房地产经济学的研究对象

第1章　绪论

1.房地产的基本概念

2.房地产的特性

3.房地产业的性质

4.房地产业与国民经济发展的关系

5.房地产经济学的研究对象

房地产是一种特殊的商品，房地产行业是一个特殊的行业，学习房地产经济学的目的在于充分体会、理解这一特殊性，以便在行业实践中较好地运用房地产相关理论和知识。本章作为开篇第一章，主要希望通过介绍房地产及房地产业的一些基本概念及特性，让读者对其有一些初步和全面的认识，并为以后的理论学习打下基础。

1.1　房地产

1.1.1　房地产的基本概念

房地产（real　estate），从字面上讲，是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指建筑地块和定着在建筑地块之上的建筑物、构筑物及其财产权利的总称。房地产既是现代生产中最基本的生产要素，也是我们生活中最基本的生活资料。

建筑地块是土地作为生产要素所实施的一种重要的经济用途，除此之外，土地还可以作为养力用地（种植、养殖用地）及富源（矿藏等）地。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，一般指房屋。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路、隧道和桥梁等。因为我们不可以把房子买回家，所以我们在市场上交易的实质是与房子相关的财产权利，你拥有了一处房子，你就拥有了对它的占有、使用、收益和处分的权利。

从物质形态上看，地产是先于房屋建筑的天然存在物，它不仅完全可以作为一个独立的概念，而且还可以与房地产并列成为不动产独立经营。但是，房产作为地上物，依附于地产，房地相联，不可分割，而且只有有了房屋建筑以后，才有了房地产这个复合概念，因此，房地产是由建筑地块和以房屋建筑为主的建筑物组成的有机整体。具体来看，房地产可以包括以下几类，见图1－1：

图1－1　房地产的分类

我们这里只是做一般的划分，但并不是说所有的住宅就只能居住，不可用于办公搞商业，我们通常会看到一栋临街的大楼，下面一层，甚至一至三层都是商铺，上面是住宅或写字间，许多临街的建筑都是这样，不然就不能充分利用临街这块地的区位价值。另外有些小业主买公寓办公，一是成本低，二是如果公司经营不景气自己居住，或再卖出也比较容易。

我们在日常生活中，或许还会注意到与“房地产”类似的名词，如不动产、地产、物业等，这些词汇和术语是不是一样的呢？一般来讲，“房地产”和“不动产”在国内是通用的，但严格来讲，不动产除包括房地产外，还包括尚未与土地分离的农作物、林木种子等。而我国台湾地区更倾向用“不动产”的说法，我国香港地区习惯把房产与地产统称为“地产”，例如称房地产业为地产业、房地产商为地产商。因为在香港人眼里，只有土地是永恒的，地上物则可以拆除、重建。需要说明的是，无论是在我国内地还是在香港或台湾地区，“房地产（不动产）”与“物业”的概念都有区别。据李宗锷先生所著的《香港房地产法》一书的解释：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一厂房楼宇是一物业，一农庄也是一物业，所以物业可大可小，大物业可分成小物业。”而在我国内地，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。建设部及各地的《物业管理办法》均采用此定义。这里的建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层写字楼、宾馆、商业大厦、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元。从这些定义中我们可以看出，物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差异。一般来说，物业用于指某项具体的房产、地产；而房地产通常用于整体概念。

1.1.2　房地产的特性

相对于一般商品而言，房地产具有特定的自然特性、经济特性。

1.房地产的自然特性

房地产的自然特性主要包括：

（1）位置的固定性。房地产在空间所占的位置，既不能移动，也不能调换，我们不能像购买其他商品一样把房地产带回家。因此房地产的利用具有鲜明的区位特点，位置直接关系到房地产的利用价值。房地产业中有句古话，即城市房地产的三条最重要的特征：一是位置，二是位置，第三还是位置。因此它具有明显的区域特征，不同地方的房子不可以相互调剂余缺，导致了不同地方房地产市场冷热不均。北京、上海的房地产市场出现泡沫，但我国其他城市，尤其是西北地区的城市房地产市场价格上涨的幅度要比一线城市小得多。

