房屋开发成本的核算

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”科目进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发成本——自用土地开发成本”科目的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”科目进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”科目的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发产品”科目的贷方。

（二）前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。

（三）基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发产品”科目的贷方。

（四）建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

例7-6　宝吉房地产开发公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1 000 000元，这两幢商品房的预算造价为：

则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

设例中：

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“原材料”、“应付工资”、“银行存款”等科目的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可设置“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”科目，并计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“库存商品”科目的贷方。

（五）配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

（1）配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本”科目先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发成本——配套设施开发成本”科目的贷方。

（2）配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“预提费用”科目的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（六）开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”科目的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方，并计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。