盲目购买抵押房，风险转嫁没商量

五、盲目购买抵押房，风险转嫁没商量

［案例简介］

2003年4月胡女士看中了某城区一套商品房，售楼人员应她的要求向其出示了商品房预售许可证的复印件。她提出要查看原件，销售人员说原件拿去办理相关手续了，房子肯定没有问题。胡女士认真审查了原件后，也没有发现什么问题。胡女士记下了复印件预售许可证的编号，回家后上网查询，相关的管理部门的确向其颁发了该编号的预售许可证。

同年胡女士5月与开发商签订商品房预售合同并支付了全部房款。

2004年4月合同约定的交房日期到来，而胡女士购买的房子还没有建成，到楼盘现场，楼房只盖了一半，而工地上也没有开工的迹象。胡女士急了，通过多方打听得知开发商在售房前就已将房屋抵押给了银行，在建房过程中因为开发商资金链出了问题，楼盖了一半就进行不下去了，银行已向法院起诉要求法院查封房子。

胡女士委托律师去房地产交易中心查询，查证开发商早在2003年2月就将房屋抵押给了工行下属支行。胡女士一时不知如何是好，开发商在卖楼的时候从来没提房子抵押的事情并保证可以办理任何手续的。现在房款全部交了，而房子又被法院查封清偿银行贷款。胡女士的房款难以讨要已成事实。

［律师说法］

按照国家有关法律规定，开发商的自有资金应该达到30%，但是现实中很难做到。开发商因自有资金不足，以房屋作抵押向银行贷款是常见的融资方式。开发商目前在银行的抵押有三种形式：用土地抵押贷款，建成的现楼抵押，公开在售的商品房抵押。

开发商因为资金短缺才去银行贷款，要是先还贷再卖房的话对实力不济的开发商来说是不可能的，因此开发商多通过卖抵押房来获得资金周转。法律上抵押房是可以转让的，但转让已抵押房屋是有限制性规定的。根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据上述规定，开发商在出售房屋前，必须事先通知银行并告知购房者房屋已设定抵押的情况。银行一般不会主动去阻止开发商卖抵押房，因为银行本来就希望开发商早点卖掉房子，好收回贷款，同时还可以从客户那儿获得按揭收入。而且抵押房的产权清晰，银行手里拿着抵押登记权属证明，如果开发商能够还款，风险当然是没有的；如果开发商在收钱之后转作他用，没有还钱银行就不能解押，那么购房者和开发商签订的合同就是无效的，属于重复买卖，购房者对这个房子是没有处分权的。如果开发商的资金链出现问题，银行随时可以要求法院查封房子，整个楼盘可能发生烂尾，而购房者的房产证都不可能办理。银行还有权要求拍卖这个房子，购房者的利益无法保障。如果开发商的实力还不错，有很好的诚信，而且这个楼盘的位置不错，销售很好的话开发商有可能一套一套地解押，购房者的权益才有可能得到保障。

本案中，胡女士在购房时仅凭开发商提供的商品房预售许可证复印件就购房是掉入陷阱最主要的原因。国土房管局规定，开发商必须在商品房预售许可证上注明哪些房子被抵押，而且开发商要把原件挂在售楼部显眼的地方。但实际上大量的楼盘在卖楼时不将商品房预售许可证原件拿出，仅将复印件出示给消费者，即使出示原件的，也早将原件上抵押内容覆盖掉了。另外开发商还可以充分利用政策的漏洞在商品房预售许可证上做文章，因为商品房预售许可证实行年审制，也就是说开发商可以在拿到证之前不做抵押，那么商品房预售许可证上就显示这栋房子没有作抵押。在办好预售许可证之后，开发商再去银行办理抵押贷款，那么这栋楼的抵押情况就只有开发商自己清楚了，购房者无法识别。

［笔者提醒］

1.买房之前一定要查清房子是否抵押。房屋的抵押不属于商业秘密，开发商必须如实告诉业主，隐瞒抵押情况就是欺诈行为。一些开发商不给业主看商品房预售许可证的原件，但在国土房管局交易中心很容易查到房子的抵押情况。消费者应在确定房子情况以后再和开发商谈，如果开发商答应在一定的时间内解决问题，在期限过后再去查一次，如果确实解除抵押的话则可以考虑购买该房子。

2.对于开发商和消费者签订补充协议在一定时间内为购房者解押的行为，购房者一定要谨慎对待。为了切实保护自身合法权益，不要轻易同开发商达成签定带有以下补充协议内容的商品房买卖合同。即：将房屋卖给购房者之后，再拿购房者的钱去解押，这样把风险就全部转移到了消费者身上。抵押的目的在于保护抵押权人实现其被担保的债权，抵押房在没有解押之前最终的处置权还是在银行手里而不是开发商身上，这意味着，凡是同意购买已抵押房产的购房人，届时将无法保护自己的利益。

3.先解押后买房。签订商品房购买合同之前要确认开发商解除抵押的事实。购房者要通过到房管局确认开发商解除抵押登记之后再购买。虽然开发商通常是拿一栋房子或者是整层的房子去抵押，但是他们和银行之间一般都有协议，可以单独为一套房子办理解押手续，虽然开发商没有资金一次性为一栋楼解押，但为单套房子解押的资金还是没问题的，如果开发商这点资金都没有的话，那这个楼盘的房子就更不能买了。