明知不具有购房资格仍然签订购房合同是否应承担违约责任

——张某某诉沈某房屋买卖合同纠纷案^[10]

关键词：诚实信用原则，违约责任

问题提出：违反限购政策签订的购房合同的效力如何？买受人在应知或明知其不具有购房资格的情况下，仍然签订购房合同导致合同目的最终无法实现的，应如何处理？

裁判要旨：违反限购政策签订的购房合同具有法律效力。买受人在应知或明知其不具有购房资格的情况下，仍然签订购房合同，导致合同目的最终无法实现的，构成违约并应承担违约责任。

原告（上诉人）：张某某

被告（被上诉人）：沈某

2011年6月3日，张某某（乙方）和沈某（甲方）签订北京市存量房屋买卖合同，约定张某某购买北京市朝阳区雅成二里某号楼某单元某号房屋，总价款240万元。买卖合同签订后，张某某支付沈某定金5万元。张某某在签订买卖合同当日，一并签署了购房承诺书，明确其知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发〔2011〕65号）。后张某某以其不具有购房资格为由诉至法院，要求解除房屋买卖合同并返还5万元定金。

原告（上诉人）张某某观点：我没有北京户籍，且在北京并没有连续满五年的缴税凭证或社保记录，根据北京市限购政策的规定，不具备购房资格。双方签订的购房合同无法履行，因国家政策原因导致合同无法履行，双方应解除合同，出卖方应返回定金。

被告（被上诉人）沈某观点：张某某在明知自己不具有购房条件的前提下，仍然签订买卖合同，导致合同目的不能实现，张某某不诚信，其行为构成违约。同意解除合同，但是不同意退还定金。

一审法院观点：张某某与沈某签订的北京市存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，应严格遵守。根据张某某签署购房承诺书的事实，可以认定其对国家和北京市限购政策是知晓的，可以且应该根据限购政策判断其本人是否符合在北京市购买房屋的条件。但由于张某某故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行，其无权要求被告返还定金。由于买卖合同因张某某违约无法继续履行，应予以解除。法院判决：一、解除原告张某某与被告沈某2011年6月3日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

二审法院判决驳回上诉，维持原判。

1.违反限购政策签订的购房合同的效力认定

司法实践中，不乏一些当事人以房产新政中的限购政策实施为由要求确认购房合同无效的纠纷。其理由为购房合同违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定无效。我们认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”刚刚颁布的《民法总则》第153条也规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”司法实践中和理论界一般认为，合同违反法律和行政法规的效力性强制性规定的无效，违反管理性强制性规定的要区分情况认定，不能一概而论。限购政策并不属于法律和行政法规的范畴，不能据此认定合同无效。

2.因限购导致合同目的不能实现进而解除购房合同的，当事人并不必然免责

限购政策属于“不可归责于当事人双方的事由”，因此，房屋买卖合同签订后，单纯的因房产新政中的限购政策出台不能实现合同目的而解除合同的，由于买卖合同双方均没有违约故意和违约行为，无须承担违约责任。但是，因限购导致合同目的不能实现解除合同的，是否必然免责呢？答案是否定的。

本案中，张某某在签订房屋买卖合同的同时，签署了购房承诺书，因此，可以认定其对国家和北京市限购政策是知晓的，能够根据限购政策判断其本人是否符合在北京市购买房屋的条件，但由于张某某故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行。张某某的行为，违反了诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。司法实务中，类似的情况还有房屋买卖合同签订后，一方故意拖延偿还房屋原有贷款时间、延迟付（贷）款时间和过户时间，导致限购政策出台后受限不能实现合同目的；恶意中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失的，上述行为均为合同一方故意违约进而受到限购政策限制导致合同目的无法实现致使合同解除的，违约方具有利用限购政策免除其违约责任的目的，法律不应支持，其违约责任不能免除。司法实践中，应合理区分限购政策免责与违约责任的承担，衡平利益，保障交易秩序，维护诚实信用原则。

诚实信用是社会稳定和经济发展的基石，诚实信用原则是我国合同法的一项基本原则，应贯穿合同的签订、履行、变更、解除的各个阶段。民事主体进行民事活动时，必须遵守诚实信用原则，不能见利忘义，否则必将承担相应的法律责任。