预期收益如何评估鉴定

第三章　资产评估的基本方法

学习目标

本章主要介绍资产评估的三大基本方法，即市场法、收益法和成本法的基本理论与方法。通过本章的学习，应熟练掌握资产评估的主要技术思路和不同技术思路下的具体评估方法。能够运用所学知识从事简单的资产评估业务，为后续各章节的学习打下良好的基础。

资产评估方法是评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、财务管理、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，采用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。

资产评估方法体系由多种资产评估方法构成，包括资产评估基本方法和具体方法。资产评估基本方法按照分析原理和技术思路的不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。

第一节　市场法

一、市场法的概念

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

从市场法的概念中可以分析出，市场法是资产评估若干评估思路中的一种，是实现该评估技术思路的许多评估技术方法的集合。

市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路和方法判断资产价值的评估技术方法。在市场交易者理性的情况下，任何一个正常的市场交易者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，是容易被资产业务各方当事人所接受的。因而，市场法是资产评估中最为直接并且最具说服力的评估方法。

二、市场法的基本前提

通过市场法评估资产价值时需要满足两个最基本的前提条件，其一是要有一个公开市场；其二是在这个公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

公开市场是一个充分发达与完善的市场，市场上有较多的并且自愿交易的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估算被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，能更容易地被资产交易各方所接受。

资产及其交易活动的可比性，是指选择的资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产业务就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体表现在以下三个方面：

1.参照物与评估对象在功能上具有可比性。包括用途、性能等方面相同或相似。

2.参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性。包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等方面相同或相似。

3.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。参照物成交时间与评估基准日间隔时间应在一个适度时间范围内，要求在此期间该种资产交易面临的市场环境没有发生大的变化，并且时间对资产价值的影响是可以调整的。

参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。合理判断参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免将不同资产进行比较；合理判断参照物与评估对象所面临的市场条件，有利于评估人员分析确定评估结果的价值类型；选择近期交易的参照物，可以降低调整时间因素对资产价值影响的难度。

三、市场法的基本程序

运用市场法评估资产价值，一般要经过以下程序：

（一）选择参照物

无论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场法评估时都需要经历选择参照物这一步骤。在选择参照物时有两个关键问题需要解决，其一是确定参照物与被评估资产的可比性，包括功能、市场条件及成交时间等。其二是确定参照物的数量。无论参照物与评估对象如何相似，参照物应选择三个以上。在运用市场法评估资产价值时，被评估资产的评估值在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价格受自身的功能、市场供求状况、买卖双方交易地位、交易动机、交易时间等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价格及评估价值的影响，评估人员在运用市场法评估资产价值时应尽可能选择多个参照物。

（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素

一般来说，影响资产价值的基本因素大体相同，如资产性质、资产功能、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又有所区别。例如，在评估房地产价值时，地理位置因素是影响房地产价值的主要因素；在评估机器设备价值时，技术水平对机器设备价值有较大影响。因而，评估师应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

（三）指标对比、量化差异

根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如被评估资产在功能指标方面与参照物相同或相似，但在生产能力、产品质量以及在运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能存在不同程度的差异。评估师应将参照物与评估对象对比指标之间存在的差异进行量化。

（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异

利用已经量化的参照物与评估对象对比指标差异，对参照物成交价格进行调整，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。

（五）综合分析确定评估结果

运用市场法应选择三个以上参照物，因而上述初步评估结果也是三个以上。根据资产评估的一般惯例，最终的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对初步评估结果进行综合分析计算，确定出最终的评估值。资产的最终评估值，主要是取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识程度。一般来讲，如果参照物与评估对象的可比程度很高，在评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。

运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：

1.资产的功能。资产的功能是影响资产价值的重要因素之一，在资产评估过程中，应从资产效用实际发挥程度来考虑资产功能的大小。在资产功能符合社会需要的前提下，资产的功能越大，其价值应越高。

2.资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要包括资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造水平或制造工艺水平以及目前的状况。

3.市场条件。评估人员应主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。在一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。

4.交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会产生差别。

以上各因素是运用市场法经常涉及一些可比性因素。在具体运用市场法进行评估时，还要视评估对象的具体情况考虑其具体的可比因素。如房地产评估中的区位因素，机器设备评估中的制造厂家、规格型号等。

四、市场法中的具体评估方法

按照参照物与评估对象的相近、相似程度，将市场法中的具体方法分为直接比较法和类比调整法。

（一）直接比较法

直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一基本特征与参照物的同一基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本计算公式为：

直接比较法直观简洁、便于操作，但对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。在采用直接比较法时，要求参照物与评估对象达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一项明显的因素上，例如新旧程度或交易时间先后等。

直接比较法主要包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。

1.现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。

［例3-1］ABC公司属于国有独资公司，拥有甲上市公司可上市流通股100万股，现拟向XYZ公司转让其中的50万股，按照国有资产管理有关规定，需要对拟转让的50万股股权价值进行评估，由于该股票为可上市流通股，评估人员查询到评估基准日该股票收盘价为每股15元，计算拟转让的50万股甲公司股票的评估价值。

资产评估价值=500 000×15=7 500 000（元）

2.市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，根据评估人员掌握的有关数据或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法，其计算公式为：

市价折扣法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。

［例3-2］评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产的正常变现价为20万元，经评估人员分析多项同类资产快速变现的案例后，认为该类资产快速变现的价格折扣率应为20%，计算该拟快速变现资产的评估值。

资产评估价值=20×（1-20%）=16（万元）

3.功能价值类比法。功能价值类比法也称类比估价法，是指以评估对象的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。按资产的功能与其价值之间的关系的不同具体分为下列两种方法：

