运作，而实际上，近年来我区24个老小区物业管理费的平均收取率仅为40%左右。另一方面，新《劳动合同法》对社保、加班工资都作了明确规定，最低工资标准近年来也大幅度提升，导致物业管理的成本不断加大，有的甚至要提高50%。物业公司只好通过减少服务人员、降低服务标准等方式，勉强维持运作。目前，很多物业管理企业尤其是资质较高的物管企业，不愿接管老小区，正在管理老小区的也有了退出的念头。

表3　江东区物业管理老小区2008年企业运行情况表

2．准物业管理模式有待完善

尽管准物业管理取得了较好的效果，但在管理运行中也存在一些问题。首先，在资金贴补方面，一是资金渠道单一，区级财政压力较大。2008年在11个准物业小区（114万平方米），共投入278.8万元。目前准物业管理老小区的政策性贴补都由区级财政承担，而原来实行平安小区管理时，管理资金贴补由街道承担。二是政府贴补资金存在流转不畅现象，对有关费用的使用情况缺乏有效监督。2007年对11个准物业管理小区应贴补资金为278.8万元，而物业企业实收只有223.4万元。

表4　2007年准物业管理贴补资金发放情况表　单位：万元

在规范化管理方面也存在一些问题，主要表现在三方面：一是管理政策规定没有形成规范性文件。虽然准物业管理实施近4年，但准物业管理办法、政府贴补经费的测算、准物业管理服务标准和考核办法、贴补经费的申报核拨程序等，都没有正式发文形成规范性文件。二是部分工作机制没有完全落实到位。如“三位一体”的运行各有差异，小区的管理服务费，有的在社区居委会积极配合下，收取率偏高，有的配合不紧密，则收费率相对较低。三是由于考核结果没有与政策性贴补经费的核拨挂钩，政策性贴补对老小区管理没有发挥应有的激励效果。

3．社区和业主自治管理模式有待优化

一方面，社区自治多为开放式、分散式，水电管线等基础设施老化较严重，造成了保安、保洁、维修等管理成本过高。各街道尽管管理方式各有不同，但都贴补了大量经费。

表5　2008年社区和业主自治管理老小区各街道资金贴补情况表

另一方面，社区压力较大。在由社区居委会负责综合管理的社区，物业管理方面的工作需要牵扯社工较多精力，影响了其他日常的社区服务工作；由于缺乏专业人员，也无法提供专业化服务。此外，社区管理经费也严重不足，如王隘社区2008年出现11万元多的赤字。在业主自治管理的丹凤社区，也存在严重亏损现象，2008年亏损12万元。

三、完善我区老小区物业综合管理的具体建议

完善我区老小区物业综合管理，是贯彻落实科学发展观的生动实践，是保民生促和谐的重要举措，是建设现代化新中心城区的客观需要，是促进就业创业工作的有效途径。因此，要加快完善老小区物业综合管理，积极探索江东区老小区物业综合管理长效工作机制。

（一）完善老小区物业综合管理的目标定位和原则把握

完善我区老小区物业综合管理，建立长效管理机制，要紧密结合我区经济社会发展的方向和水平，紧密结合建设现代化新中心城区的战略目标，制定加速完善老小区物业综合管理的工作目标。这个目标总体来说，就是要通过三年努力，经过健全组织、建章立制，重心下移、完善扩面，全面推进、提高水平三个阶段，按照“分类管理、分类指导”的管理模式和“分级考核、以奖代补”的经费补助方式，基本理顺全区老小区“条块结合、属地管理”的管理体制，基本构建“以物业管理为主导，以准物业管理为特色，以社区和业主自治管理为补充”的管理体系，基本形成“平安、整洁、优美、宜居”的良好环境，居民满意度有较大提高。

老小区的长效物业管理有其特殊性，要在坚持“政府扶持、市场运作、业主自治”基本方向的前提下，切实把握好三个原则：一是市场机制原则。要遵循市场经济规律，按照政府引导支持、企业市场化运作的思路，积极推行物业管理的操作模式，在实践中既要体现政府的工作导向性，给予物业管理必要的扶持和支持，同时要防止企业与政府的利益博弈，影响市场公平竞争。二是实事求是原则。一方面，对整治后具备条件的小区要积极实施物业管理，对条件尚不具备的小区，可暂时实施准物业管理或社区和业主自治管理，但必须积极引导并努力创造条件，促使其逐步向市场化物业管理过渡；另一方面，可以根据老小区实际的管理条件、居民要求提供服务的内容，调整物业管理的服务方式和内容，充分体现规范和实际相结合的改革精神。三是有效倾斜原则。从某种程度上讲，老小区实施物业管理离不开政府的扶持和支持，而政府的支持作用应该体现为有效性和有限性。有效性要求政府为物业管理的引入创造条件，给物业企业提供必要的管理经营条件，帮助物业企业解决运营中的实际困难。有限性又要求政府的扶持和支持在于促进成长，鼓励走向规范成熟，而不是保护依赖，防止守成不能发展。

