农房改造的排头兵——龙港镇中对口村
中对口村农房改造简介:
龙港镇中对口村是温州市农房改造的第一个试点村。该村位于灵宜公路横阳支江大桥东首，是苍南县垃圾发电厂所在村，距离县城灵溪6公里，全村现有民房420余间，占地面积103亩。中对口村由陈厝、板桥、东垟三个自然村组成，下辖九个村民小组，共有393户，1619人，其中无房户23户，66人。全村原有农田面积426亩，经灵宜公路租地12.6亩，县垃圾发电厂用地40亩，又将面临苍南县重点工程灵海大道征地45亩，剩余土地约330亩。按照“农民可接受、政府可承受、发展可持续”的要求，中对口村将利用农村土地综合整治进行农房改造。通过此次整治，该村可复垦土地面积6.7952公顷，在守住耕地保有量的前提下，新增耕地0.5678公顷。目前，中对口村农房改造已经完成土地测量、土地整理承诺书签订、住宅情况调查、新村规划总平设计等环节，农房改造拆迁安置方案也已经获得了通过。
一、农房改造的背景
中对口村因受人口增长、长期建设混乱、基本农田保护政策限制及受封建迷信思想的影响，土地浪费闲置严重，同时很多农户子女结婚却没有宅基地建房，即使个别建房也属违章。另外中对口村原有住房基本上是六七十年代及改革开放初期的建筑，并因村民外出导致闲置破烂的房屋为数不少，存在较为严重的安全隐患，时刻威胁着周边群众的人身安全。以上不利因素严重制约和影响了中对口村的经济社会可持续发展、整体形象及生活品位。
同时，由于垃圾发电厂存在污染，通过村里两套班子，党员，代表大会多次讨论，决定全村400多间全拆，加入新农村建设。根据环境评测要求民居须离垃圾发电厂至少300米。目前，全村的房子基本上都是垃圾发电厂300米以内的房子，风吹过来影响很大。农房改造最初想选址在陈家片，但由于面积有限，又距离垃圾发电厂只有500米。后来重点工程灵海大道经过中对口村，又在垃圾发电厂500米以外，于是决定沿着灵海大道选址，确定在发电厂600米以外的一个点。
二、农房改造的必要性
1.促进城乡统筹平衡和可持续发展，通过农房改造重新整理宅基地，按节约用地原则对宅基地进行重新规划，合理布局，可以有效提高土地利用率，盘活现有存量建设用地。
2.此次农房改造工作可以有效解决县垃圾发电厂剩余七间安置房建设和灵海大道二十余间拆迁安置问题。
3.按照土地整理1∶1计算，此次整理土地面积6.7952公顷，新建区用地6.2274公顷，可以结余0.5678公顷（约8.517亩）土地。
4.经过土地整理复垦，开发生态观光农业，作为村民部分收入来源，提高农民人均收入。
5.随着中对口村村民经济生活水平的提高，换房的积极性和能力都有长足的提升。特别是在外经商或务工农民回村改善现有住房条件的意愿十分强烈，对居住环境和户型更倾向于选择小高楼或高层。
综上所述，中对口村进行农房改造的工作势在必行。
三、农房改造的基本情况
中对口村农房改造项目从2009年12月开始构思，于2010年1月正式提出并开始付诸实施，争取在2013年前将中对口村建设成为“规划科学、村容整洁、设施配套、服务齐全、生活舒适、管理民主”的现代化中心社区。该项目计划总投资41875万元，通过村民自筹、银行贷款等方式解决，将着力改善393户村民的住房条件，解决23户无房户的住房困难，壮大村集体经济收入，切实提高中对口村幼儿教育、医疗、养老、就业等社会公共服务水平。
中对口村在新建房子位置选定之后，专门请省测绘所对全村进行了测绘（花费45000元），耗时两个月的时间获得了测绘详图及各项数值。2010年7月，又专门请城乡设计院对本次农房改造进行了规划编制（花费55000元），9月请浙江国土厅下属一个单位（花费125000元），做出了农民土地整理的文本编制。做完上述准备工作后，中对口村采用“农村土地综合整理项目”整理土地，主要通过对420间旧房及前后宅基地按1∶1进行置换，得到6.527公顷，即103亩土地上报复垦区。按照2005年土地航拍指标，省里审查核准下批6.2274公顷，即93亩土地。因此，这次土地整理节约了十亩土地，盘活了村内资产。
