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社会进步对房地产影响的几个层面

时间:2022-06-26 百科知识 版权反馈
【摘要】:如果前面所讲的“房地产在促进社会进步中的作用”时,指的是由房地产创造出的物质文明成果通过影响人的精神世界,通过影响人的价值取向,进而引领社会的进步,是阐释了物质文明作用于精神文明的关系问题。具体来讲,社会进步对房地产开发理念的影响,大体上可表现为以下几个方面。

如果前面所讲的“房地产在促进社会进步中的作用”时,指的是由房地产创造出的物质文明成果通过影响人的精神世界,通过影响人的价值取向,进而引领社会的进步,是阐释了物质文明作用于精神文明的关系问题。那么,在“社会进步对房地产发展的影响”中,我们认为它应该是社会进步带来的精神文明,通过对城市品质的影响、对人的需求影响、对技术进步的影响,来传导至对房地产的影响,应该是一个精神文明反作用于物质文明的问题。就是说,房地产促进社会进步是物质文明作用于精神文明的结果,而社会进步对房地产的影响则是精神文明反作用于物质文明的结果,它们之间是互为因果关系的。

单从社会进步对房地产的影响来讲,我们认为,不论是通过哪条路径,都会集中体现在具体的开发项目和产品上,即对开发理念、规划设计、经营服务等三层面的影响。也就是说,在具体的房地产开发项目的策划时就要考虑到社会进步的影响因素,做到与时俱进,顺应社会发展的主潮流。只有这样,房地产才能在不同的发展时期推出适宜市场(社会)需求的项目和产品,才能不断创造出良好的市场供求关系。否则,墨守成规,不思进取,不顺应时代发展变化,就会被社会、被市场所淘汰。

(一)对开发理念的影响

当人们理性地认识和接受一种新生事物并形成一种坚定的信念,就称为理念,它属于思想意识方面的范畴。对房地产来讲,一般情况下,有什么样的开发理念就有与之对应的实施结果,它是思想意识支配行为方式的具体体现。因此,开发理念既是人的信念和追求,又是指导具体实践活动的思想基础,是房地产开发首先要解决好的指导思想问题。

一般来讲,房地产业从开发理念确立阶段起就应该表现为与社会进步特征的一致性,这也反映了社会进步通过各种路径对房地产开发理念实际影响的效果。比如,开发理念首先要表现为以人为本的理念,要表现为注重生态文明的建设、尊重社会多样性的选择、满足人们对精神层面上的一些追求、满足人们对技术创新提供给工作生活上的便利而产生的依赖等,处理好经济效益和社会效益的关系,处理好近期利益和远期发展的关系问题,进而实现与时俱进、顺应社会发展进步的实际效果。具体来讲,社会进步对房地产开发理念的影响,大体上可表现为以下几个方面。

1.追求人性化的开发理念

以人为本、人性化是房地产开发的“总纲”,并体现在方方面面。它是以人为核心的城市发展的本质要求,是社会进步的主要特征。房地产开发追求人性化,就是要在项目策划阶段确立有利于人的生存与发展的指导思想,并贯彻到具体的规划设计、建造实施、管理服务等项目的全生命周期,不论是老人还是儿童,是健康人还是肢体有缺陷的人,是本土人还是外来人,是白领阶层还是蓝领阶层,抑或不同民族不同信仰的人等,都能够置身于宜居宜业的城市环境、社区环境中,处处感受到尊重、尊严和价值。

2.追求生态文明的社区建设效果

也就是构建人文与自然协调共存的生态环境型社区。这里,首先要处理好以人为核心向以环境为核心的观念转变,处理好人与环境的关系,绝不以牺牲环境为代价来创造所谓的、能够满足人们基本居住功能的社区,生态型的环境才是人们赖以生存的基础条件。因此,居住社区环境建设,要突出表现为对自然生态环境的尊重,对人文与自然和谐相处的夙愿,要顺应自然、保护自然、利用自然,将项目有机地融入自然环境中,成为调节自然环境的重要因素和创造良好生态人居环境的行为结果。实际上,在规划设计阶段,就要处理好社区的空气阳光和水、绿地景观水系的布局、废气废水的排放、固体废弃物的处理等与创建生态环境的关系问题,要以保护生态环境为前提,学会运用新技术来实现构建生态环境硬件的目标,进而从物质环境构建层面上满足生态环境的标准要求。

3.营造尊重社会多样性的社区环境

对房地产来说,主要是从物质环境设施建设上入手,来营造一个尊重社会多样性的社区环境。在一个开放体系下的国家和城市,多元文化融合并存、人与自然生物交流共存,已经成为代表进步趋势的主流社会形态,并集中体现在社区物质环境建设的包容性理念上,具体表现在公共服务设施的设置上,即社区公共服务设施的设置,应着眼于营建文明包容的住区、祥和的人际关系、和睦的邻里交往和方便的生活活动场所,构建有利于社会多样性选择的社区物质环境。