（二）提高思想认识，强化老小区物业综合管理中的行政责任

1．增强完善老小区物业综合管理的使命感和紧迫感

首先，完善老小区物业综合管理是保民生促和谐的重要举措。据统计，我区老小区居民达78074户，约19万人，占全区总人口的60%以上。这些老小区能不能管理好，不仅影响到城区整体面貌，也直接关系到千千万万居民群众的日常生活。其次，完善老小区物业综合管理是建设现代化新中心城区的客观需要。创新老小区物业管理模式，为广大居民群众创造“宜居、宜业”的生活环境，是现代化城市管理不可或缺的重要内容，是我区提升城市管理功能、创新发展的具体举措，也是现代化新中心城区建设的客观需要。第三，完善老小区物业综合管理是促进就业创业工作的有效途径。物业管理行业属于劳动密集型行业，提供就业岗位较多，而且大部分物业管理岗位对学历、工作经验等方面要求不高，能够有力推动下岗失业人员，特别是“4050”人员等就业问题。2009年市政府下发了《关于当前经济形势下推行老小区保安保洁企业化运作的通知》，也明确提出要“通过体制机制创新，把公益性岗位开发和困难对象就业援助工作纳入物业企业服务管理轨道”。这对提高社会就业率，促进社会安定和发展都有着积极的意义。

2．强化街道在老小区物业综合管理中的责任

2008年宁波市《关于加强宁波市老小区物业管理工作的实施意见》（甬政发〔2008〕73号）中明确提出“属地街道负责属地老小区日常管理工作”和“基层社区居委会要充分认识到老小区的物业管理工作是社区管理中不可分割的一部分”。因此，各街道要充分发挥综合协调作用，及时解决小区管理中存在的问题，在社区服务中心增加物业服务职能，加强对辖区内社区物业管理工作的指导、监督和管理工作。各社区居委会要积极指导业主委员会加强自身建设，参与对物业服务企业的监督和物业管理纠纷的调解工作。

3．加强老小区物业综合管理组织保障

要按照物业管理有关法规和文件精神，结合我区实际，尽快建立和完善“区、街道、社区”三级监管协调网络体系，并明确各自职责，建立健全相关运行机制。区政府要成立区物业管理工作协调小组。协调小组成员为物业管理工作相关部门，采用定期联席会议制度，协调处理全区物业管理工作的重大事宜。协调小组成员单位要在“区、街道、社区”三级监督协调网络体系中分别履行相应职责。区物业管理工作协调小组要下设物业管理办公室，负责区物业管理工作协调小组的日常事务，指导街道社区居委会开展工作。各街道要负责属地物业管理日常工作，要成立相应的物业管理工作协调小组。采用联席会议制度，召集小组成员及时协调处理各街道物业管理工作的突出事宜。街道成立物业管理服务站，配备1～2名工作人员，负责本街道物业管理工作协调小组的日常事务。基层社区居委会要将物业管理工作纳入日常管理工作，专人负责物业管理工作，并采用社区居委会、业委会、物业企业三方例会议制度。在准物业管理小区要建立“三位一体”工作运作机制。

（三）创新管理模式，构建老小区物业综合管理体系

1．以市场化、专业化物业管理模式为主导

对实施市场化管理的24个老小区，要加强与市级政策的对接，通过考核与奖励相结合，给予一定经费补贴，弥补物业管理企业管理资金缺口，维持企业的正常运作，保障企业提供高质量的物业服务。补贴经费要先统筹再划拨，即先把市、区、街道贴补经费统筹，再依据考核结果划拨到物业管理企业。物业管理小区的奖励资金来源主要为市政府对老小区的0.05元／平方米补贴经费，以及区、街道按一定比例配备的补贴经费，可参照海曙、江北做法，以0.10元／平方米、月（其中市0.05元／平方米、月）为总补贴标准。要加强监管和引导，参照市物业管理协会制定的《宁波市物业管理行业服务等级参考标准》中的第四级标准，按照《宁波市老小区物业管理补贴考核评价办法》，对物业服务企业进行考核。考核达标的给予0.10元／平方米、月的经费补贴，考核不达标的，根据考核结果，适当递减。同时，为稳定物业管理小区的工作，要采用相关的限制或激励措施，如禁止从老小区退管的物业企业参加以后本区域内的招投标，对管理绩效好的物业企业给予政策倾斜等。

