中国房地产研究组

第二节　中国房地产品牌价值研究的组织架构:中国房地产TOP10研究组

一、中国房地产TOP10研究组组织架构

“中国房地产TOP10研究组”由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院(原搜房研究院)三家研究机构于2002年发起，2003年1月10日正式成立。

国务院发展研究中心企业研究所着重于宏观指导和研究成果决策把关作用;清华大学房地产研究所着重于“TOP10”理论探索和方法研究;中国指数研究院专注于“TOP10”实证研究和日常管理。日常管理由“中国房地产TOP10研究组”办公室负责。

图4－1　中国房地产TOP10研究组组织架构

中国房地产TOP10研究组联席组长:

陈小洪:国务院发展研究中心企业所所长

刘洪玉:清华大学房地产研究所所长

莫天全:中国指数研究院院长

主要成员:

黄　瑜: 中国指数研究院常务副院长

　　　　中国房地产TOP10研究组办公室主任

汪　勇　博士:中国房地产TOP10研究组项目负责人

张政军博士:国务院发展研究中心企业研究所

清华大学房地产研究所:郑思齐博士、任荣荣博士、张宇博士、陈伟、陈轶

中国指数研究院:张秋芳、安戎、杨翔、周恒、许东卫、李雪梅、李颖、陈友根、何田、赵丽一、陈晟、侯瑞波、葛海峰、李峰、侯婕

二、中国房地产TOP10研究组成员介绍

(一)国务院发展研究中心企业研究所

国务院发展研究中心企业研究所是国务院发展研究中心的直属事业单位。1998年10月，国务院发展研究中心进行了机构改革和职能调整，研究企业改革、发展及相关政策的经济综合研究部、企业经济研究部合并，重新组建了企业所。

从其主要职责看，主要负责:研究企业制度、企业组织、企业发展理论、企业竞争和扩张战略以及企业管理理论和政策;研究国有企业改革问题，包括国有资产管理、监督和运营机制，对国有企业实施战略性改组和建立现代企业制度问题，国有企业机制中改善资产负债结构和不良债务问题，职工下岗问题，非经营性职能分流问题，以及公益性、垄断性行业中国有企业的改革模式问题等;研究调整和改善所有制结构问题和促进生产力发展的公有制实现形式，集体企业和私营、个体企业、三资企业的发展问题及其与国有企业发展关系;研究企业经营者的成长机制、激励和监督机制，企业兼并、重组、破产中的问题与政策;通过理论、政策和实践研究，为政府和企业提供服务。

主要研究成果有:

·我国所有制结构的变化趋势与促进多种经济成分协调发展研究

·企业产权交易动向和政策研究，参与制定《国有企业产权交易管理办法》

·企业集团的分类及经营组织研究

·中国石油、石化、电信体制改革方案及发展政策研究

·我国私营个体经济的发展现状、问题与对策研究

·北京市西城区可持续发展总体思路研究

·加快结构调整步伐，增强新疆经济发展后劲研究

·嘉陵公司发展经验和战略、政策环境研究

·中国汽车零部件发展前景和投资机会研究

·首钢发展规划纲要研究

(二)清华大学房地产研究所

清华大学房地产研究所成立于1992年9月3日，是清华大学跨学院(土木水利学院、经济管理学院、建筑学院)的校级研究机构，教学科研工作纳入土木水利学院建设管理系统一管理。目前设立有“管理科学与工程”一级学科硕士点、博士点和博士后流动站。研究所现有教授2人、副教授2人、讲师1人、博士后研究员3人、行政助理1人、在读博士研究生11人、硕士研究生19人、工程硕士研究生22人。现任所长刘洪玉教授、副所长季如进教授和陈小悦教授(任国家会计学院院长)。

清华大学房地产研究所在校内开设的本科生课程包括:城市与房地产经济学、工程经济学、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与实务、物业管理、财务管理和建设项目评估。开设的研究生课程包括:房地产经济学、房地产金融与投资、房地产抵押贷款证券化与房地产资本市场、房地产投资项目评估与案例分析和建设与房地产应用法律。