位置的固定性还说明，在房地产市场上让渡的并非是房地产本身，而是附着于房地产上的各种权利。因此房地产产权的安排、变迁与交易是房地产市场运行的前提和主要内容。

但需要强调的是：虽然房地产的自然地理位置是不变的，但由于房地产的位置特性是周边自然、经济、社会等多种区位因素综合作用的结果，而且这些区位因素会随着城市化和现代化进程而不断发生变化，因此房地产的位置固定性具有相对性。

（2）承载性。从宏观角度讲，人类要生存和进化，就必须有纵向的时间阶段去延续它的发展史，有立体的空间场所去包容它的社会行为和经济行为，因此，时间和空间是人类存在的基本方式。用这种观点进行分析，不难看出，房地产虽然只是人类生产和生存需求的一个项目或一个组成部分，但它与其他生产和消费项目却不能等量齐观，它们的关系是承载者和被承载者的关系，房地产需求为其他生产或生活需要提供前提和条件。所以，从行为空间角度考察，可以说房地产作为生产或消费行为的承载者，是人类存在和发展的基础。

（3）耐久性。一般的物品在使用过程中会较快地磨损、消耗，但房地产的使用则具有长期性，一般可使用许多年。例如，房地产评估中规定钢筋混凝土结构的非生产用房的使用寿命是60年，砖混结构是50年。

高度耐久性使得存量房成为房地产市场中供应的主体，而新增开发量作为流量使得房地产存量发生变化，但从数量上看它往往只占存量很少的一部分。而且，耐久性使得房地产同时具有固定资产的特征，因此按照国际统计核算的惯例，住宅投资属于固定资产投资核算中的一类；而且消费者价格指数（CPI）作为观察通货膨胀水平的重要指标，衡量了所选定的一篮子与居民生活紧密相关的消费品和劳务购买价格的变化，但由于住宅在国际统计惯例中被看成资产，因此这一篮子价格中不包括住宅购买的价格，于是经济中出现了房价飞涨而通货膨胀水平走低的令人困惑的现象。另外，在房地产较长的寿命周期内，社会、经济环境的变化会引起房地产价值的波动，因此必须用动态分析的方法来进行投资、估价及房地产政策的制定。还有，房地产的耐久性使它成为一种良好的金融抵押品。

（4）异质性。异质性是房地产最重要的特征之一。由于房地产的位置固定，且不同位置的自然、社会、经济条件各不相同，再加上建筑物的式样、年限、朝向、装修、规模、设备等方面的千差万别，形成了房地产的异质性，不存在两宗完全相同的房地产。因此，房地产和劳动力一样，被称为完全异质性商品，又被称为完全差异化商品，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争市场，而是一个交易费用比较高的具有区域性和垄断性的市场。为了降低交易费用，提高市场运行效率，房地产中介服务业（房地产估价、经纪、营销等）就显得非常必要。

（5）土地的不可再生性。没有土地就没有房地产，土地的特性会直接影响到房地产的特性。受地球表面陆地部分的空间限制，土地总面积是有限的，而且土地是由地貌、土壤、岩石、气候、植被等组成的自然历史综合体，是不可复制生产的自然资源。人类活动可以影响土地相对位置的变化及对土地的占有、分配和利用，但却无法创造土地。这一特征要求人类合理利用、珍惜和保护土地资源，务必重视房地产业的可持续发展。因而随着科学技术的进步，建筑物不断向高层空间发展以充分利用土地，而那些容积率很低的别墅必然要卖很高的价格。

2.房地产的经济特性

房地产的经济特性主要包括：

（1）高资本价值。从房地产流量来看，一国每年新竣工的建筑物价值是一个国家最大的投资。据联合国统计，1976年以来，每年新竣工的房屋价值占其国内生产总值的比重一般为6%～12%（美国为7%，新加坡高达12%～26%，我国大约为7%），房地产开发投资一般占其国内生产总值的3%～8%，占固定资产总投资的20%～30%。

