售房广告不实，业主权益如何救济

问题2　售房广告不实，业主权益如何救济？

售房广告不实依据现行的法律法规分析，可以分为要约邀请不实和要约不实。结合《商品房司法解释》第三条的规定：“商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约”可以得知，一般情况下商品房的售房广告和宣传资料为要约邀请，如果售房广告符合“开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定”和对“商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，则这类广告被认定为要约。由于要约邀请对开发商和业主不具有法律的约束力，只是开发商进行营销的手段之一，开发商在交房时违背了售房广告上的要约邀请的内容，并不承担法律的责任，购房者如果认为开发商交付的房屋与售房广告上的属于要约邀请范围内的说明不符合而诉诸于法院，则得不到法律的支持反而要承担由此产生的诉讼费用。

但是如果开发商交付的房屋与售房广告上属于要约的说明和允诺相违背的话，由于要约具有法律约束力，则开发商的行为就属于违约，要承担相关的民事责任。

【问题分析】

如果经法院审理认定售房广告不实为要约不实，则开发商违反广告的说明和允诺构成对合同的违约，应承担违约责任。购房者诉求权益救济的时候可以选择的法律依据主要有以下条目：

《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

①因不可抗力致使不能实现合同目的；②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；⑤法律规定的其他情形。

这几条是对合同一方构成根本违约时的情形，售房广告不实主要是适用“④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。因此，能否解除售房合同，法院需要根据案情判断开发商对违背售房广告上的允诺或说明是否致使合同的目的不能实现。根据商品房买卖的通常目的以及从生活经验和交易习惯来看，售房广告不实虽然对购房者购买的房屋造成不良的影响，但一般也达不到使合同目的不能实现的情形，所以，解除合同的情形极为少见。

《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以要求开发商采取补救、继续履行广告上的允诺或者承担赔偿损失等措施。

《合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。如果开发商交付的房屋及其相关设施的质量与开发商在售房广告中的承诺不一致，购房者可以要求以上的承担方式。

《合同法》第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。这条是对《合同法》第一百零七条的补充，如果开发商在购房者提出异议之后做出的补救措施还是不符合售房广告上的允诺或者还有其他的损失，那么购房者就可以直接诉求开发商进行赔偿。

《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。购房者要求开发商承担的赔偿金额应该等同于违约造成的损失，不能超过订立合同时就能预见到的损失额。

《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。这说明购房者在买房时可以与开发商约定违约金。

【专家提示】

在诉讼中，购房者的售房广告纠纷一般有两种诉求：一是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失；二是请求开发商承担违约责任和赔偿相关损失。对于第一种诉求有严格的条件限制，《商品房司法解释》第八条对于合同的解除有两种情形的规定。在实际交易过程中，商品房合同签订之后涉及购房者和开发商的重大利益，法律又往往偏向维护交易秩序，所以合同不允许轻易解除。这里提醒广大购房者在遇到售房广告不实要求开发商承担责任时，解除合同的诉求要慎用。

对于第二种诉求，购房者能提出确切的证据加以证明，其提起的违约之诉的胜诉率较高，现在法院在实务中处理商品房销售广告不实案件形成了一定的模式，在认定商品房销售广告属于要约的情况下会追究开发商的民事责任。

根据《房地产开发企业资质管理规定》，对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门可以责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，并且在年检中予以降级或者注销资质等级；工商管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法查处，并可对违法行为处以3万元以下的罚款。

可见，购房者在维护自己的权益时，除了诉诸法律及私人协商之外，还可以采取到行政机关进行投诉，让媒体进行曝光等措施。

【典型案例】

2009年7月10日，山东省D市D区人民法院公开审理了一起因现房和开发商派发的销售广告、宣传手册内容不符而引发的纠纷，依法判决被告T房地产公司赔偿原告李某损失7000元。原告李某于2008年2月看到T房地产公司派发的宣传手册，称该楼盘应当“24m适度街宽，可以在双面吸纳人潮，容纳一定车辆通行，旺店成行，可以规模化积聚人气”的环境条件，即在该公司订购了一套商品房。但当双方当事人办理完一系列法定手续按约定期限交房时，原告却发现该楼盘的建构完全不符合宣传手册的宣传内容，遂诉诸法庭，要求被告承担违约责任、赔偿损失。

法院审理认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。但开发商在售房广告中所作的“24m适度街宽，可以在双面吸纳人潮，容纳一定车辆通行，旺店成行，可以规模化积聚人气”说明和允诺属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的且具体明确，因此即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。遂判决T房地产公司对买主李某赔偿由违约造成的损失。