2．以准物业管理模式为特色

对于11个和即将扩面的准物业管理老小区，要完善政策，建立分级考核办法，提高政府贴补资金使用效益。一要结合工作实际，尽快制定《老小区准物业管理等级考核奖励办法》，设定准物业管理等级。要参照宁波市物业管理协会制定的《宁波市物业管理行业服务等级参考标准》，结合准物业管理实际情况，制定《准物业管理等级评定办法》。二要加强日常检查与综合考核，发挥政府奖励补助资金的杠杆效应。要依据“分级考核、绩奖相符、以奖代补”的原则，采用申报执行制度，对纳入准物业管理实施范围的，主管部门、街道和相关职能部门要组织好日常检查和年度综合考核，并作为企业年度管理业绩评比的依据，年度管理业绩直接与奖励资金拨付相挂钩，对年度管理业绩差的，要列入内部管理整改。三要探索多元奖励模式。一是现有的准物业管理资金贴补模式，即奖励资金主要用于贴补准物业管理小区政策性亏损部分；二是结合宁波市《关于当前经济形势下推行老小区保安保洁企业化动作的通知》文件精神，研究制定公益性岗位贴补办法，即根据准物业管理服务等级标准，三级的可不予贴补公益性岗位人员；二级的可按小区管理处总员工数的15%比例贴补性岗位人员；一级的可按小区管理处总员工数的30%比例贴补性岗位人员。四要进一步扩大覆盖面。建议在丹凤、徐戎等10个目前适合实行准物业管理模式的老小区，按照准物业管理的“四保”服务要求进行扩面。扩面过程中，要积极寻找原准物业管理的政府政策性贴补与新的公益性岗位开发运作模式的结合点，使准物业管理成为解决再就业的一个主渠道。

3．以社区和业主自治管理模式为补充

对于一些目前物业公司还无法进入的零星小区和业主自治管理小区，要因地制宜，实行社区自治或业主自治管理模式。相关部门、街道及社区要承担好管理和监督职能，通过引进专业化、市场化服务，提高服务质量和水平，为居民提供一个安全舒适的生活环境，尽量让社区从中脱离开来。在管理形式上，一是可以实行政府购买服务项目委托制。通过服务外包或打包等形式，由街道统一协调，聘请专业公司提供保洁、保绿、保安等专项服务内容。二是可以重点培育公益性、服务性社会团体，鼓励发展非营利性社会组织，由社会组织来承担更多的物业服务项目。三是加大公益性岗位开发力度，推进社区保安保洁服务企业化运作，提高社区服务专业化水平。在管理监督方面，一要研究社区自治管理老小区“三保”服务指导性标准，明确社区自治管理老小区的服务内容和要求；二要加强业务指导和培训，公安部门要加强对小区保安人员的业务指导和培训，综治部门要加大对小区综合管理的协调力度，城管部门要加大对小区保绿、背街小巷保洁等工作的指导检查。

据初步测算，目前我区实行物业管理的24个老小区考核奖励经费共需资金247.4万元／年；实行准物业管理和即将准物业扩面的21个老小区考核奖励经费共需627.6万元／年；实行社区和业主自治管理小区考核奖励经费共需90万元／年。各类老小区管理考核奖励经费总数为965万元／年，扣除其中可能向市政府争取到的补贴总经费为251万元／年，区街道则共需承担714万元／年。

（四）优化资源整合，增强老小区物业综合管理整体合力

1．整合管理队伍

据调查，目前我区社区负责治安防控的专业专职队伍共有三支：社区专职民警和社区保安，共154人；社区专职综管员，共202人；各街道派出所的公安专业防控队员，约100多人。同时，社区民警还在积极筹建“三支群防队伍”，即墙门骨干或组长队伍、物业保安队伍、义务巡逻队伍。要进一步明确社区民警、公安专业防控队员、社区保安、物业保安、社区专职综管员各自职责，建立相关的联动协调机制和工作例会制度。要以社区民警组建“三支群防队伍”为切入口，通过资源的有效组合，提高业务水平和管理质量，切实加强小区内公共治安、保安人员和外来人口等管理。