清华大学房地产研究所成立以来，先后承担了国家自然科学基金、科技部、建设部、北京市、中国建设银行、中国工商银行等委托的20多个科研项目，主要包括:

·房地产业与社会经济协调发展研究

·住宅市场细分与全面启动住宅市场的对策研究

·城市数字化工程发展战略与政策研究

·中国住房政策与策略研究

·中外房地产业发展规律比较研究

·中美房地产信息系统比较研究

·房地产估价理论与应用方法研究

·房地产开发项目经济评价方法研究

·北京市区段地价评估研究

·北京市地价管理信息系统

·北京市土地出让计划管理研究

·房地产开发企业资信等级评估研究

·房地产市场指数系统研究

·物业管理的体制模式与内容研究

·个人住房抵押贷款市场风险分析

·房地产证券化的模式与关键技术研究

·郊区化与城市可持续发展研究

清华大学房地产研究所还为香港置地、世纪实业、Rodamco银行、高盛投资银行、万通集团、天鸿集团、北京住总集团、北京城市开发集团、清华科技园等中外企业提供了大量的房地产市场研究、项目评估、项目策划、管理咨询、房地产估价、土地估价等咨询服务。

在对外合作领域，清华大学房地产研究所与美国MIT房地产研究中心、宾夕法尼亚大学房地产中心、南加州大学房地产中心、荷兰Delft大学房地产系、新加坡国立大学房地产系、香港大学房地产与建设系等学校及RICS、MAI、ARES、ULI、AsRES、HKIS等专业组织及学术机构保持有密切的联系。

(三)中国指数研究院

中国指数研究院是2004年8月整合中国房地产指数系统、搜房研究院、中国别墅指数系统、中国房地产TOP10研究组等研究资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构。

1.主要历程

☆1994年建立中国房地产指数系统(CREIS)，覆盖全国17个主要城市。

☆2000年建立搜房研究院，集合国内外房地产行业研究领域及实战精英。

☆2002年建立中国别墅指数系统，首次量化房地产别墅市场价格走势。

☆2003年成立中国房地产TOP10研究组，系统、客观研究最具影响力的房地产企业和最具开发投资潜力的市场。

2.主要工作

中国指数研究院目前主要致力于对房地产业的基础研究、专题研究和研究顾问服务。

☆实时监测房地产市场的变化，为产业发展提供客观真实和庞大的数据库和科学的理论依据。

☆专项数量研究，分析房地产市场价格走势和评价行业领先企业群体。

☆集合专家智慧，以全方位、前瞻性的眼光为企业发展和项目投资制定战略。

3.主要业绩

☆定期发布中国主要城市的房地产价格指数和别墅价格指数。

☆中国房地产TOP10研究组已完成多项专题研究，包括中国房地产上市公司10强研究、中国房地产百强企业研究、中国城市房地产开发投资吸引力研究等专项数量研究，分析房地产市场价格走势和评价行业领先企业群体。

☆为北京、上海、天津、沈阳等城市的房地产管理部门提供政府顾问服务，包括制定土地资源利用方案和建立市场监测系统;提供项目顾问服务累计近千万平方米，包括北京CBD、成都CBD、台湖小城镇等大型区域性开发项目的市场定位和营销策划。

☆为多家著名房地产企业，包括北京城建、首创置业、实创股份和北辰置业，制定企业发展战略和业务发展规划等顾问咨询服务;为房地产企业组织近万人次的高级论坛和基础培训，树立了“房地产学院派”等论坛品牌。

三、中国房地产TOP10研究组的主要研究成果

自2003年1月10日成立之日起，“中国房地产TOP10研究组”一直致力对中国规模最大、效益最佳、品牌最优房地产企业群体和最具开发投资潜力的房地产市场进行客观、公正的研究。“中国房地产TOP10研究组”本着客观、公正、准确、全面的基本原则，排除主观因素的影响，以客观数据为唯一依据，综合考虑国内排名规则和国际排名经验，充分借鉴国外TOP10研究的理论框架和操作实务，结合中国房地产产业发展特点，展开系列TOP10研究工作，已取得的研究成果包括:

中国房地产百强企业研究: 2004～2006年连续三年对中国主要城市优秀房地产开发企业进行了综合评价。在2006年的研究中，TOP10研究组以2003～2005年房地产业务平均销售额3亿元为入选门槛值，依据开发规模与经营业绩相结合、成长性与开发潜力相结合、资产负债结构与盈利能力相结合、税金捐赠与社会责任感相结合的原则，运用主成分分析法及相关数学模型，对全国500家入选的房地产企业(集团)的规模性、成长性、盈利性和社会责任感共计18个指标进行了深入的分析研究，定量计算出入选房地产企业的综合实力指数，评价产生了“2006中国房地产综合实力百强企业”。

中国房地产策划代理百强企业研究:2005～2006年连续两年对中国房地产优秀策划代理企业进行综合评价。在2006年的研究中，TOP10研究组以近三年代理物业面积10万平方米为入选门槛值，优选出400家房地产策划代理企业作为研究对象，从企业的销售能力、策划能力及可持续发展能力三方面，运用主成分分析法和相关数学模型，定量计算房地产策划代理企业的综合实力，评价产生了“2006中国房地产策划代理百强企业”。

中国房地产上市公司10强研究: 2003～2006年连续四年对沪深两市及在香港上市的近100家中国大陆房地产公司进行研究。2006年的上市公司10强研究中，TOP10研究组沿用了反映上市公司规模实力和财富创造能力(EVA)的基本指标体系，并在此基础上新增了反映上市公司的经营特征、资本市场特征和财务特征的“2006中国地产绩优股评价指标体系”，客观分析了中国房地产领先企业在行业中的地位和作用，预测了中国房地产行业的发展趋势，评价产生了2006中国房地产上市公司“综合实力10强”、“财富创造能力10强”和“地产绩优股10强”。

中国城市房地产开发投资吸引力10强研究: 2003～2006年连续四年对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资吸引力进行了公正、客观、全面的研究。2006年的研究中，TOP10研究组从潜在需求、当前需求满足程度、市场表现和潜在供给等4个方面对城市的住宅、办公楼、商业用房分别设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量分析计算三大分物业的开发投资潜力得分，评价产生“住宅开发投资吸引力十强城市”、“写字楼开发投资吸引力十强城市”、“商业用房开发投资吸引力十强城市”、“房地产市场投资环境吸引力十强城市”，最后根据房地产市场不同分物业投资结构比例加权产生“中国城市房地产开发投资吸引力十强”。

中国房地产品牌价值研究: 2004～2005年连续两年对中国房地产行业优秀企业、项目的品牌价值进行研究。在2005年的研究中，TOP10研究组在充分借鉴国外著名品牌价值评估机构的研究经验和操作实务的基础上，结合中国宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，基于现金流折现法(DCF)和无形资产评估的理论方法，建立了一套实操性较强的研究体系，客观、全面地评价房地产品牌价值，评价产生了“中国房地产行业领导品牌”、“中国房地产公司品牌TOP10”及“中国房地产项目品牌TOP10”等。

中国房地产经纪百强研究: 2004～2005年连续两年对中国房地产优秀经纪企业进行研究，分别于2004年6月25日、2005年11月20日发布“中国房地产经纪百强”研究成果。TOP10研究组参考国内外著名研究机构的企业评价方法，借鉴中国房地产上市公司十强、中国房地产企业百强研究经验，结合中国房地产经纪行业的具体情况，以房地产经纪企业连续两年经纪业务成交额均值5000万元为评价门槛指标，以反映房地产经纪企业的基本情况、规模状况、经营收入和发展潜力等四方面的11个经营指标，运用主成分分析法，定量计算中国房地产经纪百强企业的综合实力指数，评价产生“中国房地产经纪百强企业”。