房地产存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国家财富中最大的一部分。日本国家财富中很大一部分都集中于土地和房屋，1987年日本的国家财富中有31.32%是土地，住宅占3.24%，由于地价高涨，日本土地资产由1985年的1673兆日元上升到1990年的2238兆日元，占国家财富的比例上升到33.1%。这一时期正好是日本泡沫经济的膨胀期，土地资产占GDP的2%～5.5%；英美的土地价值与国家财富的比例比较稳定，大约为10%，与GDP的比例为1∶1。

（2）消费和投资双重性。房地产除了是一种重要的生活必需品外，它还是一种重要的生产要素，用于生产消费（如厂房），但由于房地产具有固定性、耐久性及稀缺性，因而它又是一种重要的投资品。

房地产投资和消费的双重性，为人们在进行房地产消费和投资之间的转换提供了更多的可能。购置一宗房地产既可以用于家庭消费，也可以出租赢利，在房价高涨或有需要的情况下还可以出售变现。然而与其他投资相比较，房地产的变现能力较低，流动性较差。其主要原因是：房地产价值大，交易双方在决策上都持十分慎重的态度；房地产的差异性使得投资者往往需要利用相当长的时间来了解市场，寻找合适的买者并进行讨价还价。但在通货膨胀的情况下，投资房地产比其他资产更具保值功能。

（3）房地产利用的外部性。房地产的利用及价值常常受其周围房地产利用及环境变动的影响，而某一房地产的开发与使用，也可能对其周围地段带来外部效应，这样就形成相互影响性或外部性。例如，某一房地产项目开发中修筑的一条小区外的道路，不但使得附近的居民或企业享受到了便利，而且也会使路旁的其他房地产或土地升值；相反，如果周边地区建起的是垃圾处理场或煤气加工厂，相关的不动产则必然大幅贬值。一条地铁线的修建，一个公园、超市、学校的建设都会对周边房地产的价值带来重要影响。

1.2　房地产业

1.2.1　房地产业的性质

由于房地产业在我国发展的时间并不长，国民经济核算体系中房地产业的核算方法也不完善，所以理论界和实务界对房地产业如何界定存在着分歧，同时，由于各国所依据的产业分类标准不同，因此在房地产业的性质定位上也存在着或多或少的差异。但目前已形成的基本共识是：房地产业是一个独立的产业部门，从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动。

我国的产业分类主要是按照新西兰经济学家费歇尔首先创立并由英国经济学家克拉克发展的三大产业分类法而进行的，根据我国的《国民经济行业分类与代码》（GB/T 4754—2002），我国的三大产业分类为：

（1）第一产业：农、林、牧、渔业；

（2）第二产业：采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业；

（3）第三产业：流通、服务业。

由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业具体又划分为四个层次：流通部门（包括交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业）；为生产和生活服务的部门（包括金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业）；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门（包括教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业）；为社会公共需要服务的部门（包括公共管理和社会组织，国际组织）。

根据上述分类标准，在我国，房地产业是以上20个门类中的第11类（代码为K），是细分的98个行业中的第72个行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。具体内容见表1－1。

表1－1　《国民经济行业分类与代码》（GB/T 4754—2002）（部分）

房地产业与建筑业尽管紧密相关，但出于产业政策和经营管理的需要，更具体来说出于国民经济核算和统计的需要，它们分别属于不同的产业和层次，建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业的第二层次。所以，从一般经济理论广义的角度来说，房地产业是生产经营型行业，兼有第二、三产业的特性；从具体的狭义核算统计管理的角度来说，房地产业归类为第三产业。

另外，从国际上的产业分类来看，联合国的《全部经济活动行业分类国际标准》（International Standard Industrial Classification of All Economic Activities，ISIC，Rev.4）处于国际上现有各类经济活动分类系统的中心地位，它为经济活动分类提供了国际认可的标准，从而便于国际间的数据比较、经济分析、决策及政策制定。2008年最新修订的第4版的ISIC中，房地产业被列入21个门类中的第12类（代码为L），具体内容如表1－2所示。

