不要轻易收钥匙或办房产证

三十二、不要轻易收钥匙或办房产证

［案例简介］

张先生购买了某高新技术开发区的一处面积为220平方米的房子，房子约定在2004年4月交付。到了交付日期，物业公司电话通知张先生收房，张先生在现场验房时发现房屋多处渗水和漏雨（顶楼），还有开裂现象。张先生要求物业公司通知开发商立即维修，修好再通知他收房。但是，直至2004年7月，张先生仍未接到新的收房通知。鉴于有传闻，140平方米以上的住房契税马上要上涨到4%，张先生找开发商协商解决。开发商表示会对张先生因房屋质量不能入住给予适当赔偿，并告知张先生没有交房不影响房产证的办理。开发商称，只要张先生提供相关材料，可以立即协助其到房地管理部门办理房产证。张先生便现行办理了房屋的房产证。

但直到2006年6月房屋的维修问题一直没有得到解决，根本无法入住。张先生要求开发商支付近两年的逾期交房违约金近7万元，但开发商表示，只愿意承担4　000元的赔偿。双方协商不成，张先生诉之法院。庭审时，张先生提出从未收到过开发商书面收房通知书，也没有签收过任何收房文件，没有领取房屋钥匙，没有验收过房屋而且至今开发商也未提供符合入住条件的房屋，因此认定开发商一直没向其交房，要求开发商支付逾期交房的违约金7万元，并限期修复房屋将房屋交付使用。开发商辩称：只延期交房了三个月，张先生在2004年7月就办理了产权证，已实际收房。只愿意在一定期限内修缮房屋，承担保修责任。另外开发商还提出本案合同约定的交房时间为2004年4月，而张先生在2006年7月才提起诉讼，已过了诉讼时效，法院应驳回起诉。

［律师说法］

1.对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。那么没有验收、没有收钥匙却办理房产证是否是交付呢？

我国采取不动产登记制度，取得房地产权凭证代表着房地产所有权的取得。即房地产权利人依法拥有了占有、使用、收益、处分房产的权力。依司法解释只要转移占有，就视为房屋交付使用，那么本案中张先生办理了房产证取得了所有权（包括占有权），表明其已实际办理了收房手续。

2.开发商常常用比较隐蔽手段规避逾期交房的违约责任。现实中开发商让业主先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问题时，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、配套设施、面积差异、小区规划、公摊等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

3.办理收房手续要在验收房屋之后。要先向开发商索取该项目经验收合格的文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《竣工验收备案证》等。再对墙壁、管道、水电、面积等进行实测后再签订《物业管理公约》，最后签收《房屋验收单》办理入住手续。

4.本案中房屋质量问题怎么解决？张先生可以通过协商或调解，要求开发商维修。开发商不愿通过协商、调解或协商、调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁，也可向人民法院起诉，要求开发商承担修复费用及修复期间造成的误工损失、无法入住损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

［笔者提醒］

1.没有验收房屋，不要轻易收钥匙或办理房产证。不要相信开发商入住后维修的承诺，因为一旦收房后就放弃了追究开发商逾期交房违约责任的权利。如果开发商拖延维修，虽然按照法律规定可以要开发商承担维修费用和修复期间造成的其他损失，但因为现实中没有计算标准，业主很难主张权利。如果自已支付了维修费的，也只能向开发商追讨维修费而难以计算其他损失。

2.仔细验收房屋。办理交房入住手续时，购房者应要求开发商提供房屋的《竣工验收备案证》，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》。购房者只有在仔细验收房屋，确信没有质量问题后才可以办理入住手续，莫要草草验收即签署房屋交接单。

3.注意保留证据。发现房屋有质量问题或其他问题的，应立即要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章。如果问题无法及时解决，购房者应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。

4.遇到房屋出现质量问题，要在开发商修复后再收房。购房者应向开发商要求维修。若开发商拒绝或拖延维修，购房者可请他人进行维修，此时购房者要保管好发票和相关书面凭证。维修完毕后，购房者可要求开发商承担全部的修复费用，赔偿因修复给自身造成的损失，包括误工费。如果质量问题经多次维修仍不能有效解决，并影响到购房者的正常居住，那么可认定为严重的质量问题。购房者可依法解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修费、房款利息和损害赔偿等。