（1）功能价值法。也称为生产能力比例法。适用于资产价值与功能呈线性关系的情况。若以生产能力表现功能，有如下公式：

［例3-3］某被评估资产的年生产能力为12 000件，参照物的市场价格8万元，其年生产能力为10 000件，若该类资产的价值与功能的关系呈线性关系，计算该评估对象的评估价值。

资产评估价值=8×（12 000÷10 000）=9.60（万元）

功能价值类比法不仅表现在资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。

（2）规模经济效益指数法。适用于资产价值与其功能呈指数关系的情况。其计算公式为：

x为规模经济效益指数或功能价值指数。

［例3-4］拟转让某发电厂的产权，已知该厂的装机容量为150万千瓦，评估人员在产权市场上找到三个交易实例，这些成交的发电厂与被评估电厂非常相似，具体交易情况为：

A电厂装机容量160万千瓦，其产权交易价格为12亿元。

B电厂装机容量180万千瓦，其产权交易价格为13亿元。

C电厂装机容量140万千瓦，其产权交易价格为10.5亿元。

经测算，发电行业的规模经济效益指数为0.7，计算该被评估电厂产权的评估价值。

该题的有关参数：

（150÷160）0.7=0.9558

（150÷180）0.7=0.8802

（150÷140）0.7=1.0495

根据参照物A估算的资产评估价值=12×（150÷160）0.7

　　　　　　　　　　　　　　=12×0.9558

　　　　　　　　　　　　　　=11.47（亿元）

根据参照物B估算的资产评估价值=13×（150÷180）0.7

　　　　　　　　　　　　　　=13×0.8802

　　　　　　　　　　　　　　=11.44（亿元）

根据参照物C估算的资产评估价值=10.5×（150÷140）0.7

　　　　　　　　　　　　　　=10.5×1.0495

　　　　　　　　　　　　　　=11.02（亿元）

根据三个参照物计算的被评估电厂的评估价值比较接近，说明这三个参照物属于有效的参照物。故可以采用算术平均法确定最终资产评估价值。

资产评估价值=（11.47+11.44+11.02）÷3=11.31（亿元）

4.价格指数法。也称为物价指数法，是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

资产评估价值=参照物成交价格×价格指数

式中，（1）价格指数是指评估基准日相对于参照物成交日的价格指数。该价格指数可以用评估基准日的定基价格指数与参照物成交日的定基价格指数之比计算，即：

价格指数=（评估基准日定基价格指数÷参照物成交日的定基价格指数）×100%

该价格指数也可以用参照物成交日到评估基准日之间各期的环比价格指数之积计算，即：

价格指数=（1+ a1）（1+ a2）（1+ a3）…（1+ an）×100%

式中an为第n年环比价格变动指数，n=1，2，3…n。

（2）价格变动指数是指评估基准日相对于参照物成交日的价格变动指数。

价格指数法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在时间因素差异的情况，且时间差异不能过长，并且该类资产的价格指数可以取得。

［例3-5］某被评估资产的参照物在半年前成交价格为6万元，从国家统计局获悉，该种资产的半年物价指数（定基）为115.6%，计算该资产的评估价值。

资产评估价值=6×115.6%=6.94（万元）

依上例如果半年来各月的价格上涨幅度分别为2%、2.1%、2.3%、2.5%、2.8%、3.0%，则该资产的评估值为：

资产评估价值=6×（1+2%）×（1+2.1%）×（1+2.3%）×（1+2.5%）×（1+2.8%）×（1+3%）

　　　　　　=6.94（万元）

5.成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度的差异，通过成新率调整估算出评估对象价值的一种方法。其计算公式为：

该方法适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧程度的差异，且新旧程度相差不大的情况。

［例3-6］欲评估一辆轿车，其成新率为80%，评估人员在本地二手车交易市场上收集到同类车的交易情况作为参照物，参照物A成交价格5.5万元，成新率70%；参照物B成交价格7万元，成新率85%；参照物C成交价格6万元，成新率75%。计算该评估对象的评估价值。

根据参照物A估算的资产评估价值=5.5×（80%÷70%）=6.29（万元）

根据参照物B估算的资产评估价值=7×（80%÷85%）=6.59（万元）

根据参照物C估算的资产评估价值=6×（80%÷75%）=6.40（万元）

由于根据以上三个参照物计算的被评估资产的评估价值比较接近，说明这三个参照物属于有效的参照物，可以采用算术平均法计算最终评估价值。

资产评估价值=（6.29+6.59+6.40）÷3=6.43（万元）

直接比较法具有直观简洁、便于操作的特点。但该方法对参照物与评估对象的可比性要求较高，要求二者相同或基本相同。在实际评估业务中，寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比较法的使用也受到制约。

（二）类比调整法

类比调整法，是指通过对比分析调整参照物与评估对象之间的各种差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象价值的方法。该方法只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。类比调整法包括以下具体方法：

1.市场售价类比法。市场售价类比法，是指以参照物的成交价格为基础，考虑评估对象与参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异并予以量化，从而调整估算评估对象价值的方法。市场售价类比法有两种表达形式，其计算公式如下：