表1－2　联合国《全部经济活动行业分类国际标准》（ISIC，Rev.4）（部分）

从表1－2中能够明显地看出出售性建筑项目的开发以及土地的划分和改良不属于房地产业，属于建筑业。这一点与我国有很大的不同，因为在我国它们都属于房地产业。与此类似，根据北美产业分类体系（NAICS），美国房地产业包括房地产出租、物业管理、房地产交易代理、房地产价格评估及其他与房地产相关的服务，以出售为目的而进行的土地开发、房地产开发和房屋建设也属于建筑业，不属于房地产业。

除此之外，摩根士丹利公司（MSCI）和标准普尔公司（S＆P）共同推出的全球产业分类标准GICS（Global Industry Classification Standard）以及伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统GCS（Global Classification System）也是全球著名的产业分类标准。它们均为投资型的产业分类体系，其分类标准既以产品类型为基础，也结合了消费者的市场需求。从分类的结构来看，这类体系以消费特征为分类的主要依据，淡化了商品和服务的区别，也淡化了三大产业的概念，侧重考虑的是产品与产业投资价值的同一性，即从生产者向消费者立场转移。在西方国家和地区，由于房地产产品多被视为金融投资的工具，如由房地产产品衍生的“房地产投资信托”就是重要的金融产品，因此GICS和GCS都将房地产业归于金融业，这与基于三大产业划分基础上得到的行业分类标准有着很大的区别。

以上表明房地产业的内涵和性质是不断发展的，它会随着不同产业分类标准制定的目的的变化以及各地房地产业的经济活动实践的发展而变化。我国和其他国家在这方面存在较大区别，因此在进行国际间横向比较时要注意它们的不同内涵。

1.2.2　房地产业与国民经济发展的关系

1.房地产业在国民经济中的地位

（1）房地产业是经济发展的基础产业。房地产是社会生产和其他经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件，为人们提供学习、工作和生活的场所以及其他公共设施。因此房地产业的发展是社会经济持续发展的基础条件。

（2）房地产业是国民经济的支柱产业。支柱产业是指在国民经济中占有一定比重（一般高于5%），自身发展速度较快，对国民经济贡献较大的产业。这类产业关联度大，能带动其他产业发展，还有利于扩大就业，提高宏观经济效益和社会效益。

房地产业不论是其占国民生产总值的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条件。以房地产业中最重要的组成部分——住宅产业为例，据联合国对70多个国家的调查，各国住宅建设投资约占该国国民生产总值的3%～8%，占固定资产总值的20%～30%，美国在1950—1973年的23年间，住宅建设投资占国民生产总值的比例平均为4.5%，后来该比例略有下降。日本住宅投资占国民生产总值的比例在20世纪70年代高达7%，20世纪90年代上半期大体在5%～6%之间，一般比汽车制造、船舶制造、飞机制造等运输机械制造业稍低或持平。法国住宅投资占国内生产总值比例的走向与日本近似，20世纪70年代大体在6%～7%之间，1992年为4.9%。韩国住宅投资占国民生产总值的比例保持在4%～5%之间。另外，住宅是国家的一笔重要财富，存量住宅价值一般占国家固定资产总值的20%以上。住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例一般在20%～30%之间，德国1984年曾达到31.7%，英国1979年最低为16.5%。中国的房地产业经过十几年的发展，每年完成的开发投资总额已从1991年的336亿元，增加到2007年的2.53万亿元，增长了75倍多；房地产业每年完成的固定资产投资在全部城镇固定资产投资中所占的比例近几年一直保持在23%左右；房地产业的增长速度高出国民经济增长速度的一倍，20世纪90年代年均增长速度为20%左右；2007年末其增加值占GDP的4.61%，其中北京、上海等城市房地产业产值已占GDP的7%左右。