对于村里的420间老房子，目前村里通过方案为每间安置两套，每套105平方米左右。共需840套安置房。通过总评设计，建筑面积为12万平方米，小区配套设施共1万平方米左右，由此可以余出两万多平方米。房子的新旧，楼层高低等情况差异将请有资质的评估所来评估，以此为依据折换成人民币进行补偿。前后杂地按农田价格收购。未建房的宅基地也可领房，但补偿按照农田进行。村领导班子认为，通过老房子确权公示，村民代表大会确定，再加之村里相互情况都比较熟悉，不易出现宅基地确认混淆不清的状况。
房子的拆建工作基本同步，对于先建区，会采取先拆再建的方式。拆建期间，村里将设置能建能拆的板房作为临时过渡房。村干部、党员带头先拆。非先建区内无人住的房子，争取第一期急用的先拆。非先建区内不安排临时过渡房，尽量动员村民投亲靠友解决过渡期住的问题。
目前设计的建筑有高层18楼16个单元72000平方米，多层6楼26个单元31500平方米，排屋4层17340平方米，配套设施4000平方米。建18层的原因是由于占地面积不够，同时满足经济条件比较好的村民的需求，6层则是为经济条件不是很好的村民准备的。比例设计是通过摸底调查来确定的，根据走访调查，大多数村民是希望高层多层各一套。高楼管理维护成本虽然高于多层，但住高楼的人基本都会在外从事第三产业经济条件比较好，而且村内绝大多数人都会在村外经商。高层将会设立配套消防设施。
对于楼层高度的规划，村领导班子的考虑是6层为比较困难的人准备的，高层的房子可以转让给村里富裕的人；因为11层和18层造价基本相当，所以18层反而较为划算；4层为更为富裕的村民准备，相当于限价房。三种高度是通过村内调查，为不同需求的村民准备的。三种房子面积都较大户数较多，而且中对口村内彼此了解家境，不同高度造成的心理压力较小。
房子的造价根据小区设计，初步制定6层控制在1500元每平方米（包括水电），18层控制在3000元每平方米以内（包括配套）。资金问题如下方案解决:首先土地性质已经改变，从集体变为了行政划拨。因为资金要通过土地整理盘活，有些农户希望出售房子得到一些钱，村里结余两万多平方米也可以自由交易创造经济价值。如果集体的土地无法买卖，在省政府的一号和十四号文件中明文规定可以通过土地整理转为行政划拨，对此村里需要通过走相关程序以及做好前期工作。土地整理的具体做法是:对于安置地在中对口村的土地，可以先进行征收，再用征地方式签合同，安排失地保险名额，然后到劳动保障局造册，每一亩保险费增加75000元，这部分资金由村里负责。此外，土地整理还需要到县国土局劳动局等部门办好手续，在所有手续办好交到省里后，集体的土地才能整理为行政划拨。
该项工程的投资主体为村经济合作社。启动资金有两个方案，首先是通过农村合作银行，然后是通过村里村民报名签协议交定金。先首付，在建筑期间30%，封顶再30%，同时多退少补评估结算。二期三期为困难居民争取银行贷款，享受城市居民购房待遇。四层有偿选址，也是一部分收入。特别贫困户鼓励他卖掉一套，卖不出去村里接收，来解决房款问题。保守计算市场价4500每平方米应该没有问题，村里收购也不会让村民吃亏。村里通过发通告等一系列手段限制前期卖房，等到市场稳定之后再允许买卖，由此保证房子不会前期被贱卖，村民利益不会受损。
