房地产法律责任

第五节　房地产法律责任

一、房地产法律责任概述

房地产法律责任，指公民、法人或者其他组织因违反有关房地产的法律、法规的行为而应当承担的对其不利的强制性法律后果。

房地产法律责任与其他法律责任的不同之处在于，房地产法律责任以违反有关房地产相关法律、法规的行为为前提，这种行为可以是作为也可以是不作为。这种法律责任主要是一种民事法律责任，但同时也存在着行政责任和刑事责任等责任形式。

民事责任指行为人违反民事法律规范，不履行民事义务而依法应承担的法律后果。房地产民事责任可以分为房地产侵权责任、违约责任和不履行房地产有关的其他民事义务的责任三种。

行政责任是指违反行政管理秩序，依法应当承担的行政法律后果。违反房地产行政管理秩序的责任可以分为房地产行政管理相对人的责任、房地产行政主管部门的责任以及其他行政机关及工作人员、其他公民或组织的责任。追究责任的主要制裁形式是行政处罚。

刑事责任是指当事人的行为违反房地产法律、法规，并且情节严重，构成犯罪，依照刑法规定应当承担的刑事法律后果，是最严厉的一种法律责任形式。承担刑事责任的方式有拘役、有期徒刑等，并且可以适用罚金等附加刑。

下文将介绍部分较常见的房地产民事、行政、刑事责任。

二、房地产民事责任

(一)关于销售广告和宣传资料

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

(二)擅自抵押和双重买卖

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

(三)房屋质量缺陷

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

三、房地产行政责任

1.违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第11条、第12条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

2.违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第30条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

3.违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

四、房地产刑事责任

1.国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。国家工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，以受贿论处。

2.国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处3年以上7年以下有期徒刑。