房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应度系数和影响力系数^[1]在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。总体而言，房地产业涉及建筑、建材、交通、能源、冶金、轻工、电子、通讯、机械等50多个行业的2000多个品种。其中一些产业不仅与房地产业相关性较大，而且在国民经济中地位也较突出。一是房地产业对建筑业具有直接的带动作用。我国房屋建筑成本中70%是材料消耗，1995年我国城乡住宅建设耗用了全国产量中14%的钢材、47%的水泥、20%的木材和40%的玻璃。而建筑业在促进经济增长、增加就业上也具有重要的作用。二是房地产业对建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业以及冶金、化工、森工、机械、仪表等行业的发展具有重要促进作用。不仅如此，住宅消费还能带动诸如汽车、交通、家电、家具和文化产品等生产产品和生活产品消费的相应增长。关于这方面国内外已有大量实证研究，据美国、日本等国家统计，房地产业的产值增加“1”，就能使相关产业的产值增加“1.5～2”。

发展房地产业有利于扩大社会就业，吸纳农村剩余劳动力。由于房地产业是劳动密集型产业，其发展能提供大量的就业机会，不仅如此，它的发展还可带动相关产业的就业。根据韩国、巴基斯坦、印度和墨西哥等国家的统计，房地产业每投资1万美元可为社会提供14个就业岗位。有关统计资料显示，我国当前房地产从业人员将近1000万，包括了规划设计、经营管理和销售、评估等多个专业门类的人才。更重要的是，房地产业在促进农村劳动力流动，增加农民就业方面也发挥了重要作用，因为房地产业能直接带动建筑业的发展，而建筑业是吸纳农村剩余劳动力最多的行业之一。根据北京市的测算，每增加1万平米的建筑生产，可直接增加1000人的就业岗位。

房地产业既是基础产业，又是支柱产业，在很多国家和地区，房地产业作为经济的增长点，在拉动内需、促进经济增长方面发挥了重要作用。

2.房地产业应与国民经济协调发展

房地产业的正常发展可以促进或带动国民经济的发展，但房地产业的不良发展又会对国民经济产生破坏作用。

20世纪80年代日本的泡沫经济刺激了股市和地产的投机行为，当时整个日本房地产业需求旺盛，投机盛行，房地产价格持续走高，到泡沫巅峰的1991年，全国6大城市的商业地价短短五六年的时间里竟上升了3倍多，然而泡沫经济破灭之后，日本大部分城市的房地产价格持续下跌，导致银行产生大量不良资产，呆坏账率大幅上升，至2003年3月，日本7家大型银行共核销了大约5.6万亿日元相关坏账。日本泡沫经济的产生和破灭对日本国民经济产生了极大的影响，它是自1990年后经济长期低迷的主要原因之一。我国台湾地区20世纪80年代的泡沫经济也造成地价飞涨、房屋空置等现象，带来许多社会、经济、金融问题。泰国20世纪80年代中期以来，经济快速发展，政府制订了加快房地产发展的政策，鼓励外资进入房地产业，引起地价飞涨，引发房地产投机，结果导致房地产供过于求，房屋空置率达50%，约40%房地产贷款成为呆账、坏账，约400亿美元的贷款无法收回，这是1997年泰国金融危机以及亚洲金融危机的导火索之一。我国1992年兴起的房地产热也造成银行出现大量呆账、坏账，对国民经济产生了严重的不良影响。

因此，房地产业同国民经济密切相关，特别同金融业关系更为密切，房地产业发展的好坏直接影响国民经济的发展，其过慢或过快的发展都将对国民经济产生阻碍甚至破坏作用。为了确保房地产业同国民经济发展的相协调，应深刻认识关系房地产业发展的八大关系^[2]：部门经济与国民经济的关系、市场化与住房保障的关系、过分依赖与适度发展的关系、居住功能与过度消费的关系、外资进入与产业过热的关系、市场供需与结构性失衡的关系、适度降温与适度规模的关系、市场规律与社会公平的关系。发挥房地产业对国民经济的促进作用，避免其不利影响，对国民经济的发展至关重要，这也是房地产经济学研究的重要课题之一。

