个人置业实务

随着居民收入的不断提高，个人投资房地产已成为一种重要的生活方式和理财方式。掌握个人置业实际操作流程，对个人投资者购房自住或投资有着非常重要的作用。

第一节 个人置业的收益和风险分析

【学习目标】

1. 能熟练计算个人置业的销售收益；

2. 能熟练计算个人置业的租金收益；

3. 能熟练计算个人置业的避税收益；

4. 能熟练判断个人置业的风险。

【理论学习】

个人投资者投资房地产必须计算投资收益，同时必须全面分析置业风险，在此基础上作出是否投资的决定。

个人置业的收益是指个人投资者因投资房地产而获取的各种经济利益。个人置业收益主要有四种： 销售收益、租金收益、避税收益和无形收益。

(一) 销售收益

销售收益，指房地产销售收入减去购房成本和应纳税金后的余额，它是房地产投资者卖出房地产时得到的房地产投资收益。

房地产销售收益的计算： 出售收益＝出售收入-购房总价-资金成本-应纳税金-管理成本-建筑成本

销售收入＝单位面积售价 × 销售面积数量

购房总价=买入价格×购房面积数量

应纳税金＝销售收入×税率下面分别对公式中各指标进行说明：

1. 房价的影响因素

个人投资者无论是卖房还是买房，其价格都与下列因素有关：

(1) 宏观因素

包括宏观经济因素和宏观经济政策因素。经济处于上升状态，房价就会上涨；经济处于下降阶段，房价不但不会上涨，还有可能下跌。宽松的宏观政策，会导致房价上涨，而紧缩的政策则会打压房价。

(2) 拟购房屋的区域因素

包括交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪声和景观等。

(3) 拟购房屋的结构因素

包括房型好坏、房屋的层次及朝向、基础形式及结构类型、装修情况等。

(4) 买方与卖方的情况

，在通货膨胀率为8%的情况下，90 年代中后期不景气状况的原因之一。

(六) 自然风险

自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，，还要与其他物业售价进行对比。最主要的是要根据自己的经济实力确定预期价，并与付款方式一起考虑。

9. 户型设计

投资者还必须考虑户型的实用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美观性，能否适应未来家庭结构变化，是否具有灵活性二手房买卖不像购置新房那样一目了然，因此在挑选时应格外注意。

1. 查明产权状况

购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别要注意的是，产权有纠纷的或是部分产权(获得奖金、别人赠送或亲戚朋友资助等。

④ 贷款

向银行申请住房商业贷款，或者向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，或者采取组合贷款的方式，能获得贷款的额度。

(2) 大概确定付款方式

购买商品房付款方式主要有三种： 一次性付款、分期付款和按揭贷款。

① 一次性付款

就是在签约后立刻将购房款一次性付给开发商的付款方式。这是银行住房个人贷款业务还未开展以前最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。此种付款方式适用于手中有富余资金或有其他资金来源的购房者。

一次性付款一般都能从开发商处得到房价款5％左右的优惠，倍之间。，则意味着自己现阶段还贷能力不足，应慎重借贷。

② 家庭每月可承担的最高房产供款(月供＋月物业管理费)

公式一(无其他债务)： 家庭月收入总和×50%；

公式二(有其他债务)： 家庭月收入总和×55％-其他债务。

根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中关于“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款，每笔住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下(含50%)，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下(含55%)。专家建议房产的每月供款应在月收入的28％～33％之间，最好不要超过29%；元

妻子每月的收入： 2000 元

家庭合计每月总收入： 4500 元

两人每年总收入： 4500×12＝54000(元)

可以承受的最高房价： 54000×5＝270000元

每月可承担的最高房产供款额： 4500×50%=2250(元)

2. 明确投资物业类型

投资者在明确投资目的后，还需明确投资什么物业类型。物业类型在前文有关章节已有述及，不再重复。

(一) 了解房源

消费者首先需要知道哪些楼盘正在销售或待销售，才能去看房、买房。那么，该从什么途径去了解房地产楼盘信息呢？

当今消费者了解房地产项目信息的途径很多，按普及程度由高到低顺序，主要有房展会、报纸、互联网、他人介绍、电视、杂志、路牌等。

1. 房展会

房地产展示会是在售楼盘的集中展示，有利于大家全面了解在售住宅情况，而且便于咨询和进行项目比较，所以是集中了解楼盘信息的好机会。目前，国内各大城市都定期召开房展会，大家不妨去收集楼盘资料带回家研究；

2. 理性看售楼广告

很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成潮流。通常，开发商都会对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”——优美的环境、低廉的价位，并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，却往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷。

为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。

3. 严格审查“五证”

目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵

虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显，在发生诉讼纠纷时，购房人是需承担一定的举证责任的，即要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准怠糐p〗

2. 目前消费水平不高，没有过多剩余资金的

随着社会生产力的发展和人民收入水平的提高，以后的钱与现在的钱肯定不是同一个概念，同样还2000元，可能现在占家庭收入的一半，而5年后可能只占家庭收入的1/4。所以，现在有钱应首先满足正常消费。况且，银行对住房贷款客户是给予优惠的，考 文 献

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