中国10大新地标建筑综合体研究: 2004年9月25日发布“2004中国10大新地标建筑综合体”研究报告，中国房地产TOP10研究组参阅大量国内外研究成果，以5万平方米的建筑规模为评价入选门槛，从建筑的功能性和标识性两方面，以建筑面积、建筑高度、建筑材料、销售价格、区位等为基础指标，构建新地标建筑综合体的研究方法体系，并运用因子分析法(PCA)、专家咨询法(Delphi)与层次分析法(AHP)，从全国100个新建筑综合体中评选出“2004中国10大新地标建筑综合体”。

四、中国房地产TOP10研究组的房地产品牌研究优势

(一)中国房地产TOP10研究组是一家专业的全国性房地产研究机构

中国房地产TOP10研究组由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院(原搜房研究院)三家研究机构于2002年发起，2003年1月10日正式成立。致力于对中国规模最大、效益最好、品牌最优房地产企业群体和房地产市场进行客观、公正的研究。其中，国务院发展研究中心企业研究所着重于宏观指导和研究成果决策把关作用;清华大学房地产研究所着重于理论探索和方法研究;中国指数研究院专著于实证研究和日常管理。

负责中国房地产TOP10研究组实证研究和日常管理的中国指数研究院分支机构遍布全国各大重要城市，对中国房地产进行长期的监测和实证研究，及时把握市场的发展变化，长期监测研究中国房地产市场，深层次组织加工房地产投资、开发、经营等相关数据信息，为房地产开发投资商及相关机构提供专业的房地产数据信息资料查询服务和项目咨询服务。目前，已经形成以中国指数研究院北京总部为中心，中国指数研究院华东、华中、华南、西南等各大分院为支撑的全国性房地产监测和服务体系。

(二)中国房地产TOP10研究组在房地产研究领域的权威性

首先，中国房地产TOP10研究组集聚政府、学术、企业智力精英，具备巨大的房地产专业人才优势。中国指数研究院汇集了一大批国外、国内研究领域与房地产业界精英及专业团队，特聘国内外知名企业、政府主管部门、学术团体的专家作为研究院的专家研究员;国务院发展研究中心企业研究所和清华大学房地产研究所聚集了一大批业内专家学者，强大的智力集聚为研究确立了坚实的人力资源优势。

其次，中国房地产TOP研究组具有无可比拟的数据获取优势。数据的可靠是保证研究科学性的基础，TOP10研究组通过多元化的数据来源和严格的复核使得这一基础得以保障。作为TOP10研究组的实证研究和管理机构，中国指数研究院依托大中华房地产门户——搜房网(SouFun．com)这一信息平台、与房地产开发商、政府机构的良好合作关系，身处中国房地产行业发展的洪流之中，对房地产的行业发展和房地产企业信息有准确把握。中国房地产TOP10研究组的研究数据来源包括企业填报的并经课题组复核和确认的数据，上市公司近三年的年报公布的财务数据，中国房地产TOP10研究组房地产百强企业数据资料库，国家有关统计部门(建委、房管局和统计局等)的公开数据、中国指数研究院房地产数据库的项目资料库。

再次，中国房地产TOP10研究组取得了一大批备受业内关注的研究成果。中国房地产TOP10研究组依托自身巨大的智力、数据等优势，从2003年距今一年多的时间里，开展了一大批对房地产界产生重大影响的研究。至今完成的研究有:

·2003年1月10日，发布“2003年中国房地产上市公司TOP10”预测板;

·2003年5月10日，发布“2003年中国房地产上市公司TOP10”研究成果;

·2003年9月10日，发布“中国城市房地产开发投资潜力TOP10”研究成果;

·2004年3月25日，发布“中国房地产百强企业”研究成果;

·2004年6月25日，发布“中国房地产经纪百强企业”研究成果;

·2004年6月25日，发布“2004年中国房地产上市公司TOP10”研究成果;

·2004年9月25日，发布“2004年中国十大新地标建筑综合体”研究成果;

·2005年4月2日，发布“2005中国房地产百强企业”研究成果;

·2005年9月24日，发布“2005中国房地产品牌价值”研究成果;