1.3　房地产经济学的研究对象

1.3.1　房地产经济学的研究对象和性质

房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，是揭示房地产经济运行规律的科学。从房地产的研究对象来看，房地产经济学是部门经济学，是应用经济学的一个分支。房地产经济学的应用性集中体现在以下三个方面：

（1）研究方法的“非原创性”。也就是说，房地产经济学研究是基于经济学的分类、在经济学的研究方法的基础上进行的，经济学的研究方法及其研究结论，构成了房地产经济学的方法论基础。

（2）研究内容的应用性。一般的经济学研究既可以集中于某个具体的社会经济现象及其背后的“抽象内涵”，也可以就宏观意义上的经济发展趋势进行解释和说明，其内容和对象是不特定的、不受某一特定经济领域局限的，而房地产经济学是有关房地产的部门经济学、产业经济学，它是以房地产市场或房地产行业为研究对象的。

（3）房地产经济学具有交叉学科的性质。①房地产经济学与资源经济学交叉。资源经济学主要研究土地开发利用和土地资源的合理配置，而这些同样是房地产经济学的研究重点。②房地产经济学与生态经济学交叉。房地产业的可持续发展理论与生态经济学的生态平衡理论具有一致性。③房地产经济学最主要的是与城市经济学交叉。城市经济学是研究企业和家庭区位选择的学科。尽管它还研究城市化问题、城市内劳动力空间分布的基本变化问题以及贫穷、教育、污染、犯罪等城市问题，但企业和家庭的区位选择问题是最传统和最核心的研究课题，而且地租理论、城市土地利用与内部空间结构、城市住房、城市经营中的土地经营都是城市经济学和房地产经济学的重要研究内容，因为我们研究的房地产本身就是城市中的重要元素。

房地产经济学是运用西方经济学原理分析国家、地区、社区和邻里对房地产价值的影响。它不研究一般经济学原理，也不是房地产实践的课程。一般经济学的课题集中研究社会如何利用有限的资源最大地满足人们的需要，而房地产实践的课程集中力量研究完成房地产交易所需要的专门技术。房地产经济学是一般经济理论和房地产实际应用知识之间的桥梁。因此房地产经济学通常是作为房地产相关专业的专业基础课程而设置的。

1.3.2　房地产经济学的内容结构

既然房地产经济学是应用经济学的分支学科，而应用经济学的发展又离不开理论经济学的指导，更离不开社会经济实践，无论在资本主义国家还是在社会主义国家，应用经济学都要适应社会经济发展的需要而不断扩展、不断充实，这样才能指导实践，因此，既从市场经济的基本经济规律出发，又重视我国的实际情况，既重视知识的继承，又兼顾发展中的新问题，是本教材编写的主导思想。为了贯彻这一思想，本教材在内容设置上既要清楚深入地介绍房地产相关的基础知识，又要对我国房地产发展实践中出现的问题或现象进行理论上的阅释。

由于房地产内涵丰富——不同类型房地产的经济规律既存在共性，又存在明显的差异性，因此有必要在介绍它们共性知识的基础上，再分别进行针对性的介绍。再者鉴于房地产业影响的外部性，房地产业与城市经济之间存在重要联系，而政府干预对房地产业的影响也非常显著，这两方面的内容都立足于宏观视角。所以，本教材的内容由以下三部分构成：第一部分是房地产经济的基础理论，主要介绍房地产及房地产市场的一些基础知识和理论。第二部分是房地产市场的微观分析，主要介绍不同物业市场的经济规律。第三部分是房地产市场的宏观分析，主要介绍城市、政府对房地产市场的影响。

专题

中国房地产业的“低碳时代”