差异值是指某项差异对资产价值的影响。

差异修正系数：评估对象某方面特征值÷参照物该方面特征值

市场售价类比法在房地产评估中应用较多，该方法的具体应用见本教材房地产评估部分。

2.成本市价法。成本市价法，是指以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。其计算公式如下：

该方法在房地产评估、自行研制开发的设备评估等评估业务中可以采用。

［例3-7］某被评估设备的现行合理成本为2万元，而同类设备在评估基准日的成本市价率为1.7倍，计算该评估对象的评估价值。

资产评估价值=2×1.7=3.4（万元）

［例3-8］评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本为30万元，计算该评估对象的评估价值。

资产评估价值=30×150%=45（万元）

3.市盈率乘（倍）数法。市盈率乘（倍）数法是指以参照物的市盈率为倍数（乘数），乘以评估对象的收益额，估算评估对象价值的方法。其计算公式如下：

该方法适用于具有综合获利能力的企业价值评估。例如企业并购中的企业价值评估。

［例3-9］某被评估企业的年净利润1 200万元，评估基准日同类企业的平均市盈率为20倍，计算该企业的评估价值。

该企业的评估价值=1 200×20=24 000（万元）

类比调整法适应性强、应用广泛。但该方法对信息资料的数量和质量要求较高，要求评估人员具有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。该方法适用于有足够的市场资料，对资产功能、市场行情充分了解和把握的情况；

市场法是一种较为科学合理的评估方法，在某项资产评估业务中，若三种资产评估方法均可使用，应首选市场法。但是在很多情况下，由于市场发育的不完善性，可选择的参照物较少，市场法的使用受到限制。在评估实务中，只要被评估资产存在相对发达和完善的市场，无论是单项资产还是整体资产均可采用市场法进行评估。

第二节　收益法

一、收益法的概念

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估技术方法的总称。它按照资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。其基本计算公式为：

式中：P为资产评估价值；

　　　i为年序号；

　　　Ri为未来第i年的预期收益额；

　　　r为折现率或资本化率；

n为收益年期。

收益法认为，任何一个理智的市场参与者在购置或投资于某一资产时，其所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报的现值，即收益额的现值。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期获利能力来评估其价值，容易理解并被资产交易各方所接受。因而，从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。

二、收益法的基本要素和基本前提

收益法是依据资产未来预期收益经折现或资本化来估测资产价值的，它涉及以下三个基本要素：

1.被评估资产的预期收益。

2.折现率或资本化率。

3.被评估资产取得预期收益的持续时间。

因此，评估师能否正确地把握上述三要素就成为能否正确运用收益法的基本前提。一般来讲，应用收益法必须具备以下基本前提：

1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量。

2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量。

3.被评估资产预期获利年限可以预测。

应用收益法的基本前提表明，在采用收益法时，首先要求评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测，这就要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的关系。同时，影响资产预期收益的主观因素和客观因素也应该是比较明确的，评估人员可以合理把握并据此分析和测算出被评估资产的预期收益。其次，评估对象所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以测算的，这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。评估对象所处的行业不同、地区不同和企业差别都会不同程度地体现在资产拥有者在获取收益时所承担的风险上。对于投资者来说，风险大的投资，要求的投资回报率就高；投资风险小，其投资回报率也可以相应降低。最后，评估对象获利期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响评估值的重要因素之一。

三、收益法的基本程序

采用收益法进行评估，其基本程序如下：

1.收集并验证与评估对象有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等。

2.分析测算评估对象未来预期收益。

3.确定折现率或资本化率。

4.确定收益期限。

5.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值。

6.分析确定评估结果。

四、收益法的基本参数

运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和收益期限。

（一）收益额

在采用收益法进行资产评估中，资产收益额是评估资产价值的基本参数之一。资产收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归属于其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有以下两个特点：

1.收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。

2.用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。

资产收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应重视收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。在资产评估实务中，由于资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式也不完全相同，例如，在企业价值评估中，收益额通常表现为净利润或现金净流量；在房地产评估中，收益额通常表现为净收益等。由于不同的资产其收益口径不尽相同，评估人员在采用收益法时，应特别关注该资产收益额的概念与内涵。

（二）折现率

根据财务管理的理论，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

无风险报酬率，亦称安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率。在具体实践中，无风险报酬率可以参照同期国库券利率或银行利率。

风险报酬率是对风险投资的一种补偿，在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。

在资产评估实务中，因被评估资产的行业分布、种类、市场条件等存在不同，其折现率也不相同。

资本化率与折现率在本质上是相同的。习惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率。至于折现率与资本化率在量上是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。

在收益法三个基本参数中，折现率（资本化率）是对评估值影响最敏感的一个因素。因此，在确定折现率时，评估人员应高度谨慎，避免折现率的不合理变动对评估值的影响。

（三）收益期限

收益期限是指资产获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以确定。在评估实务中，一般来讲，实物资产、专利权、非专利技术的收益期是有限期的；商誉、商标权的收益期是无限期的。

五、收益法中的主要技术方法

收益法实际上是预期收益还原思路下若干具体方法的集合。收益法中的具体方法可以分为若干类：①针对评估对象未来预期收益有无限期情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；②针对评估对象预期收益额是否变化情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的有关符号的含义做以下说明：

P为评估值；

i为年序号；

Pn为未来第n年的预计变现价值；

Ri为未来第i年的预期收益；

r为折现率或资本化率；

n为收益年期；

t为收益年期；

A为年金。

（一）收益额不变

1.在收益额永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。

［例3-10］某企业持有ABC股份有限公司的股票10 000股，预计持有该股票平均每年每股分得0.20元的现金股利，若资本化率为5%，若该企业将长期持有ABC公司的股票，计算该企业股票投资的评估价值。

资产评估价值=10 000×0.20÷5%=40 000（元）

2.在收益年期有限，折现率大于零的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额每年不变；②折现率固定且大于零；③收益年期有限为n。

