业务数据整合

业务数据整合_不动产登记信息系统设计与实践

不动产登记业务数据主要有行政区、宗地、地籍、房产、林业、外业勘察和其他数据7类基础业务数据，如图4-2所示。

图4-2　不动产登记业务数据类型

4．5．1　基础图层整合

最核心的基础图层整合主要分为行政区、地籍区、地籍子区数据的处理与补充、修正。

4．5．1．1　行政区整合

将集体土地所有权、建设用地使用权、房屋所有权对应空间数据中的行政区数据进行处理，以集体土地所有权中行政区数据为主，用其他的行政区数据对其他没有覆盖到的地方进行补充，保留行政区、行政界线以及行政要素注记3类空间要素。

4．5．1．2　地籍区和地籍子区整合

将集体土地所有权登记、国有建设用地使用权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记等对应空间数据中的地籍区、地籍子区数据进行处理，以集体土地所有权中地籍区、地籍子区为基础，用其他的地籍区、地籍子区数据对没有覆盖到的地籍区和地籍子区进行补充，对编码重复进行修正，对漏码的地方进行重新编码，编码标准要严格遵循《城镇地籍调查规程》的要求。

4．5．2　宗地统一编码

宗地统一编码是不动产数据整合的关键，需要先完成地籍数据宗地统一编码工作，并在此基础上开展土地登记数据的整理工作。

宗地统一编码具体工作主要包括以下几个方面。

4．5．2．1　地籍区、地籍子区划定及编号

依据各区县行政界线、乡镇级行政界线，以及原街道、街坊界线图，并结合永久性线状地物如道路、河流、山脊线等，采用行政界线与典型现状地物相结合的方式进行地籍区、地籍子区划分与界定，对地籍区、地籍子区进行编号。

4．5．2．2　宗地统一编码工作技术流程制定

按照国土资源部文件《国土资源部办公厅关于印发〈宗地代码编制规则（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2011〕57号）要求，制定符合实际业务要求的各类宗地统一编码工作技术流程。

4．5．2．3　宗地统一编码制作

根据已确定的地籍区与地籍子区范围，在不同地籍子区、土地权属类型代码后，对宗地进行全部顺序流水编号。重新编号后新宗地代码与旧地籍编号之间不存在逻辑对应关系，而需要建立新老地籍号对照表。宗地日常变更中，宗地号在现有编号的基础上从最大号开始续编。

4．5．3　地籍数据整合

在不动产登记数据库的整合建库过程中，地籍数据要求最为严格，不但数据精度高，且全境覆盖。房屋登记中的空间信息和土地登记使用权宗地之间存在被包含的空间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息。而林权、承包经营权、草原权等实质上都属于用益物权，其确认和登记须以明确土地所有权为基础。所以地籍数据是不动产登记数据库的核心内容。

4．5．3．1　地籍图形数据标准化处理

为实现对地籍图形数据的标准化处理，结合现有数据现状，需要对数据进行前期清理，解决界址点错误、宗地不闭合等数据错误，剔除重复、冗余数据。

对前期调研形成的数据库成果进行进一步分析清理，统一各成果库的数据格式和空间参照系，并按照不动产数据库标准进行图层提取合并处理，保留行政区划层、地籍区层、地籍子区层、国有土地使用权宗地、国有土地使用权界址点、国有土地使用权界址线、房屋层、集体土地所有权宗地、集体土地使用权界址点、集体土地使用权界址线以及与上述图层相关的属性信息；建立各图层属性结构与不动产数据库标准之间的映射关系，利用数据升级工具对各数据库成果进行升级，并进行属性值代码化、表达标准化，转换为不动产登记数据。对升级为不动产登记数据的数据成果进行检查，查漏补缺，完善数据库成果。

（1）集体土地所有权空间数据整理：根据《城镇地籍数据库标准》对集体土地所有权登记的空间数据进行整理时，需保留行政区划层、地籍区层、地籍子区层、集体土地所有权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。

