1.上海商业地产发展历程
上海的商业地产市场的发展，大致分为以下三个阶段：
1.1 第一阶段：2000年以前
这个阶段还没有自觉的商业地产的概念，主要是住宅小区开发时附带开发适量的商业房。早期商品住宅开发时按照“公建配套”硬性要求强制开发商建造一定比例的商业用房，并且不能自主经营，必须上交给当地的政府的商办，然后由政府的商办给予一定的造价补偿。
90年代末开始，为了改善上海市民严重的居住困难情况，当时有大量的市区边缘地区的居住项目开发，由于偏离市区，商业设施十分稀少，政府在当时还没有能力及时予以投资建造，给入住边缘住宅区的居民的日常生活带来许多不便。为此，上海市政府号召商品住宅小区的开发商积极投资建造商业设施，推出了“谁投资，谁得益”的政策。即开发商按规划规定配置建造的“公建”产权可以不上交，建成的商业性“公建”由开发商自行经营，同时，政府也不给予造价补贴。
当时的开发商大多对于商业设施的投资没有兴趣，如当时浦东莱阳新村的联合开发机构提出，愿意提供小区内已经完成拆迁的规划中的商业用地，无偿提供给有兴趣投资商业设施的开发商按照规划方案开发和自行经营。实际上是把投资商业项目看成负担。
这个时期的商业项目规划大多比较混乱，由于绝大多数开发商属于国有性质，且商业地产的市场也不够成熟，因此，开发商对商业项目的经营管理主要停留在安置企业富余人员的目标上，经营思路和方式一般只是出租和安排富余职工自营。
1.2 第二阶段：2000年至2004年
这个阶段是商业地产的起步阶段。从2000年开始，由于受90年代初期宏观调控影响和90年代后期东南亚金融危机影响，沉寂了多年的房地产市场突然爆发出来，大量的住宅楼盘启动开发。当供应量明显增大时，房地产商的重要竞争手段就是在自己开发的住宅小区配置商业用房，以突出小区居民生活的便捷程度，以此作为小区的差异化手段。有的项目确实也有良好的投资盈利。
这个时候开发的商业设施大多数是用于“商铺销售”，很少有作为长期持有物业投入长期经营的。开发商以尽快销售商铺实现投资增值回收为主要目的。因此，出现不少商业用房建成后长期空关，无人经营的情况。
在这个阶段，政府的规划部门缺乏统一的、理性的、长期的商业设施的网络布点规划，周边的郊区各县先后“撤县改区”，新列入市区资质的各个郊区政府，为了加快本地区的经济发展，大力进行投资招商，因此对于开发商在小区内设置商业设施的规模和用途一般不予限制。这个阶段的商业设施的规划和建造大多处于“无政府状态”。
1.3 第三阶段：2005年以后
由于房地产（主要是商品住宅）价格上涨过快，商品住宅的市场需求量明显下降，同时，中央针对房价上涨的情况，在2003年前后先后推出了“国八条”、“国六条”及其他金融和财政调控措施，这些因素共同导致了商品住宅的开发量发生萎缩，有的开发商开始将投资方向转向商业地产。
政府的规划主管部门开始非常关注商业设施，对于成一定规模的住宅区的商业街的布局、业态进行干预，特别是加强大型购物中心和商厦的合理布点控制。
商业地产的开发商也开始注重项目的可行性研究，注重商业地产项目的专业策划理念和运行管理技能的研究。上海的商业地产市场上出现了不少策划和运行成功的商业地产项目。由此，上海的商业地产的投资开发和经营开始进入逐步成熟的阶段。
2.上海商业地产整体规模
自1998年以来，上海商业地产发展保持了较快速的速度，商业用房面积增长了4倍多，截至2010年底，上海商业（商场店铺）建筑面积已经达到5 497万平方米，以常住人口2 302.7万人的数量来计算，人均商业面积为2.39平方米见表15。
表15 上海市商业地产规模现状
续 表
资料来源：上海市统计年鉴1999—2011。
3.商业地产区域分布
上海传统的商圈以“四街”（南京东路、南京西路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城）为代表。近年来，随着轨道交通的开通和成熟，新老商圈遍地开花，总体看来，上海的商业地产项目由条状、块状向点状分布发展。上海中心城商业经过多年的调整改造，基本形成了市级商业中心、地区级商业中心和社区级商业中心为支撑的多层次、多中心、网络化的发展格局。
表16 上海市主要商圈
图2 上海市主要商圈分布图
图3 上海市分环线主要商圈分布示意图
4.商业业态和经营状况分析
商业业态和经营状况见表17。
表17 上海部分商圈规模和业态
4.1 徐家汇商圈
徐家汇商圈是上海的城市副中心和市级商业中心，20世纪90年代开始进入飞速发展阶段，规划占地总面积120～125万平方米，核心区域为24万平方米，北至广元路，南至中山南路，东至天钥桥路，西至宜山路，集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多功能于一体，总建筑面积达200万平方米。
徐家汇商圈的一个特点是多样性，主要表现在商业业种繁多，经营业态各异；各种业种如服饰、鞋类、玩具、珠宝、数码产品、家具、建材、餐饮、休闲娱乐等产品和服务应有尽有；各种业态如百货商场、专业市场、特色商业街、Shopping Mall、卖场、地铁商业街等大部分零售商业业态都可以在这里找到。
徐家汇商圈的另一个特点是错位经营、各有侧重，具体表现在经营档次、经营产品特色、目标客群以及商场经营细节的方方面面。形成了以东方商厦、汇金百货、太平洋百货、汇联商厦、港汇广场、美罗城等八大商业物业为主体、1 000多个零散的商业点为辅的商业布局，商家多而不乱。
表18 徐家汇商圈各商场经营特色
表19 徐家汇商圈部分商场经营状况