［例3-11］某收益性资产，评估基准日后可使用年限为10年，每年收益额为50万元，折现率为10%，计算该收益性资产的评估价值。

资产评估价值=50×（P/A，10%，10）

　　　　　　　　　=50×6.1446　　　　　

　　　　　　　　　=307.23（万元）　　　

（二）收益额在若干年后保持不变

1.无限年期收益。有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额在t年（含t年）以前有变化；②收益额在t年（不含t年）以后保持不变；③收益年期无限；④r大于零。

［例3-12］拟出售某商场，该商场预计5年内净利润分别为50万元、80万元、100万元、130万元、120万元，从第六年开始净利润将稳定在120万元，若折现率为12%，计算该商场在持续经营前提下的评估价值。

资产评估价值=50÷（1+12%）+80÷（1+12%）2+100÷（1+12%）3+130÷（1+12%）4+120÷（1+12%）5+120÷12%÷（1+ 12%）5

　　　　　　=50×0.8929+80×0.7972+100×0.7118+130×0.6355+ 120×0.5674+1 000×0.5674

　　　　　　=44.65+63.78+71.18+82.62+68.09+567.40

　　　　　　=897.72（万元）

2.有限年期收益。有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额在t年（含第t年）以前有变化；②收益额在t年（不含第t年）以后保持不变；③收益年期有限为n；④r大于零。

［例3-13］依例3-12，如果该商场预计经营年限为50年，其他条件不变，计算该商场的评估价值。（P/A，12%，45）=8.2825

资产评估价值=50÷（1+12%）+80÷（1+12%）2+100÷（1+12%）3+130÷（1+12%）4+120÷（1+12%）5+120×（P/A，12%，45）× （P/F，12%，5）

　　　　　　=50×0.8929+80×0.7972+100×0.7118+130×0.6355+ 120×0.5674+120×8.2825×0.5674

　　　　　　=44.65+63.78+71.18+82.62+68.09+563.94。

　　　　　　=894.26（万元）

（三）收益额按等差数列变化

1.在收益额按等差数列递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额按等差数列递增；②收益额逐年递增额为B；③收益年期无限；④r大于零。

［例3-14］有一宗房地产，2009年的净收益为20万元，资本化率为5%，如果未来各年的净收益将在上一年的基础上增加0.1万元。计算在2009年初该房地产的评估价值。

资产评估价值=20÷5%+0.1÷（5%）2=440（万元）

2.在收益额按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额按等差数列递增；②收益额逐年递增额为B；③收益年期有限为n；④r大于零。

［例3-15］某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为10万元，以后每年递增2万元，假设折现率为10%，收益期为10年，计算该收益性资产的评估价值。

3.在收益额按等差数列递减，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额按等差数列递减；②收益额逐年递减额为B；③收益年期无限；④r大于零；⑤收益额递减到零为止。

4.在收益额按等差数列递减，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额按等差数列递减；②收益额逐年递减额为B；③收益年期有限为n；④r大于零。

（四）收益额按等比数列变化

1.在收益额按等比数列递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额按等比数列递增；②收益额逐年递增比率为s；③收益年期无限；④r大于零；⑤r＞s＞0。

［例3-16］某企业持有ABC股份有限公司的股票10 000股，预计第一年每股分得0.20元的现金股利，以后每年分得的股利将按2%的速度增长，若资本化率为6%，计算该企业股票投资的评估价值。

资产评估价值=10 000×0.20÷（6%-2%）=50 000（元）

2.在收益额按等比数列递增，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额按等比数列递增；②收益额逐年递增比率为s；③收益年期有限；④r大于零；⑤r＞s＞0。

3.在收益额按等比数列递减，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额按等比数列递减；②收益额逐年递减比率为s；③收益年期无限；④r大于零；⑤r＞s＞0。

4.在收益额按等比数列递减，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：

该公式成立条件是：①收益额按等比数列递减；②收益额逐年递减比率为s；③收益年期有限；④r大于零；⑤0＜s≤1。

（五）在已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算公式

该公式成立条件是：①收益额在第n年（含n年）前保持不变；②预知第n年资产的价格为Pn；③r大于零。

［例3-17］某企业持有10年期国库券10 000张，每张面值100元，该国库券按年付息，到期一次还本，票面利率8%。若评估基准日离国库券到期日有6年时间，折现率为6%，计算该企业持有的国库券评估价值。

资产评估价值=10 000×100×8%×（P/A，6%，6）+10 000×100×（P/F，

6%，6）

　　　　　　=10 000×100×8%×4.9173+10 000×100×0.7050

　　　　　　=393 384+705 000

　　　　　　=1 098 384（元）

收益法的评估结果容易被交易方所接受，是一种较合理的评估方法。但该方法具有较大的人为因素，容易被人操纵，评估人员使用该方法时一定要注意所选评估参数的合理性。在评估实务中，该方法主要适用于企业价值评估和可预测未来收益的单项资产价值评估。

第三节　成本法

一、成本法的概念

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产，在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。上述评估思路用公式可以表现为：

成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，在资产评估实务中，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。

二、成本法的基本前提

成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。只有当被评估资产处于持续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。资产的持续使用不仅仅是一个物理上的概念，它还包含着有效使用资产的经济意义。只有当资产能够持续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本法主要适用于持续使用前提下的资产评估。对于非持续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。采用成本法评估资产价值的前提条件是：

1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。

2.应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。

3.形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产价值，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。

