内部认购变味了

四、内部认购变味了

［案例简介］

吴小姐一直有意购买某大道上正在建设的某大厦。2002年2月，吴小姐看到了楼盘销售广告，此时楼盘售楼部也建设完成。广告上说明楼盘将于2002年5月正式开盘。由于对楼盘心仪已久，急于了解详细信息，吴小姐在看到售楼广告后便马上到售楼部进行咨询。在售楼处吴小姐被告知，该楼盘目前正处于正式开盘前的内部认购期，所售商品房均价为2　100元/平方米；而正式开盘后，售价将会上涨至每平方米2　600元以上。

吴小姐自己计算了一下：如果房价变化如开发商所言，每平方米将在短时间内至少上涨500元，那么现在购买一套100平方米左右的商品房，就能节省5万元以上。吴小姐看到如此心动的价格，毫不犹豫地交付了1万元内部认购定金，并于当天同开发商签订了楼宇认购书。双方约定：买方下定金时已清楚地知道所购的某大厦未取得预售许可证，买方保证在预售证办好后7天内支付首期房款，并同卖方签定《商品房买卖合同》，认购金充抵房款。如果买方违约，所收定金不予退还。卖方保证不将该房屋出售给他人。如果卖方违约，需双倍退还定金，本认购书则自行终止，双方的权利义务终结。

可是半年过去了，开发商仍然没有取得预售许可证，吴小姐多次前去售楼处询问。开发商的解释是：因上述楼宇靠近轻轨线施工保护范围，受轻轨线的施工影响，该楼盘至今尚未取得预售资格，暂时拿不到预售证。但吴小姐听到传闻说预售许可证无法取得是由于开发商将资金抽调到其他项目。为了避免损失，吴小姐多次同开发商协商取消认购合同，但开发商总是回复很快就能拿到预售证，让她再等等，并拒绝退还吴小姐已经交纳的1万元定金。到了2004年5月，吴小姐突然收到了开发商发来的一封函件。函件是开发商要求解除与吴小姐所签订的内部认购协议的通知书，并通知吴小姐前去领取1万元认购金。

［律师说法］

尽管政府部门已经三令五申地表示禁止商品房的内部认购，然而，以“认购登记”、“登记参观”、“诚意登记”等各种名义出现的“内部认购”行为却屡禁不止。

1.什么叫内部认购。内部认购原是企业内部针对部分内部员工对住宅需求而采取的一种优惠或带有福利色彩的内部销售行为。现在，内部认购已演变为房地产开发商在未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以“内部认购”方式向购房者收取购房“诚意金”、“意向金”进行“诚意登记”、“VIP品鉴”、“内部登记”、“内部认筹”的行为，其实质是一种预售行为。

2.内部认购为什么得到市民追捧。内部认购的商品房出售价位都比较低，而且开发商会信誓旦旦地保证，真正开盘后的楼盘定价绝对会超出内部认购价。如此划算的价格让不少人对内部认购房情有独钟。

3.内部认购的法律效力。内部认购违反国家相关法规，不受法律保护。

为了规范房地产市场，建设部颁发的《商品房销售管理办法》，各地也相继出台的一系列政策，都明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前，以“内部认购”、“内部登记”等形式变相销售商品房。《商品房销售管理办法》第22条已明确规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。开发商擅自预售，要按相应规定处罚。也就是说，内部认购按照我国的法律来讲是严格禁止的，预售管理制度是有非常严格的规定。没有获得预售许可证，任何形式的内部认购都是不可以的。消费者应当意识到各种内部认购、诚意金都是变相的违规违法行为。

4.内部认购的法律风险：

（1）采用内部认购的方式变相买卖房地产的行为会被认定为无效。内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的。

（2）认购的房屋可能因开发商违约而买不到。楼市平淡时，开发商以较低价格吸引部分买楼者“内部认购”商品房。当楼价升了，开发商又以各种理由要求毁约，甚至不惜双倍赔偿当初的定金、诚意金。而购房者为此错失了相对便宜得多的其他购房时机。

（3）买家处于不公平的交易状态。有的内部认购，买家对房价、市场没有知情权，这种销售方式很难保证买家的购房利益。

（4）由于手续不全，有可能无法取得房产证、土地证。某些商品房提前预售，相关验收并没有得到相关部门核准。有的开发商还没有缴清开发地的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证。

（5）房子可能建不起来，或者不能按时交付使用。工程也有很大的预期风险，因预售许可证未颁发，在一定程度上说明了这个工程或多或少还有些开发手续或规划不齐全，这样一来，很可能致使建设不能如期进行。开发商如果遇到资金问题，项目会中途停工变成“烂尾楼”，无法交付使用。

（6）房子出现质量问题，还有设计变更风险等。

（7）该商品房可能已经被开发商拿去抵押。将来购房人取得的不是完全的房屋所有权。

（8）房屋可能会一楼多售。内部认购合同没有政府部门的登记备案，100套房子有200人认购，开发商可能会将房屋一楼多售。

（9）不但拿不到房，可能还无法收回认购金。开发商有可能把钱款挪用，甚至有开发商“携款而逃”，还有的开发商会直接宣布破产。

“内部认购”因违反国家有关法律法规，本身不受法律保护，一旦发生纠纷，很难解决。

5.开发商实施内部认购的目的。

（1）回笼资金。开发商借内部认购为名，实行销售，以便获得大量资金。

（2）获取客户。从而更清楚掌握客户的购房意向及市场需求（如：户型、面积等）。

（3）初步宣传的作用，为项目造势。开发商利用尚未开盘就有大量认购制造开盘热销场面，制造市场影响，促进购买。

（4）为开发商确定房屋售价做市场调查。内部认购对开发商而言是一次最有效、最直接的市场调查。由于房地产项目在正式推出以前，营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心，开发商通过一段时间的调查和摸底，可以比较准确地得知自己楼盘的受欢迎程度，哪些产品较受欢迎，其运作具有投石问路的作用。

（5）推高价格。开发商内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想了解市场反应。下定金的人越多，开发商底气就越足，最终价格可能就越高。另外通过内部认购制造出楼盘供不应求的局面，开发商也可以就势推高价格。

［笔者提醒］

要规避内部认购的法律风险。

1.询问和查验欲购房地产项目的开发商是否具备《商品房预售许可证》。

2.不要预订不够销售条件的商品房，不购买内部认购商品房。