不动产投资的优点和缺点

三、不动产投资的优点和缺点

（一）不动产投资的优点^[4]

1．投资回报的多样性

所有投资者都追求公平的投资回报和所投资资产的安全性。不动产能不同程度地满足投资者在这两方面的要求。投资具有三种基本的回报类型：一是投资项目的经营收益，例如租金收入。二是资产升值，资产升值是投资价值的被动增加，是资源稀缺和价格上涨造成的，即通货膨胀造成储蓄账户及其他现金资产的价值损失，而在抵御通货膨胀导致的货币购买力下降方面，几乎没有哪种投资形式能和不动产相比。三是价值收益。价值收益则是主动的价值增加，需要依靠所有者和管理人员用专业知识去创造。专业管理知识给不动产投资带来的好处之多，是其他投资难以比拟的。一名富有洞察力的所有者或者管理人员可以修复、改良、扩展甚至更改不动产的用途，而富有想象力和进取心的管理手段也可以给某一不动产投资带来可观的价值。作为投资的不动产，包括不同类型的不动产资产，其收益可能源于上述三种回报之一，也可能包括上述所有回报。

2．税收优势

在美国，投资不动产能够获得税收优惠。投资者可以通过折旧来避税，甚至不动产翻新改造的部分仍然允许折旧。

3．用作担保

不动产切实存在并且不可移动，它的所有权需要记录在案并受到法律保护，而且能凭保险过的所有权凭证为贷款担保作抵押。如果已经证实不动产拥有长期的租赁收益，贷款额就能够基于这一明确收益来确定，不动产估价师可以采用收益法评定出不动产价值，这比成本法对所有者更有利。这种贷款方式允许出借金额超过物业开发费用，从而让所有者借到所投资金额的100%。

（二）不动产作为投资的缺点^[5]

1．缺乏流动性

投资不动产的最大缺点就是不动产资产的难以变现，因为一种特定物业的市场受制于同时具备购买意愿和具有购买力的投资者群。通过出售不动产未必都能满足即刻的现金需求。拍卖出售不动产的记录也不令人振奋，这里的交易价格大多不公道。即使真的出现了一个感兴趣的买家，筹集资金也非常耗时。不动产常常为现有筹资渠道所累，缺乏流动性。通常，买家或者卖家为不动产筹资或者要努力获得二次抵押贷款，这两种做法都需要付出相当多的时间和精力。

2．长期投资

缺乏流动性的必然结果就是投资者必须持有不动产很多年，以便实现最佳的回报。通常需要花费3～5年来检验，价值升高究竟是通胀的结果还是良好管理的作用。当然，不动产所有者也有短期获利的例子。但是，这类不动产投资从一开始就具有投机性。

3．需要管理

合格的商业管理是许多不动产投资成功的基础。投资者必须花费时间和精力，否则就必须雇用专业的不动产管理人士来完成管理工作。不动产投资者面对其中的任何一种商业行为，包括出售、客户关系、雇员关系、物业修缮和运营、税收和财务报告等，都会遇到随之而来的种种问题。对于收益性物业而言，良好的管理尤其重要。或者说，如果收益性物业缺乏管理，就会损失重大。

4．不可抗力对物业的损害

不动产的所有部分，尤其是地上附着物，可能会遭受到自然环境和人为的损害。火灾、洪水、故意的破坏或者其他灾祸造成的损失虽然可以通过保险来补偿，但是在多数情况下，保险的补偿都是得不偿失的。