一般情况下，成本法通常适用于单项资产价值的评估。

三、成本法中的基本要素

成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。在具体运用成本法评估资产价值的项目中，不是所有的评估项目一定都存在上述三种贬值，这要求评估人员根据评估项目的具体情况来定。从成本法定义的角度出发，上述四个参数都可能存在。

（一）资产的重置成本

资产的重置成本是指全新资产的现行再取得成本。重置成本包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本两种。

1.复原重置成本。复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

2.更新重置成本。更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同，通常是更新式的材料、建筑或制造标准、设计规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的费用。

在资产评估实务中，如果没有特殊要求，重置成本均为更新重置成本。

（二）资产的实体性贬值

资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用而导致的资产的物理性能的下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用实体性贬值率来反映，即：

（三）资产的功能性贬值

资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产运营成本的超支额。

（四）资产的经济性贬值

资产的经济性贬值，是指由于外部条件变化引起的资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

四、成本法中具体的评估方法

通过成本法评估资产的价值涉及被评估资产的重置成本、实体性贬值额、功能性贬值额和经济性贬值额四大因素的计算。在资产评估实务中，成本法中的各种具体方法实际上都是在成本法总的评估思路基础上，围绕着上述因素采用不同的方式方法测算形成的。

（一）资产重置成本的估算方法

1.重置核算法。重置核算法也称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的成本费用项目，逐项计算累加得到资产的重置成本。重置核算法按实际测算过程又具体划分为购买型和自建型。

（1）购买型资产重置成本的确定。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以也称为市场重置法。购买型资产的重置成本计算公式为：

资产的重置成本=资产的现行购买价格+运杂费+安装成本　　（3-28）

［例3-18］某在用设备需要进行评估，评估人员得知若重新购建该设备，现行市场价格为每台60 000元，运杂费2 000元，直接安装成本1 000元，其中原材料400元，人工成本600元。根据统计分析，得知安装成本中的间接成本为每元人工成本1元，计算被评估设备的重置成本。

直接成本=60 000+2 000+1 000=63 000（元）

其中：买价60 000元

运杂费2 000元

安装成本1 000元

其中：原材料400元

　　　人工600元

间接成本（安装成本）=600×1=600（元）

被评估资产的重置成本=63 000+600=63 600（元）

（2）自建型资产重置成本的确定。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。自建型资产的重置成本计算公式为：

［例3-19］对某企业进行评估，在评估基准日经核查有产成品5 000件，对该企业及所处行业进行调查，该产品的材料消耗定额为20公斤/件，工时定额为13小时/件，生产该产品的材料价格为15元/公斤，小时工资率和小时制造费用率分别为5元/小时、3元/小时，该行业产品平均成本利润率为10%，计算该企业产成品的评估价值。

制造成本=1 500 000+325 000+195 000=2 020 000（元）

其中：材料成本=5 000×20×15=1 500 000（元）

　　　人工成本=5 000×13×5=325 000（元）

　　　制造费用=5 000×13×3=195 000（元）

合理利润=2 020 000×10%=202 000（元）

被评估资产重置成本=2 020 000+202 000=2 222 000（元）

在自建型资产的重置成本中应包括开发者的合理利润。其原因有二，其一是重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发商或制造商的合理利润。其二是资产评估旨在了解被估资产在模拟市场条件下的交易价格，在一般情况下，市场成交价格应该含有开发商或制造商合理利润部分。资产重置成本中的合理利润部分的确定，一般应以开发商或制造商所在行业平均利润率水平为依据。

2.价格指数法。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，其计算公式为：

式中，价格指数是指评估基准日相对于资产购建时点的价格指数。该价格指数可以用评估基准日的定基价格指数与资产购建时点的定基价格指数之比计算，即：

价格指数=（评估基准日定基价格指数÷资产购建时点的定基价格指数）×100%

该价格指数也可以用资产购建时点到评估基准日之间各期的环比价格指数之积计算，即：

价格指数=（1+ a1）（1+ a2）（1+ a3）…（1+ an）

上式中an为第n年环比价格变动指数，n=1，2，3…n。

价格变动指数是指评估基准日相对于资产购建时点的价格变动指数。

［例3-20］某被估资产购建于2005年，账面原值为100 000元，购建时该类资产的定基价格指数为100%，评估基准日该类资产的定基价格指数为150%，计算该资产的重置成本。

被评估资产重置成本=100 000×（150%÷100%）=150 000（元）

［例3-21］某被估资产历史成本（账面价值）为200 000元，2004年建成，2009年进行评估，经调查得知同类资产环比价格变动指数分别为：2005年为3%，2006年为5%，2007年为2%，2008年为6%，2009年为4%，计算该资产重置成本。

被评估资产重置成本=200 000×（1+3%）×（1+5%）×（1+2%）×（1+6%）×（1+4%）

　　　　　　　　　=243 218.10（元）

价格指数法与重置核算法是评估人员在测算重置成本时较常采用的方法，但在使用时应注意二者的区别：

（1）采用价格指数法估算重置成本时，仅考虑了价格变动因素，因而确定的重置成本是复原重置成本，采用重置核算法估算重置成本时，既考虑了价格变动因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率变化的因素，因而既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。

（2）价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法则建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

明确价格指数法和重置核算法的区别，有助于评估人员合理选择重置成本估算的方法。一项技术进步较快的资产，可能就不适合采用价格指数法，因为该种资产采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。

价格指数法和重置核算法也存在相同点，即都是建立在利用历史资料的基础之上。在使用这两种方法时，应注意分析、判断资产评估时重置成本口径与委托方提供的历史成本口径的差异，如果历史成本的口径与重置成本的口径存在差异，评估人员就需要对历史成本进行调整。