做拆迁之前会动员村民先签承诺书，根据统计意向而定。真正涉及拆迁的工作如下:首先对旧房子评估，然后公告，看是否有异议，在限制日期内及时反馈，无异议签协议，规定日期内拆房子，付首付。如果这两个条件都达不到，就不参加新建区。93亩分期分批推进，第一期不拆可能第三期就拆了，省里的文件规定在2012年12月30日之前复垦区要完成通过验收，村里则规定要在2012年6月30日之前签订协议，否则算自动放弃。政策上规定自由拆迁，并不强制拆迁，复垦多少使用多少。不想拆的村民可以留着老房子，双方均自愿。由于政策较为难得和对村民有利，一般的农户都会参加。
招投标会严格按照正常的程序完成并邀请县里参与。项目由镇政府和农房改造指挥部监督，工程队要求国家二级。村干部不会参与采购，只会监督标准是够达到，由于负责这部分的人员对该问题都非常敏感，因此不会出现乱采购的情况。对于所有项目，四委都会交由村里代表大会通过，每个月一两次，保证信息公开透明。账目也都报到镇里去做，多人签字审核，保证财务的公开透明。
在中对口村村干部和村民的共同努力下，村里旧貌换新颜不再是一个遥远的梦想。
【附1】中对口村农房改造拆迁及安置方案（征求意见稿）
为更好贯彻落实推进城乡一体化进程，加快中对口村农房改造建设步伐，保障被拆迁户住房的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》等有关规定，本着以人为本、统筹兼顾、和谐发展的宗旨，以公平、公正、公开为原则，制定以下拆迁、安置及无房户确定标准方案征求广大村民意见。
一、拆迁对象
凡签订旧村改造土地整理承诺书的农户。
二、拆迁评估办法
1.全村所有参与该项目的民房全部委托第三方评估公司入户评估。评估依据及细节参照苍政发〔2009〕145号《苍南县2009年房屋拆迁补偿重置价等标准》。
苍政发〔2009〕145号
2.房屋拆迁后所有宅基地及前后埕地、闲置地经确权后按每亩43200元计算由村集体统一收购，然后统一进行土地综合整理复垦，复垦后使用权暂定村集体统一管理，最终使用方法由村民代表大会决定。
3.签订安置协议后，限定在6个月内必须房屋腾空。在限定时间内农户可自行拆除旧房，材料可自行处理，超过时间由村集体统一处理。超过限期房屋未腾空，协议自行作废，没收前期订金，作为违约金。
4.签订安置协议截止日期为2012年5月31日，超过2012年5月31日不签订安置协议视为自动弃权，以后不作为安置对象。
三、原房拆迁安置地点及办法
（一）住房安置地点
中对口村新村用地范围内予以安置（具体位置见规划图）。
（二）安置办法
1.2005年以前建的房屋，主房宅基地25平方米以上的，安置2个套房安置面积210平方米。如2个套房面积超过210平方米的，多余部分按规定补差价。如选择2个套房或1个套房，面积少于210平方米，少于部分按规定给予补偿。（规定最终由村民代表大会决定，优于市场优先价）
2.2005年以前建的民房，主房宅基地25平方米以下的，安置一个105平方米套房，可选择超过105平方米套型一个，超出部分面积按规定补差价。
3.2005年以前建的正房一层平房，按以上同等条件安置。
4.主房后面建设平台及附属建筑按拆迁标准补偿，但不给予安置。
5.2005年以后建的房屋，户主在本村没有其他居住民房，按第一条同等条件给予安置。
6.2005年以后建的房屋，户主在本村已有其他居住民房，按违章房给予拆除，按拆迁标准给予补偿，但不给予安置。同时宅基地按收购标准给予补偿。
7.2005年以后建的房屋，户主在本村已有其他居住民房，且户主有两个以上儿子已到法定结婚年龄未婚的，但现有家庭实际居住条件不能满足的，多给予安置一个105平方米指标。如选择超过105平方米套型，则超出面积按规定补差价。
四、无房户确定及安置办法
（一）无房户的确定
1.必须为本村农业户口的村民。
2.在本村现没有拥有产权的房屋。
3.在2000年以后在本村和外地没有房产交易记录。
4.现在外地没有拥有房产记录。
