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日本的“以房养老”经验

时间:2022-06-28 百科知识 版权反馈
【摘要】:在西方发达国家,“以房养老”已经平稳运行了30年。时至今日,来自子女的反对、土地私有的观念、房屋修缮资金大,以及房价下跌等各方面压力,使日本的“以房养老”政策,依然处于“鸡肋”窘境。这也可能会成为影响我国“以房养老”推行的一个重要因素。对于中国的“以房养老”,70年的房屋产权可能是一个最大的问题。

在西方发达国家,“以房养老”已经平稳运行了30年。先说美国20世纪80年代,出现了政府主导的“以房养老”,前提是老人要年满62岁,而且拥有一套无贷款的自住房。在逆按揭过程中,如果放款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款,政府就会适时介入,以保证贷款正常发放。近邻日本,在1981年从东京都武藏野市开始推行“以房养老”,只要大于65岁,并在当地居住1年以上的老人,都可以用自己的房子做抵押获得养老贷款。初期的热烈关注,很快就遭遇到了子女的冷遇,在家族观念浓厚的东方观念里,这个政策似乎有些超前。时至今日,来自子女的反对、土地私有的观念、房屋修缮资金大,以及房价下跌等各方面压力,使日本的“以房养老”政策,依然处于“鸡肋”窘境。那么,中国在这方面是否会出现这种日本式困境呢?

胡乃军:中国肯定也会有和日本一样的问题,因为两国文化基础都属于儒家文明,对家庭观念代与代之间的关系看得比较重。子女会认为,老人家把房子抵押出去养老,对自身名声不好,外人会认为自己没有尽到养老责任

我国房屋土地产权使用年限是70年,这点也许算不上是推行“以房养老”的阻碍,但确实是一个困境。70年产权并不意味着70年后一定会被收回,物权法里有明确规定是可以继续使用的,但是没有明确规定到底如何继续使用,是不是需要交钱,交多少钱,由谁来交,等等。所以,如果做了住房反抵押贷款,商业机构是不是要承担这个成本,这都是问题。

朱俊生:其实现在还不能说日本模式就是失败的,这不叫失败,只是还没有发展起来。其中固然有一定其他原因,很重要的一点就是经济因素。因为日本20世纪80年代房价比较高,20世纪90年代泡沫经济破灭,一直到后来的经济停滞,导致整体房价下降明显。处在这样一个市场背景下的金融机构,房价预期明显都是非常不乐观的,自然会有所影响。这个问题在中国也是非常严重,因为现在我国很多人认为国内房价充满泡沫。如果对未来房价没有一个明确的预期或者乐观的预期,肯定会影响金融机构,包括个人对这样一个市场的看法。

另外还有一个问题也需要考虑,就是日本的人口结构,这点跟美国有所不同。当一个国家和地区的年轻人越来越少的时候,意味着房子的需求在降低。房子的需求降低,从供求关系来考虑,意味着价格会下降,这就不仅仅是因为泡沫破灭了。这点也是中国需要考虑的一个重要问题,因为中国的人口结构现在正在发生非常大的逆转。

还有一点,日本经常发生地震,即使房屋质量再好,自然灾害频发也会导致房价评估不乐观。而中国,虽然不像日本地震频发,但房屋的建设质量普遍不及日本,比其他西方国家也差一些。这也可能会成为影响我国“以房养老”推行的一个重要因素。

对于中国的“以房养老”,70年的房屋产权可能是一个最大的问题。试想,如果一个东西不完全是你的,你怎么能把它当成自己的资产去跟金融机构交易呢?所以产权问题是最核心的问题。解决的方法其实非常简单,就是保护私人产权。无论是日本还是美国,产权和土地权都是非常明确的。只有在产权普遍被尊重的前提下,市场交易才可以实现。

在“以房养老”问题上,可以考虑建立一个住房反向抵押贷款保险基金。也就是说,如果一个老人的房产抵押贷款额度跟房屋价值出现较大差异,则金融机构可能亏损。这就需要有人来兜底。国外是购买保险,我国也可以由政府、金融机构或者个人出资,形成这样一个保险基金。另外,政府该做的就是保护产权,少干预房地产市场,这样,我们的“以房养老”可能会发展得更好。

阎陆军:日本判断钢筋水泥结构房屋的寿命年限是47年。设想一个年轻人,假设他30岁拥有房产,住了40年到70岁时,对于金融机构的价值就仅仅剩7年了。如果按照日本的平均寿命,他可能活到80多岁,这时候金融机构显然承担了巨大风险。

这个问题在中国也有所体现,老年人自身的产权所有权的价值没能确定,而这些年我国也没有做出这方面的引导。这是政策不确定性的成本,可能是金融机构现在最担心的一个成本。我觉得这些机构现在都在加紧研究这方面的介入可能,它们是有热情的。但是,起码房屋的评估、风险评估、自身价值的准确评估定位以及给付额度的监管,这些配套东西在齐备的情况下才能够实现。同时,可能还需要有一些非常性的救济措施。

所以,金融机构可能要及早做一些市场的相关调研,在取得相关数据的基础上,可以参照国外的一些做法,及早为社会提供一些适用产品。

结束语:

“以房养老”应该属于一种金融创新,同时也应该是一种个人的自主选择,不应该也不可能替代我国社会基本的养老保险制度。当然,“以房养老”的概念在儒家思想体系的东方国度中,连同一些市场原因,可能会存在很多误解。如何更好地让老百姓去理解它、信任它,也许这需要政府付出更大的努力。

【锋汇词典】

准公共产品:是指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品,它介于纯公共产品和私人产品之间,如教育、政府兴建的公园、拥挤的公路等都属于准公共产品。

福利分房:中华人民共和国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在计划经济中,人们所有的剩余价值都被国家收归国有,国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房,然后按一系列条件分给一部分人居住。

倒按揭:也称反向住房抵押贷款,指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给金融机构,后者在综合评估后,每月支付房主一笔固定的钱,房主拥有居住权直到去世;当房主去世后,其房产出售所得用来偿还贷款本息,升值部分亦归抵押权人所有。

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