3.功能价值类比法。功能价值类比法，是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。人们习惯把线性关系条件下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把指数关系条件下的功能价值类比法称之为规模经济效益指数法。

（1）生产能力比例法。生产能力比例法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产作为参照物，根据参照物资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：

式中，参照物是指与被评估资产相同或相似的资产；参照物与被评估资产生产能力一般用年产量（件、台、千瓦/时、吨）等表示。

这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力呈线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是呈正比例变化。评估人员在应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，即如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。

［例3-22］重置一台某全新设备，成本2.4万元，年产量为1.2万件。现被评估的设备年产量为1万件，若该类设备的成本与其生产能力成正比例关系，计算该设备的重置成本。

被评估资产重置成本=2.4×（1÷1.2）=2（万元）

（2）规模经济效益指数法。在资产成本与其生产能力呈指数关系时，即存在规模经济效益作用时，根据参照物资产的重置成本和参照物与被评估资产功能（生产能力）的比例，估算被评估资产的重置成本。通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系。当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时，其成本却不一定大1倍，资产生产能力和成本之间只呈同方向变化，而不是等比例变化。一般来说，资产成本的提高幅度要小于生产能力的提高幅度，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式来表示：

式中，x为规模经济效益指数，规模经济效益指数是通过统计分析取得的。目前在我国，这样的有关规模经济效益指数的统计分析并不多见，在评估实务中，评估人员应慎用规模经济效益指数法。在美国，这个经验数据一般在0.4～1.2之间，加工业为0.7，房地产行业一般为0.9。这些数据也会随着社会经济的发展和行业发展等而发生变化。

［例3-23］重置一台某全新设备，成本8万元，年产量为10 000件。现被评估设备年产量为12 100件，若该类设备的成本与功能呈指数关系，规模经济效益指数为0.5，计算该设备的重置成本。

被评估资产重置成本=8×（12 100÷10 000）0.5=8.8（万元）

4.统计分析法。也称为账面成本调整法，通过将资产分类，并对每一类资产抽取样本，对样本按前述三种方法估算其重置成本，并确定样本资产的重置成本与其历史成本的比例系数，再用该系数调整该类资产的历史成本为重置成本，然后求得全部被评估资产的重置成本。统计分析法的步骤：

（1）划分资产类别。在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别，例如，房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。

（2）在各类资产中抽取样本，并估算其重置成本。在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值类比法、价格指数法或重置核算法等方法估算其重置成本。

（3）计算调整系数。依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数。其计算公式为：

（4）计算各类资产的重置成本及整体资产的重置成本。

被评估资产重置成本=∑（某类资产账面历史成本×该类资产成本调整系数）

统计分析法主要适用于对企业若干类资产或某一类资产的重置成本的估算。在同类型资产较多的情况下应用效果较好。

［例3-24］对某企业部分资产进行评估，这些资产分为两类，A类资产的历史成本为10万元，B类资产的历史成本为12万元。经抽样，分别选取A类资产中历史成本为2万元的资产，经评估其重置成本为3万元，选取B类资产中历史成本为3万元的资产，经评估其重置成本为3.9万元，计算该部分资产的重置成本。

A类资产成本调整系数=3÷2=1.5

B类资产成本调整系数=3.9÷3=1.3

被评估资产重置成本=10×1.5+12×1.3=30.6（万元）

在评估实务中，上述几种方法均可用于计算确定重置成本，同时估测资产重置成本的具体方法也并不局限于上述几种方法。因此，评估人员选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以收集到的资料来确定。利用不同的方法估测资产的重置成本，其结果可能会有所差异。大部分情况下，这些差异表现为合理差异，不影响评估结果。如果不同的方法测算的重置成本有实质性的差异，评估人员就应分析这些方法运用的前提条件，对不同方法得出的重置成本进行取舍，否则可能会得出错误的结论。

（二）资产实体性贬值的估算方法

资产实体性贬值的估算一般可以选择以下几种方法进行：

1.观察法。观察法，也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、日常修理、大修理、技术改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为：

［例3-25］某设备重置成本5万元，估计有8成新，计算该资产的实体性贬值额。

资产实体性贬值额=5×（1-80%）=1（万元）

2.使用年限法（或称年限法）。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值额。计算公式为：

式中：　　　　总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

由于在资产的使用过程中，其负荷程度不同，有些资产超负荷运转，有些资产负荷不足，因此有必要根据资产的负荷情况，将资产名义已使用年限调整为实际已使用年限。资产名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、资产卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率进行调整。计算公式为：

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=截至评估基准日资产累计实际利用时间÷截至评估基准日资产累计法定利用时间×100%。

当资产利用率＞100%时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。

当资产利用率=100%时，表示资产满负荷运转，实际已使用年限等于名义已使用年限。

当资产利用率＜100%时，表示开工不足，资产实际已使用年限比名义已使用年限要短。

但是，在评估实务中，由于企业生产的波动性，生产任务时松时紧，资产的利用率一定要在一个较长期间进行考察计算。有些企业由于基础管理工作比较薄弱，同时资产运转中存在复杂性，资产利用率指标往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修理间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否为季节性生产等各方面因素分析确定。

尚可使用年限可根据资产的有形损耗由相关技术人员合理确定。

［例3-26］某设备的重置成本为4万元，1999年购进，2009年评估，根据其设计标准，每天应正常运转8小时，而10年来该设备平均每天运转7小时，预计该设备尚可使用12年，计算该设备的实体性贬值额。

