合同策划与签订

三、合同策划与签订

（一）合同策划

合同策划是指开发企业对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同实施的接触条件、标包的工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注意到的问题。即房地产开发项目应分为几个独立的合同、每个合同有多大工程范围、合同之间的关系、合同委托的方式、合同的主要条件。

合同策划主要考虑的因素包括以下几点：合同应有利于竞争投标，标包内容按工程量大小接近，不同标包之间的工作内容具有近似性或者区别性；材料设备标的发布应和施工计划紧密配合，且应结合市场情况做出合理的批次安排；合同发包时机应和企业的资金计划紧密结合。

开发商合同总体策划的结果可以用表格表示。表8－2表明了某开发项目的合同策划结果。

表8－2　某项目的合同策划

续　表

（二）施工合同签订

开发项目实施阶段，对于开发企业来说，最为主要的是施工合同，施工合同还可分为土建工程施工合同、设备安装工程施工合同、管线工程施工合同和装饰装修工程施工合同。签订施工合同应使用我国的建筑工程施工合同（示范文本），其中的要点如下。

1.工期

在合同协议书内应明确注明开工日期、竣工日期和合同工期总日历天数。如果是招标选择的承包人，工期总日历天数应为投标书内承包人承诺的天数，不一定是招标文件要求的天数。

2.合同价款

（1）开发企业接受的合同价款。在合同协议书内要注明合同价款。

（2）追加合同价款。追加合同价款是指合同履行中发生需要增加合同价款的情况，经开发企业确认后，按照计算合同价款的方法，给承包人增加的合同价款。费用指不包含在合同价款之内的应当由开发企业或承包人承担的经济支出。开发企业应严格价款追加条件和费用支出条件。

（3）合同的计价方式。通用条款中规定有三类可选择的计价方式，合同采用哪种方式需在专用条款中说明。可选择的计价方式有三种：

①固定价格合同，是指在约定的风险范围内价款不再调整的合同。

②可调价格合同，通常用于工期较长的施工合同。为了合理分担外界因素影响的风险，应采用可调价合同。可调价合同的计价方式与固定价格合同基本相同，只是增加可调价的条款，因此在专用条款内需明确约定调价的计算方法。

③成本加酬金合同，是指开发企业负担全部工程成本，对承包人完成的工作支付相应酬金的计价方式。选择哪一款合同格式，开发企业应根据工程大小、规模、复杂程度、工程地质条件、图纸情况、风险负担来确定合同计价方式。

3.对双方有约束力的合同文件

订立合同时已形成的文件有施工合同协议书；中标通知书；投标书及其附件；施工合同专用条款；施工合同通用条款；标准、规范及有关技术文件；图纸；工程量清单；工程报价单或预算书。合同履行过程中，双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件，将其视为协议书的组成部分。以上各文件的序号就是房地产开发合同争议时的优先解释顺序。

4.开发企业和承包人的工作

根据通用条款，属于开发企业完成的工作包括办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件，并在开工后继续解决以上事项的遗留问题。专用条款内需要约定施工场地具备施工条件的要求及完成的时间，以便承包人能够及时接收适用的施工现场，按计划开始施工。将施工所需水、电、电信线路从施工场地外部接至专用条款约定地点，并保证施工期间需要。专用条款内需要约定三通的时间、地点和供应要求。某些偏僻地域的工程或大型工程，可能要求承包人自己从水源地（如附近的河中取水）或自己用柴油机发电解决施工用电，则也应在专用条款内明确，说明通用条款的此项规定本合同不采用。开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的施工场地内的主要交通干道，保证施工期间的畅通，满足施工运输的需要。专用条款内需要约定移交给承包人交通通道或设施的开通时间和应满足的要求。

向承包人提供施工场地的工程地质和地下管线资料，保证数据真实，位置准确。专用条款内需要约定向承包人提供工程地质和地下管线资料的时间。办理施工许可证和临时用地、停水、停电、中断道路交通、爆破作业以及可能损坏道路、管线、电力、通信等公共设施法律、法规规定的申请批准手续及其他施工所需的证件（证明承包人自身资质的证件除外）。专用条款内需要约定开发企业提供施工所需证件、批件的名称和时间，以便承包人合理进行施工组织。确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场交验。专用条款内需要分项明确约定放线依据资料的交验要求，以便合同履行过程中合理地区分放线错误的责任归属。组织承包人和设计单位进行图纸会审和设计交底。专用条款内需要约定具体的时间。

协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木的保护工作，并承担有关费用。专用条款内需要约定具体的范围和内容。开发企业应做的其他工作，双方在专用条款内约定。专用条款内需要根据项目的特点和具体情况约定相关的内容。

虽然通用条款内规定上述工作内容属于开发企业的义务，但开发企业可以将上述部分工作委托承包方办理，具体内容可以在专用条款内约定，其费用由开发企业承担。属于合同约定的开发企业义务，如果出现不按合同约定完成，导致工期延误或给承包人造成损失时，开发企业应赔偿承包人的有关损失，延误的工期相应顺延。

根据通用条款，承包人的义务包括：根据开发企业的委托，在其设计资质允许的范围内，完成施工图设计或与工程配套的设计，经工程师确认后使用，发生的费用由开发企业承担。如果属于设计施工总承包合同或承包工作范围内包括部分施工图设计任务，则专用条款内需要约定承担设计任务单位的设计资质等级及设计文件的提交时间和文件要求（可能属于施工承包人的设计分包人）。向工程师提供年、季、月工程进度计划及相应进度统计报表。专用条款内需要约定应提供计划、报表的具体名称和时间。按工程需要提供和维修非夜间施工使用的照明、围栏设施，并负责安全保卫。专用条款内需要约定具体的工作位置和要求。按专用条款约定的数量和要求，向开发企业提供在施工现场办公和生活的房屋及设施，发生的费用由开发企业承担。专用条款内需要约定设施名称、要求和完成时间。

遵守有关部门对施工场地交通、施工噪声以及环境保护和安全生产等的管理规定，按管理规定办理有关手续，并以书面形式通知开发企业。开发企业承担由此发生的费用，因承包人责任造成的罚款除外。专用条款内需要约定需承包人办理的有关内容。已竣工工程未交付开发企业之前，承包人按专用条款约定负责已完成工程的成品保护工作，保护期间发生损坏，承包人自费予以修复。要求承包人采取特殊措施保护的单位工程的部位和相应追加的合同价款，在专用条款内约定。按专用条款的约定做好施工现场地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木的保护工作，专用条款内约定需要保护的范围和费用。

保证施工场地清洁符合环境卫生管理的有关规定。交工前清理现场达到专用条款约定的要求，承担因自身原因违反有关规定造成的损失和罚款。专用条款内需要根据施工管理规定和当地的环保法规，约定对施工现场的具体要求。承包人应做的其他工作，双方在专用条款内约定。承包人不履行上述各项义务，造成开发企业损失的，应对开发企业的损失给予赔偿。