长期趋势法基本原理

8.1　长期趋势法基本原理

8.1.1　长期趋势法的理论依据

长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据房地产过去长期的价格资料和数据，运用一定的数学统计方法，特别是时间序列分析和回归分析，找出其中的变动规律或长期趋势，从而对待估房地产的未来价格做出推测、判断的一种估价方法。它是对房地产估价基本方法的有益补充。

房地产价格通常有波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势，如会出现上涨或下降的情况。因此，当需要评估（通常是预测）某宗或某类房地产价格时，可以搜集其过去较长时期的价格资料，按照时间顺序排列成时间序列，就可以反映出该宗或该类房地产价格的变化过程、方向、程度和趋势，然后进行类推或延伸，这样就可以估算该宗或该类房地产在将来某一时点的价格，即评估出该宗或该类房地产的价格。这就是长期趋势法的理论依据。

8.1.2　长期趋势法的适用范围与条件

长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动趋势做出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来是继续存在的。

长期趋势法适用的范围是价格无明显季节波动的房地产价格评估。具体来说，应用范围包括：

①用于预测房地产的未来价格总体水平及其发展趋势和“走势”。

②用于两宗或两宗以上房地产价格发展趋势或潜力的比较，填补某宗房地产价格历史资料不完整的缺陷，对土地、建筑物的估价和对房地产买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格的评估，只要具有足够和真实的历史数据，都可运用这一方法。

③用于其他估价方法在某些方面的具体求值。如在运用市场比较法对有关比较实例交易日期的修正，收益法中对未来净收益等的预测，假设开发法中对待估房地产的预期开发价值的预测，都需借助长期趋势法。

长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，并且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。

8.1.3　长期趋势法的优缺点

长期趋势法本身的原理决定了该方法具有自己的优点和缺点。就优点来说，长期趋势法的估价结果来源于各种历史数据和长期趋势，不含主观因素，而且该估价方式无需做大量而繁杂的调查考证工作，估价成本较低。总体上来看，该方法的适用范围较广。

长期趋势法的缺点也是比较明显的：它只考虑价格的过去与未来，忽视了价格变化的因果关系，估价结果带有预测性，其准确性易受人为因素和政策因素的影响，因而可能导致估价结果的不准确。

8.1.4　长期趋势法的操作步骤

运用长期趋势法进行房地产估价的步骤如下：

①广泛搜集估价对象房地产或类似房地产的历史价格资料和数据。房地产价格历史数据和资料的搜集，需要根据估价对象房地产或类似房地产的具体情况，两者之间要保持一致，如果为商住混合楼，则应搜集商住混合楼方面的价格资料。

②整理分析搜集到的价格资料，并排成时间序列。房地产价格的个别性十分突出，因此，对于搜集的房地产价格资料需要进行分析整理。分析整理的原则是可比性，并按照时间先后排成序列。

③分析时间序列，找出变化规律。通过对时间序列数据的分析，找出房地产的价格随时间变化而呈现出来的规律性，并用数学模型表达。

④选择适当的长期趋势法进行估价。根据时间序列所呈现出来的规律性，判断其所属的长期趋势模型，并将整理和求得的数据代入相应的计算公式，即可估算出预测值。

具体的长期趋势法主要有平均增减趋势法、移动平均法、数学曲线拟合法和指数修匀法。以下分节进行介绍。