还原真实的世界

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一、要约与要约邀请

要约和要约邀请是一对法律上的常用术语,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对这两个概念有明确规定。该法第十四条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(1)内容具体确定;(2)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”《合同法》第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”

由此可见,要约与要约邀请的主要区别在于,要约是向特定人发出的希望订立合同的意思表示,要约一经受要约人承诺即对要约人具有法律约束力;要约邀请是向不特定的多数人发出的希望他人向自己发出要约的意思表示,要约邀请对发出人无约束力。

房地产广告是一种商业广告,而根据我国《合同法》第十五条之规定,商业广告不是要约,而是要约邀请。但有一点除外,如果广告的内容符合要约规定的,应视为要约。那么,实践中,认定房地产广告是要约,还是要约邀请的关键在于广告内容确定性的认定上。广告中注明为要约或者广告中含有广告人希望订立合同的愿望,或者写明相对人只要做出规定的行为就可以使合同成立,则应认为该广告属于要约而不是要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

综上,以下几种情形下房地产广告应被认为是一种要约:(1)广告中明确标明该广告是要约;(2)广告中写明相对人只要做出规定的行为就可以使合同成立;(3)广告中含有开发商希望订立合同的愿望,并表明其愿受广告内容的约束;(4)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。

二、诚实信用原则

诚实信用原则是我国《合同法》中规定的一个基本原则,该法第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”由字面意思来看,该原则就是要求民事活动的当事人诚实守信;从立法目的来看,该原则是为了反对一切非道德的、不正当的行为,维护商品经济和市民社会的正常秩序和安全。因此,诚实信用原则广泛适用于社会生活的诸多方面,被称为《合同法》中的最高指导原则或“帝王规则”。

根据诚实信用原则,开发商不可以不负责任地做虚假广告,欺骗、误导购房者,开发商公开发布的广告内容应真实、合法,不得有欺诈行为,否则应承担罚款等责任。那么,购房者可以据此来主张撤销因此而签订的合同吗?

我国《合同法》第五十四条规定了合同当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同的情形:(1)因重大误解订立的;(2)在订立合同时显失公平的;(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据这个规定,我们可以看出,要约邀请含欺诈内容可以作为认定开发商运用欺诈手段的依据,法庭在综合各种情形认定欺诈时应当将房地产广告作为一个重要证据。

三、与房地产广告有关的法律法规

(一)《消费者权益保护法》能否适用

《消费者权益保护法》第四十九条规定:经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其所受损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

可惜,到目前为止,这个规定对购房者毫无帮助。在司法界,商品房是否属于消法保护的商品,能否用消法调整尚未定论。有人认为,商品房已有一套齐全的法律法规体系,既约束开发商动迁、征地、建造、发售、转让、退换等一系列的行为,也约束着购房者,较之消法更翔实、全面。而且,房产和其他商品不一样,由于金额巨大,开发商和购房者必须签订预售合同,其中规定了一系列的赔偿方式,一旦发生纠纷,自然以双方约定为依据。何况,房产会因楼层、方位、房型等因素而产生不同的价格,参照消法的“保修、包退、包换”规定执行,实际上无法做到。

(二)其他相关法律的适用

我国目前涉及广告监督管理的法律、行政法规、规章有三十余个,规范性文件有近百个,基本形成了一个以《中华人民共和国广告法》为核心的,比较系统、配套的广告监督管理法律体系。例如:《广告管理条例》、《广告管理条例施行细则》、《广告审查标准》、《关于加快广告业发展的规划纲要》,这些法律法规对广告,包括房地产广告做出了详细的规定。