资产利用率=7÷8×100%=87.50%

实际已使用年限=10×87.50%=8.75（年）

总使用年限=8.75+12=20.75（年）

资产的实体性贬值率=8.75÷20.75×100%=42.17%

资产的实体性贬值额=4×42.17%=1.69（万元）

应用使用年限法估测实体性贬值额，是一种应用较为广泛的评估技术。在评估实务中，评估人员还可以利用使用年限法的原理，根据被评估资产在寿命周期内可完成的总的工作量和截至评估基准日评估对象已经完成的工作量、评估对象设计行驶里程和实际已行驶的里程等指标，利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值额。

［例3-27］评估某运输车辆，该车辆重置成本为30万元，经了解，该车辆在正常修理的情况下，可完成500万吨公里的运量，已知截至评估基准日该车辆已经完成100万吨公里的运量，该车辆维修状况正常，经检测车况良好，计算该车辆的实体性贬值额。

实体性贬值率=100÷500×100%=20%

实体性贬值额=30×20%=6（万元）

3.修复费用法。修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造等费用支出。如果资产可以通过修复使其功能恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。

修复费用法的应用具体在本书第五章机器设备评估部分介绍。

（三）资产的功能性贬值的估算方法

功能性贬值是被评估资产由于技术相对落后造成的贬值。评估人员在估算功能性贬值时，应主要根据资产的效用、生产能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加额或效益降低额，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素对被评估资产的影响，注意替代设备、替代技术、替代产品的情况，注意行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。

由于资产的功能性贬值系技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。由于技术进步因素（例如替代设备、替代技术及资产更新速度加快）造成原资产制造成本高，或投资成本高。该因素导致的功能性贬值称为一次性功能性贬值。由于功能差异而造成的原资产营运成本的增加，原有资产的运营成本超过现在同类资产，该因素导致的功能性贬值称为运营性功能性贬值。

1.一次性功能性贬值的估算方法。一次性功能性贬值的估算采用超额投资成本法，将超额投资成本视同功能性贬值额，计算一次性功能性贬值。计算公式为：

在评估实务中，评估人员确定的重置成本一般是更新重置成本，已经考虑了超额投资成本的因素。因而，如果重置成本为更新重置成本，就不应再计算一次性功能性贬值。

2.运营性功能性贬值的估算方法。在评估实务中，评估人员估算的功能性贬值一般为运营性功能性贬值。其计算过程如下：

（1）确定被评估资产与参照物的年运营成本。参照物是指与被评估资产功能相同但性能更好的新资产。

（2）计算年超额运营成本。计算被评估资产与参照物的年运营成本的差异，确定年超额运营成本。

（3）计算被评估资产相对于参照物的年净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，因此企业支付的超额运营成本会导致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业实际负担的运营成本低于其实际支付额。因此，年净超额运营成本是年超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。计算公式为：

（4）估算被评估资产的剩余寿命（n）。

（5）计算被评估资产的功能性贬值。以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命期内的年净超额运营成本折现，现值之和就是被评估资产的功能性贬值额。其计算公式为：

［例3-28］评估某种机器设备，评估人员了解到，技术先进的设备比被评估设备生产效率高，节约工资费用，评估基准日为2009年9月1日，该评估业务有关资料见表3-1。计算该设备功能性贬值额。

表3-1　　某设备的技术资料

年超额运营成本=（24 000-20 000）×12=48 000（元）

年净超额运营成本=48 000×（1-25%）=36 000（元）

资产功能性贬值额=36 000×（P/A，10%，5）

　　　　　　　　=36 000×3.7908

　　　　　　　　=136 468.80（元）

在本例中，新老设备的对比，除生产效率影响工资成本超额支出以外，还有可能在原材料消耗、能源消耗以及产品质量等指标方面存在差异，这些差异都会影响资产的功能性贬值额。

在评估实务中，资产也有可能存在功能性溢价的情况，即当评估对象功能明显优于参照资产功能时，评估对象就可能存在功能性溢价。

（四）资产的经济性贬值的估算

在评估实务中，资产的经济性贬值主要表现为运营过程中资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产运营收益的减少。当有确切证据表明资产已经存在经济性贬值时，评估人员就应采用合理的方法估算资产的经济性贬值率和经济性贬值额。

1.估算经济性贬值率的方法。从资产利用率的角度考虑，利用资产的功能与价值的关系估算。具体包括下列两种方法：

（1）当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时，经济性贬值率计算公式如下：

式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据。

（2）当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时，经济性贬值率计算公式如下：

2.估算经济性贬值额的方法。具体包括下列两种方法：

（1）根据经济性贬值率估算经济性贬值额。其计算公式为：

（2）当确信被评估资产持续存在收益减少时，就应考虑将收益的减少额作为该资产的经济性贬值。其计算公式为：

在评估实务中，也可能存在经济性溢价，当外部环境有利于资产发挥作用时，资产可能出现经济性溢价。

［例3-29］某设备的年设计能力为10 000件，重置成本为620 000元，因市场情况的变化，预计该设备在其寿命期内的年产量将为8 000件，假设该设备的功能与价值呈线性关系，则该设备的经济性贬值率和经济性贬值额为：

该设备经济性贬值率=（1-8 000÷10 000）×100%=20%

该设备经济性贬值额=620 000×20%=124 000（元）

［例3-30］依［例3-29］，每件产品利润27元，该设备尚可使用四年，企业所在行业的平均投资收益率为12%，所得税率为25%，计算该设备的经济性贬值额。

该设备经济性贬值额=（10 000-8 000）×27×（1-25%）×（P/A，12%，4）

　　　　　　　　　=2 000×27×0.75×3.0373

　　　　　　　　　=123 010.65（元）

［例3-31］某被评估生产线设计生产能力为年产10 000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用4年内，年产量为6 000台，每台利润180元，已知规模效益指数为0.6，该生产线重置成本6 500 000元，折现率为10%，所得税税率为25%，计算该生产线的经济性贬值率和经济性贬值额。

