“跳单”行为在什么情况下构成违约

——重庆某房屋经纪公司诉黄某居间合同纠纷案^[4]

关键词：跳单，居间报酬，违约

问题提出：买方通过中介公司的居间服务选定房源后，却绕开该中介公司直接与房主达成交易的“跳单”行为是否构成违约？

裁判要旨：衡量买房是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

原告（被上诉人）：重庆某房屋经纪公司（以下简称经纪公司）

被告（上诉人）：黄某

2013年12月7日，黄某为购房所需与经纪公司签订委托看房确认书。确认书约定：1.签署本确定书后，乙方会以房地产经纪身份介绍甲方购买下列或同类型之物业，安排以下所列物业进行实地勘察，并作出适当查询，提供所得及已知的材料，商议买卖条款，并协助甲方与下列物业卖方签署买卖合约。甲方认可本次看房为首次看房，并承诺即使再委托他人或者其他公司查看此房并不影响与乙方的代理关系，仍需按下列比例支付乙方佣金。2.乙方会忠诚地履行服务，并尽最大努力提供准确材料，并与甲方确认可做商议的依据，由甲方自行研究了解所有提供的资料。3.甲方委托乙方介绍甲方购买本确认书第七条之物业，以下列甲方签名为据，成功购入所介绍之物业，需支付乙方相应佣金，购买的佣金为成交价格的2.5%，于甲方与业主签订买卖合同时一次付清。4.甲方同意乙方可担任买卖双方之经纪人，并可同时向卖方收取佣金作为经纪服务费，甲方对此并无异议。5.违约责任：甲方通过乙方介绍、展示知悉本确认书第7条之物业后，不通过乙方购买本确认书第7条之物业（以下列甲方签名为凭据），而由甲方或甲方之关联方（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）另行与物业主或其他代理方签约的，甲方应赔偿乙方本确认书第3条约定的佣金标准的双倍佣金，并支付乙方一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）。乙方向甲方推荐物业项目名称为鲁能星城7街区7幢2单元××和鲁能星城1街区6幢1单元××。2013年12月10日黄某与鲁能星城7街区7幢2单元××房主刘某一、蒋某某、刘某二签订房屋买卖合同，成交价60万元，同日，在重庆市渝北区土地房屋权属登记中心办理房屋过户手续。后经纪公司认为黄某为逃避支付佣金，私自与房主进行交易，遂起诉黄某，要求其支付佣金并承担律师费。

二审法院另查明：因黄某要求在2013年12月15日之前完成过户手续，房产的所有权人之一刘某二在韩国留学，经纪公司无法满足黄某的要求，未能促成交易。而后，黄某与甲公司口头达成协议，约定由甲公司提供房屋购买的中介服务。甲公司为了能在2013年12月15日之前促成交易，完成房屋过户手续，提供了3000元作为刘某二回国路费，房屋产权人之一的蒋某某出具收据证明收到了甲公司的3000元。2013年12月9日刘某二从韩国入境，2013年12月12日从中国出境前往韩国。2013年12月10日，黄某通过转账方式向甲公司支付中介费18400元，2014年3月3日，甲公司向黄某开具了发票。

黄某观点：经网上搜索，诉争房屋的买卖信息经纪公司和甲公司两家中介都有提供，并非经纪公司一家提供此信息，经纪公司无权代理销售此房屋。经纪公司门店广告牌写明免费看房，其无权凭委托看房协议书收取中介费。刘某一、蒋某某、刘某二共有此房屋，而刘某二在国外留学，无法回来及时办理过户手续，导致双方交易无法进行。经纪公司店长提出办理假公证、假过户，买房人拒绝了此提议。经纪公司的工作人员王某某不具备房屋中介职业资格证，其行为不合法，双方签订的委托看房协议书，是格式合同，不是黄某的真实意愿，合同加重了黄某的责任，免除了经纪公司的应尽责任和义务。而且经纪公司未向黄某提供详细的中介服务，协助办理相关的产权过户、公证等手续，实际是甲中介公司主动资助刘某二3000元飞机票费用，以促成了交易。黄某并未恶意逃避中介费，经纪公司也未向黄某催收中介费。甲公司开具的发票以及“信用卡交易明细结果单”可知，黄某与甲公司之间存在合法的合同关系。