5.如有以上情况村民经调查属实，确认为无房户。
（二）无房户安置办法
无房户安置标准为每户安置一个105平方米的多层套型。如选择高层126平方米套型，则超出面积按市场价补差价。
五、安置房定价
住宅房定价按建筑成本价（拆迁成本地价、建筑及其他配套设施）确定，层次和朝向差价另行规定。
六、房款结算办法
1.签订安置协议首期预付订金，按安置面积的建筑成本价的30%支付，如不需贷款的农户按工程进度分三阶段付款。第一阶段，签订安置协议首付订金；第二阶段，按工程进度到30%付二期房款，为总房款的30%；第三阶段，工程房屋封顶付总房款的30%，其余10%房款等工程全部完工，结算完所有房款再交钥匙前付清。
2.如需办理按揭贷款的农户，签订安置协议交完首付占总房款30%的订金以后，其余70%部分按银行按揭政策办理贷款。
七、本《拆迁及安置方案》中未尽事宜按照有关法律、法规另行规定。
八、本实施办法由云岩乡（中对口村）农房改造办公室负责解释。
《苍南县2009年房屋重置价测算标准》
【附2】《苍南县龙港镇中对口村建设规划》由苍南县城乡规划设计研究院编制，已于2011年5月基本编制完成并评审通过。
一、规划依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）
2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年）
3.《镇规划标准》（GB50188—2007）
4.《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）
5.《浙江省村庄整治规划编制内容和深度的指导意见》（建村发〔2007〕272号）
6.《温州市农村村民宅基地管理办法》（2002年）
7.转发建设部《关于加强农民扎实推进社会主义新农村建设的若干意见（建村发〔2007〕48号）
8.关于加强农村住房建设管理的若干意见（浙委〔2009〕56号）
9.关于加强村镇规划建设管理服务推动加快农村住房改造建设的通知（浙建村〔2009〕78号）
10.关于加快农村住房改造建设的若干意见（温委发〔2009〕101号）
11.苍南县关于加快农村住房改造建设的实施意见（苍政〔2010〕32号）
12.关于深入实施“千村整治、百村示范”工程的若干意见（温委办〔2008〕21号）
13.关于印发《温州市农村住房改造建设规划编制导则（试行）》的通知（温银发〔2009〕123号）
二、规划主要内容
1.规划范围
本次新村建设用地范围村域规划范围用地总面积为74公顷，其中本次村庄新村规划范围面积为7.2公顷，新村建设用地面积约6.2公顷（不包括二期用地面积）。
2.规划年限
以2010年为基准年，期限为2010—2015年。
3.规划目标
以新村建设为契机，促进中对口村的发展，缩小城乡差别，为中对口村的村庄整治及村民拆迁安置住宅建设提供规划指导，完善基础设施等，改善村民居住条件和卫生状况，最终形成一个和谐的社会主义新农村。
4.规划内容
1）规划结构
规划充分考虑现状条件，合理布局形成“一轴、两片区”的格局。
“一轴”:即以小区主路为依托，贯穿整个村，形成的景观轴线。
“三片区”:指由9～18层居住片区、6＋1层层居住片区和3＋1层层居住片区构成。
2）公共服务设施规划
a.公建
规划建设地块内沿云湖路两边规划商业裙房，内布置各类公共服务设施，以满足新村社区的基本生活需求。沿街的裙房规划为2层。
b.污水处理池
在规划地块内设置两处地埋式厌氧污水处理池，解决中对口村的生活污水排放问题。
三、中对口村村庄规划图
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