2．整合管理资源

一要加强技防资源的维修。平安江东视频监控系统的日常运行经费开支较大，维修费用也较高。相关部门要积极协调，落实对于社区监控系统的日常维护保养经费，确保监控系统正常运行。二要进一步优化物防资源。目前，我区老小区居民楼道电控防盗门的安装率仅为38.5%，与市政府要求还有很大差距，存在专项补助款用不完的现象。职能部门要深入调研，采取多种方式鼓励安装电控防盗门，逐步推进老小区电控防盗门安装工作，最终实现全覆盖。三要加强市政园林环卫管理资源的运用。老小区管理中涉及市政园林环卫的诸多管理项目，都需要一定的专业技术，如管道疏通、大树修剪治虫等，而街道和社区没有这方面的专业队伍或技术力量。在目前市政、园林、绿化等管理项目没有实行委托情况下，要及早研究制订可行性的服务办法。城管等职能部门仍要加大协调力度，力争资源共享，为老小区提供相关服务。

3．整合社会资源

要统筹社会各方共建力量。我区很多小区都成立了共建理事会，要充分发挥理事会成员的作用和共建单位的力量，共同推进老小区管理工作。要充分发挥志愿者队伍作用。在老小区管理中，社区志愿者也是一支重要的力量，要充分发挥志愿者队伍在老小区治安防范、监督管理等方面的作用。

（五）夯实管理基础，建立老小区物业管理长效机制

1．注重整治维修

一要加大老小区综合整治力度。要坚持标本兼治，根据第一轮改造居民反映的实际问题，向市级有关行政部门建议，适当调整老小区整治内容，尤其要突出基础工程的改造，提高整治标准，把资金真正用在改造地下管网等刀口上，抓好第二轮老小区整治。二要设立老小区专项维修基金。鉴于目前老小区存在的实际困难，要争取市级政策支持，区、街道共同筹资建立老小区房屋维修应急保障资金。资金使用依据经费额度分别提交街道或区联席会议审批。街道房管所为维修责任单位，社区牵头业委会和物业单位为维修监管单位。

2．增强“造血功能”

要加大综合协调力度，充分挖掘和发挥小区内部潜力及周边优势，拓宽老住宅小区物业管理发展道路。一是尽快建立争议化解和纠纷处理工作机制，提高物业费收取率。通过有效调解，积极破解物业费清欠难题，如借鉴慈溪市司法、行政和人民调解三方联动的有效做法。二是规划部门要根据老住宅小区现状，结合业主的需求，适当考虑增加物业管理用房、停车棚等设施规划的审批，用于贴补物业管理资金的不足，保障实施物业管理的长效性。三要适当给予物业公司一定的优惠政策，如减免物业管理服务费税减免政策等，降低企业运作成本。

3．优化管理环境

一要加大宣传力度，营造老小区物业综合管理良好氛围。要坚持召开全区物业管理工作年度大会，加大优秀表彰和宣传力度；要成立物业管理行业协会，建立起沟通交流机制；要加强对新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》的宣传、培训、贯彻；要引导媒体对物业管理工作进行客观报道，营造人人参与、支持物业管理的良好氛围。二要加大扶持力度，积极培育物业管理主体。要加大对社区基层组织，尤其是对自治管理老小区社区居委会的支持力度，在人员配备和财政拨款等方面给予相应倾斜。要鼓励发展非营利性社会组织，重点培育公益性、服务性社会团体，要创新社会组织运作机制，通过政府购买服务项目委托制等方式，引导社会组织承担更多的公共服务项目。要强化激励机制，鼓励和引导更多更优的物业管理企业进入老小区物业管理。三要加强行业监管，规范物业服务行为。要引入竞争机制，规范招标行为，充分发挥市场调节作用。要完善物业公司退出机制，通过细化“事先告知、即时审计、重新选聘、及时移交”等程序来规范物业服务企业退出小区管理，确保小区物业管理的交替有序进行。也可通过建立物业公司进入小区服务保证金制度等方式，增强对物业企业的约束力。