该生产线经济性贬值率=［1-（6 000÷10 000）0.6］×100%

　　　　　　　　　　=26.40%

该生产线经济性贬值额=6 500 000×26.40%=1 716 000（元）

或　该生产线经济性贬值额=（10 000-6 000）×180×（1-25%）×（P/A，10%，4）

　　　　　　　　　　　　=720 000×0.75×3.1699

　　　　　　　　　　　　=1 711 746（元）

通过本例评估人员可以看出，不同的计算方法计算的经济性贬值额，会出现一定的差异，只要该差异对经济性贬值额不造成实质性的影响，评估人员可以选取一个作为最终的经济性贬值额或将他们的平均值作为最终的经济性贬值额；如果不同计算方法计算出的经济性贬值额存在较大差异，评估人员就应分析所采用的经济性贬值计算方法的合理性，选取相对较合理的方法的计算结果作为最终的经济性贬值额。

成本法比较充分地考虑了资产的损耗，使评估结果更趋于公平合理，同时该方法的理论也比较简单，因而成本法是目前评估人员使用较多的一种方法。但是采用成本法工作量较大，同时，对某些资产进行评估，成本法不适用。在评估实务中，在不容易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下，可广泛应用成本法。成本法更有利于单项资产和特定用途资产的评估。

小资料3-1

资产评估中的成本与会计核算中的成本

资产评估中的成本法是一种通过资产重置或重建的评估思路来判断资产价值的各种评估技术方法的总称。成本法中的成本与会计核算中的成本是有重大区别的。如果从二者的价值构成的角度来看，资产评估成本法中的成本是一个完整的价值构成，即包括了C+ V+ M，而会计核算中的成本只是部分价值构成，即只包括了C+ V。

第四节　资产评估方法的选择

一、资产评估方法之间的关系

资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种资产评估基本方法衍生出来的其他方法共同构成了资产评估的方法体系。资产评估方法体系中的各种评估方法之间存在着内在联系，同时各种评估方法各有特点。正确认识资产评估方法之间的内在联系以及各自的特点，对于恰当地选择评估方法，高效地进行资产评估是十分重要的。

（一）资产评估方法之间的联系

资产评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结论。评估基本目的决定了评估方法之间的内在联系，而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论支持。

在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，由多种方法所得出的评估结果应该趋同。如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，则可能有以下几个方面的原因：

1.某些方法的应用前提不具备，评估方法使用错误。

2.资产评估分析过程存在缺陷，某些重要的假设和前提有错误。

3.某些支撑评估结果的信息依据不可靠，评估人员在资产评估过程中使用了不恰当的评估参数，导致评估结果失实。

4.评估师的职业判断有误，在资产评估过程中，评估人员要进行大量的职业判断，一旦判断失误，其评估结果也会出现较大的误差或失实。

评估人员在使用评估方法时，如果发现评估方法选择存在问题，应该分析问题产生的原因，研究解决问题的对策，对评估方法进行合理取舍，以便使评估价值更合理。

（二）资产评估方法之间的区别

各种评估方法都是从不同的角度来计算确定资产的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的计算过程，它们之间具有内在联系并可相互替代。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都从不同的角度表现资产的价值，都要求具备相应的条件，因此各种评估方法又是有区别的。例如，市场法通过将评估对象与市场参照物比较取得评估对象的价值；收益法根据评估对象预期收益折现获得评估对象的价值；成本法按照资产的再取得途径获得评估对象的价值。由于资产评估的特定目的的不同、评估时市场条件存在差别以及对评估对象使用状态设定的差异，同时资产价值类型也有区别，评估人员应综合考虑上述因素，合理选择评估方法。评估方法由于其自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。

二、资产评估方法的选择

（一）资产评估方法选择的内容

就评估方法选择本身来说，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，评估人员要进行以下三个层面的选择：

1.关于资产评估技术思路的选择。评估人员需分析三种资产评估基本方法所依据的资产评估技术思路的适用性。

2.在各种资产评估技术思路已经确定的基础上，选择实现各种评估技术思路的具体评估技术方法。

3.在确定了资产评估具体技术方法的前提下，对运用各种评估具体技术方法所涉及的经济技术参数进行选择。

（二）选择资产评估方法时应考虑的因素

为了高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在选择资产评估方法时应考虑以下因素：

1.评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、评估对象在评估基准日所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。根据上述条件，当资产评估结果的价值类型为市场价值时，可以按照市场法、收益法和成本法的顺序选择评估方法。

2.评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，一般只能选择成本法进行评估；对于生产过程比较特殊且处在经营中能获得盈利的企业，可以考虑优先选择收益法进行评估。

3.评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参数的制约。每种评估方法的运用都需要有充分的数据资料作为依据。在一个相对较短的时间内，收集某种评估方法所需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，评估人员应考虑采用替代的评估方法进行评估。

评估方法的选择应因地制宜、因事制宜，不可机械地按某种模式或顺序进行选择。无论选择哪种评估方法，都应保证评估目的、评估假设和条件与评估所使用的各种参数及其评估结果在性质和逻辑上的一致。尤其是在运用多种方法评估同一资产时，更要确保其假设、条件及参数资料的可比性，以确保评估结果的可比性和可验证性。