（2）建设用地使用权空间数据整理：根据《城镇地籍数据库标准》对建设用地使用权登记的空间数据进行整理时，需保留地籍区层、地籍子区层、建设用地使用权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。建设用地使用权登记的空间信息与房屋空间信息的空间参考保持一致。

4．5．3．2　地籍登记业务数据处理

对前期调研形成的数据库成果进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等整理工作，并将其与不动产数据库标准进行比对分析，建立两者之间的映射对照关系，利用数据升级工具完成历史登记数据的迁移升级，形成与不动产登记相关技术要求相符的不动产登记属性数据库。数据升级要求如下：

（1）整理后的权利登记信息。将宗地编号、坐落、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、空间坐标、位置说明、四至描述等信息转录到宗地信息表中，并与空间数据关联。

（2）登记簿册整理。整理各类土地所有权和使用权登记的信息，根据不动产统一登记数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。同时，整理相关扩展属性信息。

（3）通过将宗地编号相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记信息的扩展属性信息转入到宗地变化情况信息表中，保留原宗地号并保持关联。

（4）将办理业务号、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、不动产权证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记等信息转入到国有建设用地使用权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。

（5）将权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，保留原宗地号并保持关联。

（6）将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号并保持关联。

4．5．3．3　土地落宗

应不动产统一登记的要求，每一个不动产单元都具有不动产单元号，因此每宗地的宗地统一代码和不动产单元号需要建立关联关系。利用软件直接在宗地统一代码的基础上扩展生成不动产单元号，即完成了宗地对于不动产单元的落宗。

根据《不动产权籍调查技术方案》中的不动产单元设定规则：

（1）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。

（2）无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元。

（3）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与宗地应设为一个不动产单元。因此土地登记数据整合成不动产登记数据中，土地业务的部分主要是（1）和（2）两项内容。

4．5．3．4　图、属、档关联

将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

（1）宗地图形数据与登记卡关联。“宗地图层属性”和“业务登记系统的登记卡”，可以通过权利人、土地证号、土地坐落（宗地四至）3个字段信息相匹配，来确认对应关系。再利用宗地统一代码按新规则编制的不动产单元号，分别存储到“宗地图层属性”和“不动产登记卡记录”中，即完成了宗地图形数据与登记卡关联。还可以通过原土地业务登记数据，用图形属性、登记属性共有的地籍号、档案号作为关联手段。

（2）登记卡与登记业务过程数据关联。“业务登记系统的登记卡”和“登记业务过程数据”可以通过权利人、土地证号、土地坐落（宗地四至）3个字段信息相匹配，来确认对应关系；如果“业务登记系统的登记卡”和“登记业务过程数据”中均具有业务号字段，则可以利用业务号建立起对应关系，实现关联。

抵押权、査封业务，通过找到关联的土地证，通过权利人、土地证号、土地坐落、他项证号4个字段信息相匹配，确认对应关系，最终实现对业务登记数据的落宗。

（3）登记业务过程数据与档案关联。“登记业务过程数据”可通过不动产单元号字段与“电子档案数据”中的相同字段进行匹配，建立起登记过程业务数据与电子档案之间的关联。通过不动产单元号实现图、属、档三重关联。

4．5．4　房产数据整合

在不动产登记数据库的整合建库过程中，难度最大的是房产数据的集成整合。原有的房产数据可以通过重新整理和提取纳入不动产登记数据库，但在不动产登记过程中产生的新数据，则需要采集到计算机之中，更新相应的数据库。房产数据专题数据库的建库工作需要通过房产登记数据现状，建立房产、土地数据之间的密切联系，实现“房屋落地”。

房产数据的整合因为历史原因无法直接与地籍数据关联，因此需要首先将历史数据按照相关的标准、规范进行标准化处理，然后与地籍的空间数据关联，完成房屋落地工作。

4．5．4．1　空间图形数据标准化处理

充分利用已有地籍调查成果中的房屋数据和房产测绘数据，将精度高的成果作为不动产登记房产空间图形基础数据，利用数据升级转换工具，将其转换成符合要求的房产图形数据库，保证能够支撑不动产登记信息平台。

