房地产及其存在形态

1.1　房地产及其存在形态

1.1.1　房地产的基本概念

房地产的定义有多种。国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）^[1]认为，所谓房地产是指“土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”

其中，土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件以及建筑设备等组成的整体物，包括构筑物和房屋。它是土地的定着物之一。其他定着物具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物，或者虽然可以在物理上分离，但分离的代价较高，经济上不划算，或者分离会给土地、建筑物的价值或使用价值带来损害的物，如为提高土地或建筑物的使用价值与功能而种植的树木、草皮以及人工花园、假山、水池、栅栏等。对于不影响土地或建筑物使用功能的物，如在土地上临时搭建的帐篷等则不属于房地产的范畴。

1.1.2　房地产的相关概念

房地产与不动产、地产、房产、物业的含义有所不同。

房地产（Real Estate，Real Property）：Real Estate是指land加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋；Real Property是指Real Estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。

不动产（Real Property，Unmovable Property）：是指土地及土地的定着物。严格而言，不动产的含义要比房地产广泛，它不仅包括房地产的内涵，而且还包括其他各种不可移动或者移动会带来功能的破坏或不经济的财产，如道路、桥梁等。

地产（Estate）：一般认为地产是指法律上认可的土地产权和资产的总称。

房产（Buildings）：是指定着于土地上的建筑物及其附属设施及相应的权益。

物业（Real Estate Property）：港澳地区对房地产的专门用语。在港澳地区，物业通常是指单元性地产，如一幢住宅、一个住宅小区、一栋写字楼等。

当然，如果从房和地不可分的属性来看，地产、房产、房地产、不动产以及物业的概念可理解是相同或相似的。国际上这几个词基本上也是通用的，都是指房和地一体的房地产。

1.1.3　房地产的存在形态

房地产有3种存在形态，即土地、建筑物和房地合一（简称为房地）。

1）土地

土地在现实房地产估价中包含两种情况，一是指城市中一块没有建筑物的空地，二是指实物形态上土地与建筑物合成一体，但估价上只要求评估土地部分的价值，这种情况下可将其设想为是没有建筑物的空地，在对土地估价时，不包含该土地范围内的建筑物价格。

从房地产估价的角度来考虑，对一宗土地的基本认识主要包括下列方面：

①名称。如几号地、某某地等。

②坐落位置。对于其所处区域、城市、周围环境、市场状况和具体地点的认识。

③面积大小。面积大小指某宗土地的“边界”所围绕的平面范围，它是法律确认的面积。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。对土地面积要从总占地面积、红线用地面积、市政代征地面积、集中绿地代征地面积几个方面来认识。

④四至。即东南西北4个方位的描述。

⑤形状。通常用图（如宗地图或规划图、建筑总平面图）来说明。土地形状包括矩形、梯形、三角形等规则形状，也包括一些不规则的形状。

⑥地形、地势。地形、地势是指土地表面高低起伏的状态或格局，包括与相邻土地、道路的高低关系、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。

⑦周围环境与景观。如区域大气、水、噪声的污染程度；人文景观和自然景观的情况如何等；周围环境、景观通常用图片来说明。

⑧利用现状。法定用途和实际用途的情况，土地之上有无建筑物和其他附着物，建筑物、附着物的使用寿命情况如何，是否需要拆除等。

⑨生熟程度。土地的生熟程度即基础设施完备程度和土地平整程度，是指道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”（路通、水通、电通和场地平整）、“五通一平”（道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通和场地平整）以及“七通一平”（道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、燃气通、热力通以及场地平整）。

⑩地质、水文和气象条件。如土地的承载力；附近沟渠、河流、江湖等的污染情况；土地所在地区的风力、气温、湿度、降水量等。

规划限制条件。规划限制条件包括土地用途，建筑高度，容积率，覆盖率，建筑后退红线距离，建筑间距，绿地率，交通出入口方位，停车泊位，建筑体量、体型、色彩，地面标高等。

权属状况。如是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，其剩余土地使用年限有多长及可否续期；土地取得手续是否完备；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；是否为共有；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等。

2）建筑物

建筑物包括房屋和构筑物两大类。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗、柱梁，供人居住或做储藏等其他用途的建筑物，包括住宅、商业房、工业房、仓储房、办公房、学校、医院、体育馆等各种用房。相对的，构筑物则是指人们一般不能直接在内进行生产或生活活动的建筑物，如水塔、烟囱、桥梁、水坝等。

从房地产估价的角度看，可以从以下方面认识建筑物：

①名称。如某某大厦、某某小区、某某酒店等。

②坐落位置。即建筑物所处区域、城市以及具体地点，可以从国家、地区、邻里直至地点这样由大到小的顺序或层面来认识。

③外观和风格。外观是否美观，豪华程度如何，是欧式风格还是中式风格等。

④面积大小。面积大小包括占地面积、建筑面积、使用面积、套内面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。

⑤层数和高度。房屋建筑按层数和高度分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。住宅通常是按层数划分的：1～3层为低层，4～6层为多层，7～9层为中高层，10层以上为高层。30层以上为超高层。公共建筑及综合性建筑通常是按建筑总高度来划分的，总高度高于24m的为高层（单层建筑除外），高于100m为超高层。

⑥具体用途。建筑物的主要用途有居住、商业、工业、办公等。

⑦建筑结构。如按承重构件所用材料可分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构以及简易结构等。

⑧层高和净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

⑨空间布局。包括不同房间的空间位置及相互关系，如户型等。可通过平面图或户型图来认识。

⑩装饰装修。装饰装修分为内装修和外装修。如装饰装修的标准，是初装修、普通装修还是豪华装修；装饰装修材料品质和装饰装修工程的质量等情况。

附属设备情况。附属设备情况指上下水、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等各类设备的配置情况、质量、性能和维修保养情况等。

产权状况。建筑物是所有权还是使用权，是独有产权还是共有产权，是否出租或抵押，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时建筑或违章建筑，其坐落土地的权利状况如何等。

相关时间。包括开工日期、竣工日期、交付日期、出租时间、抵押时间等。

使用、保养情况。使用情况包括是否使用、使用时间长短以及具体的用途（法定用途和实际用途），多用途房屋中不同用途的位置或楼层分布情况及其面积；保养情况则主要涉及物业管理单位的基本情况，物业管理的水平或质量等。

公共服务设施完备情况。如对住宅而言，附近是否有幼儿园、中小学等教育设施，是否有医院、文化体育、商业服务、金融邮电等公共设施及其完备程度、规模大小和服务质量情况等。

其他情况。如建筑物的施工质量，是期房还是现房，房屋的通风、采光、隔声、隔热情况，房屋的楼层、朝向情况，在建工程或期房的建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及工程进度状况、预计竣工日期等。

房地产估价中，尽管建筑物是依附于土地之上，但单单对于建筑物的评估，是不需要考虑土地的价格的，或者不需考虑土地的存在。

3）房地

房地是指实物形态上土地和建筑物合成一体并在估价中把它们看成一个整体的情况。在房地产价格评估中，既可把土地和建筑物分别评估，然后加总，也可以直接对整体房地产进行评估。如未特别指明，房地价格指既包含土地又包括建筑物在内的整体价格。