经纪公司认为：双方签订《委托看房确认书》后，经纪公司按约向黄某推介并带领查看了位于鲁能新城的数套房屋。最终黄某决定购买渝北区渝鲁大道670号鲁能星城7街区7幢××号房屋，经纪公司与房屋卖方进行了磋商。但黄某为逃避佣金支付责任，于2013年12月10日私下与房屋卖方签订《房屋买卖合同》并办理产权过户登记。经纪公司与黄某间存在合法有效的居间合同关系，各方应当按约履行各自义务。经纪公司已按约履行了推介房屋、促进交易等义务；而黄某为逃避佣金支付义务，私下与房屋卖方签约办理产权过户已构成违约，黄某应当承担赔偿佣金、支付经纪公司诉讼费、律师费等损失的责任。

一审法院观点：看房方委托书上的签字经司法鉴定中心确认为黄某本人书写，因此经纪公司与黄某签订委托看房确认书是当事人的真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，双方在平等、自愿协商一致的基础上签订的合同合法有效。从合同的内容来看，合同并没有加重黄某的责任，免除经纪公司的应尽责任和义务，经纪公司的工作人员是否具备房屋中介职业资格证，不影响合同效力。双方在合同中约定“黄某认可本次看房为首次看房，并承诺即使再委托他人或者其他公司查看此房并不影响与经纪公司的代理关系，仍需支付佣金”，黄某辩称由甲公司促成了房屋交易，并收取了中介费，但根据本合同约定，黄某仍然应当向经纪公司支付佣金。黄某没有提供与甲公司的居间合同，经纪公司起诉后，黄某才于2014年3月3日开具缴纳中介费发票，不符合交易习惯，故对黄某的辩称意见，不予采信。经纪公司作为居间方，已经促成了黄某与房屋所有权人之间达成房屋买卖协议，并办理了房屋过户手续，该买卖合同一经成立，作为居间方的经纪公司即享有根据合同约定及法律规定请求黄某支付居间报酬的权利。合同约定，黄某不通过经纪公司购买本房屋，而另行与物业主或其他代理方签约的，应赔偿经纪公司双倍佣金，并支付经纪公司一切损失（包括诉讼费、律师费等），因此黄某应当承担经纪公司支付的律师费。

依据《合同法》第427条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，经纪公司虽与黄某签订了委托看房确认书，但是经纪公司不能满足黄某于2013年12月15日之前完成房屋过户手续的要求，因此未能促成房屋买卖的交易。而甲公司与黄某虽无书面的居间合同，但是根据甲公司、证人刘某一、蒋某某的证言、证人蒋某某出具的收据、黄某的信用卡交易明细结果单、甲公司开具的发票、房屋产权人之一的刘某二的出入境记录等证据，足以确认黄某向经纪公司所提于2013年12月15日之前完成房屋过户手续的要求并非不能满足，故经纪公司与黄某之间未能促成房屋买卖的交易之责任在于经纪公司，该公司未能履行完毕合同义务，黄某无须支付其中介费。

一审法院判决：黄某在判决生效之日起十日内支付经纪公司佣金15000元及律师费2000元。

二审法院观点：《中华人民共和国合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，经纪公司虽与黄某签订了委托看房确认书，但是经纪公司不能满足黄某于2013年12月15日之前完成房屋过户手续的要求，因此未能促成房屋买卖的交易。但有关证据足以确认黄某向经纪公司所提于2013年12月15日之前完成房屋过户手续的要求并非不能满足，故经纪公司与黄某之间未能促成房屋买卖的交易之责任在于经纪公司，该公司未能履行完毕合同义务，黄某无需支付其中介费。综上，上诉人黄某的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院基于一审中的证据认定事实清楚，适用法律正确。根据二审中的新证据带来本案事实及法律关系的变化，本院依法予以改判，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第04470号民事判决第一项、第二项，即被告黄某在本判决生效之日起十日内支付原告经纪公司佣金15000元；被告黄某在本判决生效之日起十日内支付原告经纪公司律师费2000元；二、驳回经纪有限公司的其他诉讼请求。