4.满足人们对精神文化生活的追求

主要应体现在两个方面:一是房地产项目本身要有文化品位。我们知道,文化是一个城市社会的灵魂,先不说如何传承地域历史特色文化,项目本身就应该是一个文化产品,应具有浓厚的文化元素,要像一件艺术品一样从不同的立面或侧面都能给人们提供无限的想象空间,刺激人们灵魂、激发人们情感、激励人们向往美好的新生活,并给人以赏心悦目的精神享受。二是房地产项目或产品的组合功能,要能够基本满足人们对精神文化生活的需求。也就是说,要构建物质享受与精神健康相结合的祥和社区。据学者研究,居民的业余生活除学习培训受教育以外,主要是娱乐休闲。娱乐休闲是人们能量的补充和再生。所以,绿地、休闲、旷地等室外环境设计要树立正确的目标,即培育人们在身心体魄方面的均衡发展,促进脑力和体力的健康发展,并最大限度地满足人们对其他精神生活的追求。

5.充分认识和运用技术创新的成果

充分认识和运用技术创新成果实现项目品质的全面提升,给生活居住在社区里的人们提供技术创新带来的便利,是房地产顺应社会发展进步和需求的必要选择。主要表现在两个方面:一是新技术、新材料在项目品质建造上的应用。这主要体现在项目的建造和管理上。比如,运用新技术、新材料建造低碳节能环保型的建筑物,在给人以温馨舒适感觉的同时,也给居住环境带来生态和清新。又如,运用物联网技术打造智能化居住小区,提升物业的管理服务水平。二是新技术成果在提供人们工作生活便利化方面的应用。比如,据有关资料记载,早在1994年,英国的南威尔斯的波依斯郡的克立克霍威尔,就考虑到信息高速公路对住区规划建设的影响,顺应时代发展需要建设了远程村,有200家公司和私人企业进驻,人们关心环境,大公司的分散化,实现远程办公(在家办公)、远程实验、远程图书馆、远程购物、远程医疗等,可以降低通勤费用(主要是交通费)、减少污染,降低能源支出达20%。这种远程村的中心是一个多用途的综合设施,出租、出售远程办公室,提供远程数据服务,进行技术培训和咨询等。当前,在我国以高新技术产业“孵化器”命名的各类写字楼、公寓便属于此种类型的设施,既满足了新技术带来的对房地产项目和产品的新要求,又创造了良好的房地产市场供求关系。

(二)对规划设计和建造的影响

根据开发理念的基本含义可知,它应该是统领开发项目规划设计、建造施工、经营服务等各方面的总纲,但在实际操作中,体现社会进步的开发理念,只能说是奠定了一个好的思想基础,还要处理好经济效益和社会效益的关系,处理好近期利益和长期发展的关系,否则,再好的理念也很难在实践中得以贯彻落实,因为经济利益永远是企业生存发展的首选,是决定因素。因此,要说社会进步对规划设计和建设的影响,首先是它对开发企业利益观、发展观的影响。

(1)对开发企业“利益观”的影响。社会进步对人的价值取向影响首先表现为利益均衡、利益共享、共赢发展等的一些理念上的进步,而不是盲目的追求利益最大化,更不是追求排他性的利益独享,这也是社会可持续发展的要求。因此,企业的经营者在处理经济效益与社会效益矛盾的时候,就必然要权衡利益关系,如果选择生态文明标准的社区建设方案,就要加大投资成本,必然要挤占利润空间,但消费者口碑、品牌效应树起来了;如果放弃生态文明标准只选择能够满足基本居住功能需求的建设方案,那可能就会是以最小的投资获取最大的利润的结局,因为人们购房进住以后的事就与开发商没关系了,但是遭到入住居民的诟病也会在社会上不断地发酵放大。我们试想一下,作为追求短期利益的开发商来讲,他可能会选择“低成本,高收益”型的建设方案(即后者),那么,其结果就只能是“一锤子买卖”,在以后的购房选择中人们就会敬而远之。作为追求品牌效应、追求长期利益,并顺应社会进步方向和需求的开发企业来讲,它所选择的就一定是生态型的社区建设方案,尽管短期的获利少了一点,但得到了人们的广泛认可并在社会上产生持续的放大效应、粉丝效应,影响着后来人的购房选择,推动和支撑着企业的可持续发展。因此,从一个好的开发理念到实际的贯彻落实阶段,首先要以顺应社会进步的思维解决好“利益观”的问题。

(2)对开发企业“发展观”的影响。同理,开发企业的近期利益与长期发展问题,是一个企业的发展观问题。社会进步要求企业的发展应该是全面的、可持续的,兼顾经济利益与社会利益,并且应该是顺应社会发展潮流的,如果是背道而驰的话,那么最终只能是搬起石头砸自己的脚,从而被社会所淘汰。联系到生态社区建设,它反映着社会进步的基本特征,是人们对生存环境的强烈追求,在这样一种社会潮流的驱使下,开发商牺牲一点近期的利益,但通过社会的广泛认知、政府的政策支持和技术进步来追求长远的发展,应该是识时务的战略选择。