房产数据整理，主要依据《房地产市场基础信息数据标准》对房产登记数据进行整理，主要保留楼盘表和房产登记数据，并做好与房产交易管理的数据衔接。在对房屋所有权登记的空间数据进行整理时，应保留自然幢等空间信息以及与之相关联的属性信息。自然幢属性表与《房地产市场基础信息数据标准》中描述一致。一般房屋所有权登记的空间信息与对应的国有土地建设用地使用权的空间参考保持一致。

4．5．4．2　楼盘表数据整理

整理楼盘表信息、自然幢信息与空间信息主要包括以下内容。

逻辑幢：保留丘编号、自然幢号、逻辑幢号、门牌号、预测建筑面积、预测地下面积、预测其他面积、实测建筑面积、实测地下面积、实测其他面积、竣工日期、房屋结构、建筑物状态、状态日期、房屋用途、备注等信息。

户：保留路基幢号、房屋编码、层号、坐落、面积单位、实际层、名义层、户号、室号部位、户型、户型结构、房屋用途、预测建筑面积、预测套内建筑面积、预测分摊建筑面积、预测地下部分建筑面积、预测其他建筑面积、预测分摊系数、实测建筑面积、实测套内建筑面积、实测分摊建筑面积、实测地下部分建筑面积、实测其他建筑面积、实测分摊系数、共有土地面积、分摊土地面积、房屋类型、房屋性质、状态、房地产平面图等信息。

4．5．4．3　房屋产权数据处理

房屋产权数据处理包括房屋基本属性数据处理、房屋产权数据清理。

1）整理内容

（1）房地产权登记信息（项目内多幢房屋）：保留现有宗地编号、房地坐落、业务号、房屋所有人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、土地使用权人、土地使用期限、房地产交易价格、总单元数、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等，同时还要保留项目名称、幢号、总层数、规划用途、房屋结构、建筑面积、竣工时间、总套数等信息。

（2）房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）：保留丘编号、自然幢号、房屋编号、房地坐落、业务号、房屋所有人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、土地使用权人、土地使用面积、土地使用期限、房地产交易价格、规划用途、房屋性质、房屋结构、所在层／总层数、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积、竣工时间、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息。

（3）房地产权登记信息（建筑物区分所有权业主共有部分）：保留丘编号、建筑物区分所有权业主共有部分权利人、业务号、建（构）筑物编号、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用面积、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息。

2）整理思路

（1）房屋基本属性数据处理。在已有项目实际经验中，对已存在于数据库的数据本身的准确性、完整性进行清理，需要处理的主要内容如图4-3所示：①对已经建立的楼盘表进行检查，确保楼盘表建立规则的唯一性和符合相关规定。对楼盘表中房屋的状态（重点为限制状态）进行清理核实，确保数据的准确性。②对没有建立楼盘表的房屋根据档案数据进行补录并建立满足管理需要、符合楼盘表建立业务规则的楼盘。③对照土地登记数据和地籍图，发现已建但未进行登记的房屋，并进行注记或外业勘察。④清理生成房屋编码，同步建立标准地址，与新数据保持一致，规范所有房屋地址编写格式。⑤根据标准地址、幢编码内容将楼盘表与建立完成的GIS数据库中的幢属性进行自动匹配，数据匹配成功后进行自动落地，实现“地-楼-房”的关联。