沈思晨

随着2009年12月在哥本哈根举行的第十五次联合国气候大会的闭幕，“低碳经济”顿时成为全球热点，也逐步进入了我们的生活。毋庸置疑，“低碳经济”是以低能耗、低污染为基础的。二氧化碳的排放量主要来自工业生产过程中化石能源的消耗，房地产业作为跨越第二产业和第三产业的经济综合体，在生产过程中的碳排放量是不容忽视的。据统计数据显示，中国每建成1平方米的房屋，约释放出0.8吨碳。在房地产的开发过程中，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源都参与其中，碳排放量很大。我国的住宅产业化自1998年正式提出，迄今为止已经有十余年了，由于资金和技术的限制，住宅产业化水平还是非常低下。“低碳经济”既为我国住宅产业化带来了不可多得的机遇，也对其提出了严峻的考验。

一、当前我国住宅产业化的现状

住宅产业化是指将资本和技术集中投入到住宅这一商品的建设中，实行专业化、规范化和一体化的大规模生产，最终为社会提供标准型、节能型和高质量的住宅产品。目前，我国住宅产业链已经形成，整个产业体系也基本构建完成，住宅产业已经进入了持续健康发展的新阶段。但是与发达国家相比，我国住宅产业化还存在许多亟待解决的问题。

第一，住宅产业链已经基本形成，各环节紧密依存。从目前我国实际情况来看，住宅产业已涉及投资决策、金融融资、土地取得、规划设计、招投标、建设施工、市场营销和物业管理等环节。其中建设施工环节所涉及的横向行业较多，比如钢铁、木材、水泥和工程管理等行业。产业链上的各个环节紧密相扣，相互依存；若是其中的某个环节出错，就有可能导致整个项目的失败。

第二，建设施工专业化程度低下，造成资源浪费。在我国，目前基本上是将整个施工项目外包给一个建筑商，而由一个建筑商完成所有的施工环节将很难保证施工质量。此外，施工各环节的专业化程度不高、管理混乱，造成了建筑材料和水资源的极大浪费，产生大量的建筑垃圾。据初步测算，我国住宅建设用钢占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%。这些建材制造业在国际上都被认为是碳高排放量行业。更为重要的一点是，我国目前住宅商品在交付时绝大多数都是毛坯房，完全装修的成品房比例不到20%，绝大部分消费者必须进行二次装修。根据住房和城乡建设部统计，我国每年因二次装修造成的浪费达到300多亿元，且100平方米左右的毛坯房在装修时清理出的垃圾就达2吨左右，这些垃圾最终都转化为二氧化碳排放到空气中。

第三，建筑物的节能和环保性能落后。据有关统计，在我国目前每年近20亿平方米的房屋竣工面积当中，只有5000万～6000万平方米是节能建筑，只占3%左右，也就是说有97%属于高耗能建筑。其中50%的能耗是供热和空调产生的，因为我国住宅建筑维护结构的保温隔热性能差，这意味着建筑物在使用过程中排放的二氧化碳大量增加。开发质优价廉的新型节能墙体材料，对住宅的照明、供热和制冷系统进行节能设计，是改变目前建筑节能性差、减少温室气体排放量的有效途径。

第四，劳动生产率低下，建筑施工周期长。同样建造一栋300平方米的别墅，在我国需要5～7个月的时间，交付使用的大多是毛坯房，而在欧美等发达地区只需要1～2个月时间，大批量使用机械施工和预制件，且交付使用的是装修好的成品房。

二、我国住宅产业化面临的机遇

“低碳经济”时代的住宅产业化无论是从政府强制性减碳，还是从房地产企业自身所承担的社会责任来说，我国房地产业迈向“低碳时代”都是必然趋势。在这样一个国际化节能减排的大趋势下，我国的住宅产业化面临着巨大的发展机遇。

第一，国家的政策和资金将更加倾向于新能源、新材料和新技术的开发。在2009年12月份召开的哥本哈根气候大会上，我国郑重承诺，到2020年，我国单位GDP二氧化碳排放将比2005年下降40%～45%。从宏观层面上看，要统筹考虑减缓、适应、技术转让和资金支持，推动哥本哈根会议取得积极成果。为了完成2020年减排目标，我国将会在新能源、新材料和新技术方面投入更多的资金和劳动力。而这些行业的发展与房地产业是息息相关的，每一次新材料和新能源的诞生都必定会为房地产业带来一次新的变革，从而加快住宅产业化的步伐。

