世纪年代新街口雏形的形成

7．2．2　20世纪90年代新街口CBD雏形的形成

1）新街口地区建设发展概况

20世纪90年代是南京市中心区变化最大的时期。改革开放推动了我国社会经济各项事业的发展，城市的变化表现出惊人的速度，城市的职能向流通中心转型，金融、贸易、综合服务在城市产业构成中比例上升，推动了城市大规模的开发建设，在城市中心地带，商业、金融、办公、文化娱乐空间大量增加。据1994年调查统计，新街口四环路以内地区的商业网点数就已达到了344个，营业面积17．75万m²（表7．7）。面对新的城市发展形势，南京市于1993年编制了“都市圈总体规划”。规划主城人口至2000年200万左右，2010年210万左右。主城以内涵发展为主，重点发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能，作为第三产业体系的中心。主城是都市圈的核心，以金融、贸易、科技、信息、综合管理、服务职能为主，公共活动中心体系由市中心区、1个副中心、7个地区中心及若干个居住区中心组成。其中市中心区东至城东干道，西至城西干道，北至新模范马路，南至建康路—升州路，用地20．5km²，主要由北京东路、北京西路行政中心，新街口—鼓楼金融商贸中心和鼓楼信息中心，山西路、湖南路、中央路、太平南路、莫愁路商业街，长江路文化街和珠江路、广州路科技街等专业中心构成，同时还提出，适时在仙西新区按照高标准安排各类国际性和区域性的第三产业设施，超前安排各项城市基础设施，以适应国际化大都市的发展要求。

表7．7　1994年新街口四环路商业网点调查表

资料来源：南京市统计局

根据城市总体规划，南京市开始了新街口中心区集中成片的大规模改造和开发，尤其是在土地使用权进入市场以后，通过土地批租的方式，促进了房地产开发活动的繁荣与活跃，引发了市中心地带商业、贸易、金融、办公和服务活动空间大规模增加，同类型楼宇开发量猛增。据1996年在建项目统计，预计此后3～4年的时间内，仅新街口四环路以内地区（含四环路两侧）将有22栋商贸综合楼建成，总面积达100万m²以上，总投资将达60亿元人民币，连同现有1万m²以上的商贸网点将有36栋商贸综合楼，总建筑面积将达150万m²以上。在新街口广场东北角有时代广场、丝绸大厦、省人保综合楼、天时商业中心，总面积17万m²；西南角有德成、长发大厦、阳光大厦、国际金融中心，总建筑面积34万m²；西北角有新华大厦、振兴国际广场、中南国际大厦等3栋综合楼，总建筑面积16万m²；东南角则更多，有东宇广场、省证券大厦、市广播电视中心、中国银行南京市分行、国际贸易中心、新百二期工程、中央商场二期工程、商贸广场、建江大厦、富丽花园等11家，总计建筑面积在40万m²以上。中心地带的繁荣也促进了商贸活动向外围的扩展，特别是在中心区外围的云南路、华侨路拓建后，交通状况和基础设施得到了很大改善，商务活动向街区纵深方向的发展越来越明显，在道路轴线方向上进一步延伸。种种数据表明，到1995年前后，新街口地区商务空间的聚集已经达到一定程度，新街口由80年代的零售商业中心区逐渐演化成为商务与商业混合的CBD雏形。

2）新街口CBD的边界界定

长期以来，新街口地区的范围一直是一个含糊的、变化的区域。1984年市中心综合改建规划时，当时还是中心区的新街口地区商业活动主要集中在中山路和中山东路一带，以中山路为轴线，以新街口、鼓楼为南北枢纽，北起厚载巷，南至淮海路，周长2．8km，沿两侧范围东到丹凤街、上乘庵、洪武路，西到天津路、管家桥，总用地面积109．24hm²。经过近十年的发展，商务活动的聚集大大拓展了中心区范围的内涵，在道路纵深方向的发展越来越明显，在道路轴线方向上进一步延伸，西至汉中门广场，东至逸仙桥，北至厚载巷，南至内桥一带，形成以新街口广场为中心，呈同心圆式向四周扩散的分布方式。

1995年的调研中，我们采用墨菲指数边界确定法，所选择的范围以新街口广场为中心，西至上海路—莫愁路，东至洪武路—丹凤街—高楼门，北至傅厚岗，南至秣陵路—三元巷—程阁老巷，局部地段沿城市干道向外延伸。采取以街区为单元进行指数计算的方法。

根据墨菲指数调查的结果，南京新街口中心区范围如下：西至鼓楼街、天津路、上海路、莫愁路、三茅宫，东至高楼门、丹凤街、鱼市街、洪武路，北至厚载巷、大钟亭，南至石鼓路、洪公祠、三元巷、程阁老巷，总用地范围219．69hm²，用地面积是1985年的2倍。

而新街口CBD的范围由珠江路—北门桥—洪武路—中山东路—抄纸巷—户部街—洪武路—程阁老巷—中山南路—石鼓路—王府大街—管家桥—高家酒馆—中山路围合而成，总用地范围89．97hm²。