图4-3　房屋落地流程

（2）房屋产权数据清理。以房屋权属档案数据、物理数据为基础，以楼盘表为载体，清理每一套房屋的登记产权数据。主要工作内容如图4-4所示：①将登记业务数据与权属、档案数据和物理数据建立关联；②通过编写工具展示房屋上下手业务关联信息，并参照每笔业务的扫描件进行核对，纠正关联有误信息；③对楼盘表上每户的权属信息内容、关联性等进行质量检查；④通过房屋上下手关联的清理，核对并纠正楼盘表结构，去除重复幢、重复户、合并户、合并幢，最终将所有房屋全部归幢；⑤最后在前面清理的物理数据、权属数据、登记业务数据的基础上生成房屋电子登记簿数据库；⑥建立与不动产数据库标准之间的映射关系，将清理好的数据通过数据转换工具生成符合要求的成果数据。保证能够接入到不动产登记信息数据库中。

图4-4　业务数据清理流程

4．5．4．4　房屋登记数据处理

对房屋交易和登记档案以及数据进行清理、完善和整合，将房产登记数据库融入到不动产登记数据库中。清理内容主要包括：厘清每栋或每套房屋的物理属性、权属现状和权属变化情况（包括所有权、抵押权、地役权、预告、异议、查封限制等，有交易数据的房屋同时对交易数据进行清理）。

通过房屋编号或建（构）筑物编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息。

（1）地役权信息：保留项目编号、自然幢号、房屋编号（供役地）、业务号、地役权人（需役权人）、证件类型、证件号、供役地人、登记类型、登记原因、地役权内容、地役权利用期限、不动产登记证明号、登记时间、登簿人、附记等信息。

（2）抵押权信息：保留项目编号、自然幢号、房屋编号、业务号、抵押权人、证件类型、证件号码、抵押人、抵押方式、登记类型、登记原因、在建工程坐落、在建工程抵押范围、被担保主债权数额（最高债权数额）、债务履行期限（债权确定期间）、最高债权确定事实和数额、不动产登记证明号、登记时间和登簿人、注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间和登簿人、附记等信息。

（3）查封登记信息：保留项目编号、自然幢号、房屋编号、业务号、查封机关、查封类型、查封文件、查封文号、查封期限、查封范围、查封登记时间和登簿人，解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号、解封登记时间和登簿人、附记等信息。

（4）异议登记信息：保留项目编号、自然幢号、房屋编号、业务号、申请人、证件种类、证件号、异议事项、不动产登记证明号、登记时间和登簿人，注销异议业务号、注销异议原因、注销登记时间和登簿人、附记等信息。

（5）预告登记信息：保留项目名称、丘编号、房地坐落、业务号、权利人、证件类型、证件号、义务人、证件类型、证件号、预告登记种类、登记类型、登记原因、土地使用权人、规划用途、房屋性质、所在层／总层数、建筑面积、取得价格／被担保主债权数额、不动产登记证明号、登记时间、登簿人、附记等信息。

4．5．4．5　房屋落宗

房屋落宗可以理解为“户落幢、幢落宗”。

幢落宗是指：空间上房屋（自然幢）通过矢量化编图，将房屋在地面上的投影形状所形成的封闭面绘制到自然幢层，并使其套合在使用权宗地内部的过程。

户落幢是指：通过建立“户-逻辑幢-自然幢”所形成的楼盘表与代表自然幢的图斑形成关联关系的过程。

因此要实现不动产单元中“房屋-户”的不动产单元号生成，重点是寻找户所在的自然幢（楼栋）坐落在哪一块宗地中，栋落地、栋建立楼盘表即形成了户落宗。

根据《不动产权籍调查技术方案》中的不动产单元设定规则：

（1）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。

（2）无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元。

（3）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与宗地应设为一个不动产单元。

因此房产登记数据整合成不动产登记数据中，房产业务主要是第（3）项的内容。

4．5．5　林业数据整合

林业数据的整合主要是林业空间数据和林权数据的整合，其中重点和难点在林权部分。

林权是指森林、林木、林地所有权和使用权，具体内容包括4个方面，即林地所有权、林地使用权、森林或林木所有权、森林或林木使用权。其中，林地所有权属只能为国家或集体所有，其余3项权利可归个人所有。