第二，政府对行业的强制性减排将促进住宅产业化的进一步发展。在不久的将来，我国政府承诺的减排任务必将会进一步分解到各个行业。住宅产业链集聚了大量的碳高排放量行业，其中，房地产企业、施工企业、原材料及设备与部品供应商是产业链的主要成员。为了完成国家强制性的减排任务，维持企业原有的利润率，作为住宅产业链上最大的经济综合体——房地产企业，只能在建筑施工环节压缩成本、增强建筑物的节能性能和减少建筑垃圾的产生。要实现这一目标，不仅仅要不断研发新材料、新技术，还必须优化或重组整个住宅产业链，促进大型房地产企业向住宅产业集团方向发展。

第三，“低碳建筑”的大规模建设需要高水平住宅产业化的支撑。“低碳建筑”无论是在生产还是在使用过程中都将明显减少二氧化碳的排放量。这就要求：在住宅建设过程中必须改变以往粗放式的生产方式，采用集约式的生产方式，减少施工过程中资源能源的浪费；住宅在使用过程中必须具备节能环保性能，更多地采用自然光和自然风以满足人们对室内光线和温度的要求。这一切都需要高水平的住宅产业化来支撑，尤其是要进行大规模“低碳建筑”的建设，必须采取工业化生产的模式，这样既可降低住宅在生产和使用过程的能源消耗，还可降低开发企业的建设成本，为社会提供大量高品质的“低碳建筑”。

第四，企业家的社会责任意识增强。在2009年的哥本哈根气候大会上，王石、冯仑、张在东三位中国地产领袖领衔的中国企业家发表了“主动减少碳排放”的企业界宣言。中国企业家以一种勇于承担社会责任的姿态，引领着自己行业的发展和变革。最早响应和实施住宅产业化的房地产开发企业——万科，在2007、2008 和2009年三年中分别推出了5万平方米、20万平方米和80万平方米的住宅产业化项目。虽然目前我国只有万科一家房地产开发企业成为“国家住宅产业化基地”，但是企业家社会责任感的增强无疑将会成为住宅产业化强劲的推动力。

资料来源：沈思晨.中国房地产的“低碳时代”［J］.经济导刊，2010（3）：62－63.

思考与练习

1.什么是房地产？房地产具体包括哪几类？

2.房地产的特性包括哪些？在这些特性中，房地产的位置固定性和异质性的具体涵义是什么？两者分别会对房地产市场带来哪些影响？

3.在日常生活中，还有哪些商品具有投资性？房地产与之相比有何不同？另外，还有哪些商品同时具有消费性和投资性？房地产与之相比又有何不同？

4.房地产业的界定在国内外有何差别？

5.为什么说房地产业是国民经济的支柱产业？

6.如何理解房地产业必须与国民经济协调发展？

【注释】

[1]产业的感应度系数和影响力系数是衡量产业间波及效果的重要指标。影响力系数是从一个部门对其他部门产生的波及影响的角度来反映各产业间的技术经济联系。感应度系数是从一个部门所受的感应程度的角度来反映各产业间的技术经济联系。在1995年33个部门影响力系数和感应度系数排序表中，影响力系数大于1的部门有18个，主要集中在除食品工业以外的制造业和建筑业，这些部门对其他部门的生产所产生的需求波及效果高于影响力系数小于1的农业和矿业等初级产品部门、食品工业、电力生产以及服务业等部门。感应力系数大于1的部门有13个，包括初级产品中的农业和石油开采业、商业和货运业等部门。这些部门大多属于基础产业和基础设施，它们对其他部门的需求感应程度高于感应力系数小于1的部门。当经济过热时，这些部门的投资扩张，有利于缓解国民经济的瓶颈。在内需不足、经济增长减速的条件下，投资发展影响力系数较大的产业对经济增长更有利。

[2]张永岳.调整转型期的中国房地产业发展——论中国房地产业发展中的若干重要关系［J］.当代财经.2007（08）：82－88.