①扣率：又称扣点。商场的营业抽成，是商品供货方与商场利益分配问题。分成两块：一是基础扣点，这是在签订合同的时候就在合同中列明的，例如扣点25%，管理费2%，卫生费1%，合计28%。那么在正常情况下每销售100元就要给商场28元，计算公式如下：100×（25%＋2%＋1%）＝28；另一种块是大型活动的扣点，例如商场每逢大型节假日就会举办买减、买赠、买送等活动，这种活动的扣点一般是临时洽谈的。或者是厂方在特殊情况时可以向商场申请扣点。
4.2 南京东路商圈
南京东路号称“中华第一街”，昔日以“十里洋场”的美称闻名远东。如今的南京东路不仅是上海市民休闲购物选择场所之一，也是外地来沪游客必到之地。南京东路以中档产品为主体，有不少百年老字号的名、特、优商店。
目前，顶级品牌已占据南京东路两头地利。靠外滩的一边开设了外滩3号和外滩18号两个时尚购物场所，分别引进阿玛尼、杰尼亚、卡地亚等奢侈品牌。连接人民广场一端的百联世茂国际广场，目标是做如同“恒隆广场”一般高档次的购物中心，经营方向为国际百货精品、时尚特色餐饮和高档休闲娱乐见表20。
表20 南京东路商圈主要商场经营状况
4.3 南京西路商圈
南京西路是南京路（南京东路和南京西路）的西半部，跨黄浦、静安两区。精华段集中于静安区，东起成都北路，西迄延安西路，全长2 933米，穿越静安寺闹市地区，横贯静安全境。商圈内名特商店众多，恒隆广场、中信泰富、梅龙镇所形成的“金三角”与会德丰广场、越洋广场、嘉里二期等组成的“金五星”交相辉映；所聚集的知名品牌高达1 200多个，国际品牌就有750多个，国际上8成的顶级品牌都在这里开有旗舰店或专卖店，是当今沪上最高档的购物场所见表21。
表21 南京西路商圈主要商场经营状况
4.4 淮海路商圈
淮海路，一般指从陕西南路到西藏南路之间长约2 200米的淮海中路商业街，是上海最繁华的商业街之一，与“中华第一街”南京路齐名，有“东方香榭丽舍大街”之称，是全上海公认的最美丽、最摩登、最有“腔调”和情调的一条街。整条淮海中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主，是众人眼中华贵雍容的购物天堂见表22。
表22 淮海路商圈主要商场经营状况
续 表
其中，东段（西藏南路——重庆南路）以商厦与写字楼结合的商务区为特色，规模较大的商厦有太平洋百货淮海店和全新开业的大上海时代广场。
中段（重庆南路——陕西南路）是高档商业圈，两侧的商店装潢讲究、陈设高雅。百盛、巴黎春天、二百永新、华亭伊势丹等时尚百货供应高档流行商品和品牌服饰，质优价昂，尽显奢华气息。此外还有上海市妇女用品商店、古今胸罩公司、全国土特产食品公司等名特商店。
西段（陕西南路——常熟路）是时尚购物圈，有专营高档女式服饰精品的美美百货和以服饰为主、兼营工艺礼品的襄阳服饰礼品市场。
4.5 陆家嘴商圈和豫园商圈
与繁华的南京东路外滩隔江相望的陆家嘴，主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业，是上海中央商务区（CBD）的主要组成部分，有“东方华尔街”的美称，目前有四十多家跨国公司、一百多家金融机构和上千家贸易、投资、服务型企业在此办公，商圈内的东方明珠、环球金融中心、金茂大厦这三大地标性建筑是上海高度的象征。数十万金融白领、上百万观光游客云集于此，创造了惊人的消费力，支撑了商业地产的发展，这里的第一八佰伴是上海销售量最大的百货，2010年12月31日曾创造了单日销售5.56亿的全国纪录见表23。
表23 陆家嘴豫园商圈主要商场经营状况
此外，附近的豫园城隍庙商业区是上海最繁华的旅游景点之一，融园林、寺庙、商业、美食、民诉诸文化于一体，并逐渐形成了以经营零售业为主（土特产、工艺品）的小商品一条街。
4.6 五角场商圈
五角场全称“江湾——五角场”，因邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名，北至殷高路，东至民京路、国京路、政立路、国和路一线，西至国定路、政立路、南北向规划道路，南至国定路、国和路，规划占地面积3.11平方公里。五角场板块范围则有所不同，为三门路、政立路以南，国和路以西，内环线以北区域。随着现代化商务设施、交通、生态等的不断发展，区域整体优势已完全凸显，未来的发展潜力有可能超越徐家汇，成为上海新的“上只角”。
其中，五角场地区的商业面积到2010年达到75万平方米，填补了上海东北片商业布局欠缺的状况。按照规划，五角场地区将以环岛商圈为核心，针对区域内15万高校师生为主要消费群体的特点，更新商业业态，建成超大型、多功能、现代化商业区。
五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业；中部区域以江湾体育场——大学城公共活动中心为核心，长约800米、欧洲建筑风格的步行街主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要；南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。环岛商圈是五角场商圈建设的重点，有东方商厦、大西洋百货，超大型的万达商业广场和百联又一城购物中心。同时，五角场5条特色主题商业街的建设将满足普通市民和不同层次消费者的消费需求，形成一个集百货、超市、专卖店于一体的综合性商业区见表24。
表24 五角场商圈主要商场经营状况
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