微小瑕疵拒绝收房，开发商不承担延期责任

三十、微小瑕疵拒绝收房，开发商不承担延期责任

［案例简介］

李小姐购买了某花园的商品房，约定今年4月30日交房。双方签订的购房合同第9条“交房期限及条件”中选择的是“该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续”以及房屋“三通”。开发商按期通知李小姐收房，并且出示了竣工验收证明。经检查房屋的水、电、气也都已经开通，但是李小姐在验房的时候发现房屋窗户有漏水现象，拒绝收房，并要求开发商维修后再通知她收房。

［律师说法］

从合同法的角度来讲，开发商只是不适当履行合同，并没有达到根本违约。所以，除非购房合同中有特别约定：房屋漏水可以拒绝收房，否则不能拒绝收房。如果以此理由拒绝收房导致交房延期，开发商将不承担延期的违约责任。本案涉及到的是开发商不适当履行合同以及业主拒绝收房的合法理由问题，这是每个购房人在收房的时候都可能会遇到的，下面简要的探讨一下这个问题。

1.开发商不适当履行合同及如何承担责任。根据《合同法》的规定，不适当履行是指债务人（开发商）虽然履行了合同，但其履行在质量上不符合合同的规定。构成不适当履行必须符合下列三个条件：①债务人作出了履行；②债务人的履行在质量上不符合规定或约定；③债务人不适当履行没有正当理由。

结合本案，开发商向李小姐交付的房屋的确存在窗户渗水质量问题，所以开发商的行为应当构成不适当履行。

对于不适当履行的责任承担，一般有采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、解除合同等。要视不适当履行的性质、程度以及相应的合同约定而定。一般情况下，对于不适当履行，除非造成与对方当事人订立合同的目的不能实现，也就是构成了根本违约，方能够采取解除合同的方法。

商品房买卖合同中，开发商的不适当履行在性质上是否构成根本的违约，要结合购房合同的特点和双方合同的约定来判断。如果该不适当履行造成购房人无法居住或使用，则可以认定构成根本违约，例如水电没有接通、主体质量存在问题等。一般来说，窗户渗水并不属于造成无法居住的原因，购房人对于这样的微小瑕疵可以采取其他方式要求开发商承担。所以本案中，李小姐对于窗户渗水问题，应当在接受房屋后向开发商要求修复和赔偿，而不能以此为由拒绝收房。

2.业主拒绝收房的合法理由。业主是否可以行使拒绝收房的权利，主要应当看开发商在通知收房时是否达到了合同约定的交付条件，除了有特别约定其他条件外，一般包括以下三点：

（1）该房屋没有向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。根据建设部有关规定，《工程竣工验收单（表）》是对房屋竣工验收是否合格的一个说明。它是在房屋竣工之后，由开发商主持，设计、施工、监理共同验收，质量监督管理站进行监督之后，四家单位共同出具的。如果没有《工程竣工验收单（表）》开发商也就无法办理《竣工验收备案证》，也就不具备交房条件。因此，开发商在交付房屋时，应向买受人出示《竣工验收备案证》或者《工程竣工验收单》，否则，买受人有权拒绝收房。

（2）该房屋没有达到合同约定的“三通”条件。如果合同约定交房的时候通水、通电、通气（一般通水通电必须有约定，通气则不一定），验房的时候发现没有达到也可以拒绝收房。

（3）该房屋存在地基基础工程或者主体结构工程质量问题。地基基础工程和主体结构工程是建筑工程最重要的部分，如果一项建筑工程在这两项上存在质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个建筑工程质量。因此，《建筑法》规定，建筑物在合理的使用寿命内，必须确保地基基础工程或者主体结构工程质量。如果这两项存在质量问题，购房人当然可以拒绝收房。

但是一般房屋的防水工程和其他土建工程，电气管线、上下水管线安装工程，供水、供热、供冷系统工程等部分均不属于地基基础工程或者主体结构工程，所以购房人不能仅以这项工程有质量问题为理由拒绝收房。

［笔者提醒］

1.许多时候开发商已经取得了竣工验收备案证，具备“三通”，但是房屋又确实存在漏水或者门窗变形等质量问题，这时候买房人的正确做法是先收房，然后在保修期内找开发商免费维修，如果开发商拒绝或者拖延，买房人可以自行维修然后保留相关票据要求开发商赔偿维修费用。

2.如果出现延期交房，有的购房人担心收房后就不能再要求开发商赔违约金，所以在得到赔偿前拒绝收房。这是完全没有必要的，因为收房后并不影响向开发商追索延期交房违约金。

3.一般情况下，房屋出现地基基础工程或者主体结构工程质量问题的可能性很小，对于是否存在这两项问题，要通过有资质的机构鉴定后才能确定。

4.为了更好保护自己权益，购房人可以在合同中另外约定交房条件，比如约定“存在渗水或者墙体裂缝可以拒绝收房”、“层高没有达到约定高度可以退房”等等。