·2005年11月20日，发布“2005中国房地产经纪百强企业”研究成果;

·2006年3月31日，发布“2006中国房地产百强企业”研究成果;

·2006年5月27日，发布“2006中国房地产上市公司10强”研究成果;

·2006年6月13日，发布“2006中国城市房地产开发投资吸引力TOP10”研究成果。

(三)中国房地产TOP10研究组具备价值量化的丰富经验

2003年1月，“中国房地产TOP10研究组”首次将客观性强的《福布斯》500强评价标准和《商业周刊》剔除个别有问题企业的原则，引入房地产行业中，按总市值、总资产、主营业务收入和利润总额等四项指标，对中国房地产上市公司进行综合实力排名。

2003年5月，“中国房地产TOP10研究组”首次引进了国际上最新的财富创造能力EVA(Economic Value Added)的评价理论和方法，对69家房地产上市公司的经营绩效进行评价，按EVA值的大小评比中国房地产上市公司财富创造能力TOP10。

2003年5月到9月，“中国房地产TOP10研究组”首次对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资潜力进行了公正、客观、全面的研究。中国房地产TOP10研究组从四个方面即潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给对35个大中城市的住宅、办公楼、商业用房分别设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量分析计算三大分物业的开发投资潜力得分，最后根据房地产市场不同分物业投资结构比例加权得出房地产综合开发投资潜力。

2003年5月，中国指数研究院开始关注品牌对房地产发展的重要意义，并与国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所着手研究适用于中国房地产行业发展特点的品牌价值研究方法体系，并积累前期数据，从理论和数据等方面为房地产品牌评估研究做准备。2004年8月，中国房地产TOP10研究组对中国房地产品牌价值研究的方法体系和技术路线敲定，研究正式进入前期的宣传和数据汇总阶段。“中国房地产TOP10研究组房地产品牌价值研究课题组”在充分借鉴Interbrand和Brand Finance研究经验和操作实务的基础上，结合中国宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，建立了一条操作性较强的研究体系。研究的理论方法基于经济使用价值法的现金流折现法(DCF)和无形资产评估的理论方法。同时，课题组综合企业发展基础、市场情况、财务分析、竞争分析等预测企业未来收入;据此核算企业的品牌产品或服务带来的未来产品收益BVA的净现值，来研究房地产品牌价值的大小。其中，品牌折现率由影响品牌未来收益的风险因素决定，即房地产品牌的强度系数，课题组分别就品牌认知度、品牌忠诚度、品牌市场分布、品牌市场份额、品牌成长速度、品牌支持、品牌年龄7个方面设定了品牌强度系数来客观、全面地评价房地产品牌价值。

(四)中国房地产TOP10研究组具有极强的执行力

中国房地产TOP10研究组具备极强的资源整合能力。中国房地产TOP10研究组融合国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院的优势，取长补短，使得中国房地产TOP10研究组在进行专业研究时，在宏观指导和研究成果决策把关，理论探索和方法研究，实证研究和日常管理方面明确分工，各展所长，保证中国房地产TOP10研究组持续高效运转。同时，中国房地产TOP10研究组融合各自房地产研究的精锐形成研究的智力后盾，汇聚各自的数据来源形成坚实的数据支撑，为研究的顺利开展奠定了坚实的人才和数据基础。

中国房地产TOP10研究组开展了一大批备受业界关注的研究，组织和策划了一系列对房地产影响深远的论坛。到2006年6月，中国房地产TOP10研究组已经发布了“中国房地产上市公司TOP10”，“中国城市房地产开发投资潜力TOP10”，“中国房地产百强企业”，“中国房地产经纪百强企业”，“中国房地产上市公司TOP10”，“中国房地产品牌价值研究”，“全国商品房价格走势”，“中国十大新地标建筑综合体”等众多研究成果，并策划和组织了“中国房地产发展年会”、“中国房地产百强企业家峰会”、“中国房地产经纪百强企业家峰会”、“十大国际投资机构聚焦中国地产”，首届“中国别墅节”等对中国房地产业产生深远影响的房地产论坛。