林权登记是指森林、林木和林地所有者及使用者，将归自己所有或者使用的森林、林木和林地的权利向县级以上人民政府报告、登记，并领取林权证的行为。林权登记包括初始登记、变更登记和注销登记。

4．5．5．1　林业空间数据标准化处理

林业空间数据整理：对林权登记的空间数据进行整理时，需保留行政区、林班、小班、宗地以及与之相关联的属性信息。一般林权登记的空间信息与集体土地所有权的空间参考保持一致。

4．5．5．2　林业业务数据处理

登记簿册整理：整理林权登记的信息，保留宗地代码、坐落、宗地面积、发包方、业务号、林地权利人、证件类型、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、林地使用期限、森林／林木所有权人、主要树种、株数、林种、起源、造林年度、小地名、林班、小班、林权证号、登记时间、登簿人、附记等信息。

通过不动产权证号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息。

（1）地役权信息：保留不动产权证号、宗地编号（供役地）、业务号、地役权人（需役权人）、证件类型、证件号、供役地人、登记类型、登记原因、地役权内容、地役权利用期限、不动产登记证明号、登记时间、登簿人、附记等信息。

（2）抵押权信息：保留不动产权证号、宗地编号、业务号、抵押权人、证件类型、证件号码、抵押人、抵押方式、登记类型、登记原因、在建工程坐落、在建工程抵押范围、被担保主债权数额（最高债权数额）、债务履行期限（债权确定期间）、最高债权确定事实和数额、不动产登记证明号、登记时间和登簿人、注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间和登簿人、附记等信息。

（3）查封登记信息：保留不动产权证号、宗地编号、业务号、查封机关、查封类型、查封文件、查封文号、查封期限、查封范围、查封登记时间和登簿人，解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号、解封登记时间和登簿人、附记等信息。

（4）异议登记信息：保留不动产权证号、宗地编号、业务号、申请人、证件种类、证件号、异议事项、不动产登记证明号、登记时间、登簿人，注销异议业务号、注销异议原因、注销登记时间和登簿人、附记等信息。

4．5．5．3　建立登记数据与空间数据的关联关系

整理后的林权登记信息：将宗地编号、坐落、宗地面积信息转录到宗地信息表中，补录土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式等信息。

将发包方、业务号、登记类型、登记原因、林地使用期限、森林／林木所有权人、主要树种、株数、林种、起源、造林年度、小地名、林班、小班、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息转入到林权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。

将林地权利人、证件类型、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，并保留原宗地号并保持关联。

将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号并保持关联。

对整合后的林权数据设立不动产单元，并进行统一编号，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产单元和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成历史信息和现状清晰完整的不动产登记信息。

4．5．5．4　林地落宗

林地落宗方法与房屋落宗类似。

4．5．5．5　属性关联

通过宗地代码建立与对应的空间信息的关联；通过林权证号关联整理相应的抵押权、查封登记的信息；通过林权证号建立与权利人信息的关联。

（1）抵押权信息：保留林权证号、宗地代码、业务号、抵押权人、证件类型、证件号码、抵押人、抵押方式、登记类型、登记原因、被担保主债权数额（最高债权数额）、债务履行期限（债权确定期间），最高债权确定事实和数额、林权他项权利证明号、登记时间和登簿人，注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间和登簿人、附记等信息。

（2）査封登记信息：保留林权证号，宗地代码、业务流水序号、査封机关、查封类型、查封文件、查封文号、査封期限、査封范围、査封登记时间和登簿人，解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号，解封登记时间、登簿人、附记等信息。

（3）权利人信息：保留宗地代码、权利人名称、证件类別、证件号码、发证机关、所属行业、国家／地区、户籍所在省市、性别、电话、地址、邮编、工作单位、电子邮件、权利人性质、权利面积、权利比例、共有方式、备注等信息。

4．5．6　外业勘察补录

充分利用已有不动产权籍调查、登记，以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件作为工作底图，对于房屋无法“落地”或空间图形数据库没有覆盖的情况，采用外业测绘调查方式进行补测，完善不动产数据库。