“跳单”是指在二手房买卖居间活动中，买方通过中介公司的居间服务选定房源后，却故意绕开该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易的现象。^[5]产生“跳单”行为的原因包括但不限于以下几种：一是委托人出于逃避支付居间报酬的目的，通过其他途径与卖方私下达成交易；二是中介机构未尽力履行居间义务，致使委托人不满意其服务，不愿给付居间报酬；三是出于减少成本考量，即其他中介提供了服务更好、价格更优惠的服务，因此选择“跳单”。本案中黄某则是因为原中介不能满足其提出的在固定时间内完成过户的要求，而其他的中介提供了相应的服务，因此产生了“跳单”行为。

1.“跳单”行为的种类

“跳单”行为频发不利于房地产市场的稳定健康发展，对房屋中介也会造成不小影响，因此需要规范，但并非所有的“跳单”行为都构成违约。要鉴别“跳单”行为违约与否，首先要区分不同的“跳单”行为。根据“跳单”的原因可以将其分为以下几种类型：

（1）恶意“跳单”。即为了避免支付居间报酬，利用原中介提供的房源信息，与卖房私下取得沟通，签订房屋买卖合同。

（2）熟人“跳单”。即通过看房发现买卖双方有朋友或亲戚关系，或买卖双方又经朋友、亲戚等渠道获得联系，并协商达成一致，签订房屋买卖合同。

（3）另择居间人“跳单”。此种类型下又分不同情况，一是原中介获得独家代理权，买方利用从原中介处获取的信息另择居间人，以换取较低居间报酬；二是房源信息通过多家中介均可获取，购房人通过对比选择价格优惠或者服务更好的中介达成交易。

2.“跳单”行为构成违约的要件

2011年颁布的“指导性案例1号”对“跳单”行为做出了界定，衡量买房是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。因此认定“跳单”是否构成违约，需要考虑以下四个要件：

（1）存在有效的居间合同。这是“跳单”行为构成的基础。在实践中，中介带领委托人去看房时，往往会让其签署看房确认书或者房地产求购确认书，无论协议名称如何，只要其中明确了由中介公司提供媒介服务，由委托人支付一定报酬等相关内容，就应当被认定为居间合同。本案中黄某和经纪公司签订的看房协议书即应当被认定为居间合同。

（2）中介机构积极履行了居间义务。要求中介不仅报告了订立合同的机会，带领看房，并且要就价格等事项进行积极斡旋，充分利用自己的居间地位促成交易。若中介仅带领看过一次房，没有提供后续的居间服务，那么即使委托人构成违约，也不能请求完整的居间报酬。当前社会网络信息发达，很多购房信息都可以通过网络获取，但是大部分人仍选择通过专业中介机构完成房屋买卖，一方面是为了提高信息匹配下效率，另一方面则是因为中介机构能够提供更全面的服务。中介费通常也是一笔不小的费用，如果仅仅提供看房服务，那么对于中介来说其成本与收入是不相称的。而且当前很多中介机构为吸引顾客，通常都打出免费看房的广告，目的是更好地促使买卖合同的达成。因此中介方获取居间报酬的必要前提之一是提供了较为完整的媒介服务。

（3）委托人利用了居间服务信息。根据指导性案例的裁判要旨，委托人是否利用原中介提供的信息是判断“跳单”行为是否违约的重要标准。这是平衡保护客户自由选择权与维护中介利益的结果，也是符合当前市场现状的标准。因为目前大部分房屋都通过多家中介公司挂牌上市，以求短时间最大范围地获取交易机会，独家房源很少。委托人通过对比择优选取心仪的中介符合市场规律，但是相应的需要承担其未使用原中介信息的举证责任。在本案中，诉争房屋的买卖信息在网上可以查到，因此并非为经纪公司的独家房源。而且甲公司能够提供更优质的中介服务，因此黄某有选择自由。

（4）委托人逃避支付居间报酬。这是认定恶意“跳单”的又一重要标准，如果委托人另托中介达成了房屋买卖合同，并向新中介支付了相应居间报酬，那么除非报酬明显低于市场价，或有证据证明利用了原中介信息，那么“跳单”行为将不构成违约。在本案中，虽然黄某与甲公司没有签订书面的居间合同，但是通过转账证明、证人证言和出入境记录等证据，能够形成较为完整的证据链，证明黄某与甲公司达成了新的居间合同，甲公司促成了买卖合同的成立，并且黄某支付了相应的居间报酬。因此，黄某并没有逃避支付经纪公司居间报酬的故意，其未促成买卖合同成立的责任完全在于自己。因此黄某的“跳单”行为不构成违约，不应支付经纪公司居间报酬。