建立选址决策模型

本节基于4.1节中选址决策评估指标体系的研究综述，建立一个合理的选址决策模型。目前关于选址模型方面的研究，它们有的只判断了拟建地址是否合理，没有考虑多个选址的情况；有的只对多个选址直接进行排序，没有排除多个选址都不合理的风险。一个科学有效的选址决策模型必须具备2个条件，一是能准确判断各选址方案是否合理；二是能对多个合理的选址方案判断哪个最优。本节建立的房地产住宅项目选址决策模型如图4-6所示。首先根据拟建项目的具体情况，从上文归纳的评估指标体系中确定该项目选址的评估准则，引入模糊数、T.L.Saaty等人提出的层次分析法（AHP）对拟建地址进行“是否合理”的筛选决策；其次，如果是多个选址通过筛选，模型进一步运用AHP法对多个拟建选址进行排序，得出最优的选址决策。

图4-6　住宅项目选址决策模型

黄正军，万继业，李化民（2007）通过对影响房地产住宅开发项目选址因素的分析，构建了住宅项目选址的评价指标体系（表4-2），技术上运用粗糙集的相关理论，很好地解决了住宅项目选址这一具有不确定性的混合多属性决策问题，得出了房地产开发项目选址的集合模型，有效地降低了决策者的自身经验和主观认知对选址决策的影响，增加选址决策的客观性和科学性。

表4-2　住宅项目选址评价指标体系

明确“青年公寓”建设的总目标是为了节约成本。无论是从政府层面、民间资本层面还是大学毕业生的层面来看，都追求各自利益的最大化。但是由于土地资源的稀缺性，决定了其选址必须遵循“帕累托最优原则”，即经济活动的各方要实现效益的最优。选址遵循“帕累托最优”有两个层次的含义：第一个层次是微观经济意义上的，即民间资本和大学毕业生获得最大的经济效益；第二个层次是宏观经济意义上的，即政府解决毕业生住房问题而取得的社会效益。因此，从宏微观两个方面来构建选址的评估指标体系：

（1）宏观方面：建设规划、优惠政策。

（2）微观方面：配套基础设施、交通、地价、大学毕业生的就业分布情况、各区的房地产市场情况（新房和二手房的成交价格及租金情况、房屋的空置率）、拟建项目的规模。