如果说,开发企业在理念通往实施的过程中解决好了“利益观”、“发展观”的问题,坚定地按照社会进步所赋予开发项目的新理念来具体规划设计和实施,那么,在贯彻落实开发理念的规划设计和建设实施阶段,或者说,在开发理念得以转化成现实物质成果的阶段,从规划设计和建设的职能来看,还应具体做到这样几个基本的转变。

(1)规划设计从满足基本功能到追求性能完善提升的转变。由于规划设计是开发理念的深化细化和具体化,是开发理念得以实现的蓝图。因此,房地产项目和产品体现社会进步首先要从规划设计开始,使其既要满足居住、使用等的基本功能,又要随着人们对生活质量的不断追求,对居住环境如建筑(社区)的通风透光、保暖纳凉、节约安全、方便智能化等性能要素提出的新要求,在规划设计蓝图上得以体现,使房地产项目和产品的规划设计在满足基本居住使用功能的基础上,朝着性能优良的方向发展。

(2)规划设计从注重安全质量标准到兼顾绿色节能标准的转变。国家或行业对建筑的规划设计都有一些强制性的标准,是必须执行的,尤其是对关乎建筑质量方面的标准,是绝对不可马虎的。在保证建筑质量安全的前提下,社会进步还要求建筑设计要兼顾绿色节能的设计标准,为构建生态节约型的社区环境、建筑空间服务。尤其是针对绿色节能设计标准的弹性特点,更应该从有利于人的生存和发展的理念出发,站在有利于开发企业长期发展的高度,坚定不移地将绿色节能等的建筑设计标准贯彻到具体的实施过程中,实现绿色生态的实际效果。比如,青岛的大荣中心是山东省首家恒温恒湿的甲级生态写字楼,采用了地源热泵技术、顶棚辐射制冷制热系统、恒温双过滤新风系统等八大建筑科技系统,被业界称为岛城的绿色建筑典范,深受业主的青睐。

(3)项目建设由粗放型向着集约化方向的转变。由于项目建设是开发理念的深化细化和实体化,是反映开发理念的最终成果,因此,在建设模式、工艺方法、运用新技术等方面,要体现社会进步的理念,不断实现由粗放型向集约化方向的转变,也只有这样,才能更好地实现规划设计意图。其主要内容是,由过去以人工现场操作为主,不断转型为部品设计的标准化、部品制作的工厂化、现场安装的机械化等,体现集约化的建造方式,提高效率,提高质量,节约资源,保护环境。像万科地产的工厂化、专业化、标准化的建造模式,就是项目建设由粗放型向着集约化方向转变的典型代表。

(三)对经营服务的影响

对房地产来说,经营服务是指产业的经营与为业主的服务,同样是开发理念的延续,并且是向终端延伸。我们这里讲的经营是指开发商对项目(或产品)和业态的具体经营,其服务则是指开发商为业主、为消费者的服务。大家知道,经营和服务是无止境的、是长期的、动态的随社会经济发展而周期性变化的过程,尤其是服务应是经营主体,即开发商理念升华的结果。社会进步在经营服务这一动态变化过程中,对开发商经营服务理念的影响,我们将分两个层面来讨论。

一是开发理念向项目经营和服务端的继续延伸。这主要是从有利于开发项目的出售、出租等经营方面来考虑的。如今,随着经济发展和社会进步以及市场竞争的影响,大型开发商越来越注重品牌效应,既反映在硬件项目的建设品牌上,同时又反映在对产品的经营品牌和对业主的服务品牌上,以追求长期发展。在对产品经营的理念上,越来越注重依靠品质、环境、服务设施、定制化、公众参与设计建造等方面的新理念、新做法来获取消费者的青睐,进而占据一定的市场份额。例如,海尔地产应用互联网开展公众前期参与房地产产品的设计开发活动,引起了社会各界人士的积极响应,提高了产品的知名度和私人定制化程度,满足了市场的多样性需求,效果良好。又如,万科地产“五菜一汤”的社区服务模式,充分考虑到业主进驻后的服务需求,再加上其优质的物业服务质量,给物业的销售增添了筹码,是运用优质服务带动经营业绩增长的典型。

二是开发企业由硬件开发商向服务型开发商的转型。近年来,经历了10年快速发展期的中国房地产业,面临着市场供需关系由卖方主导向由买方占据主导地位的方向转折,出现了市场分化,以及结构性、阶段性供大于求的市场格局,市场竞争日趋激烈。对此,为应对社会发展和市场变化,一些大的房企集团纷纷提出转型发展的思路,并在积极的探索实践。例如,万达集团于2015年12月20日,号称“世界第一舞台秀”的汉秀在武汉首演。汉秀的出品,恰逢中国最大商业地产公司的第四次转型。楼市由“黄金时代”拐入“白银时代”,王健林已顺势将万达重新定位为“生活消费及文化娱乐综合型平台提供商”。又如,“随着移动互联网时代的蓬勃发展,以及卓越集团未来由硬件开发商向服务型开发商的转型,2014年12月封顶的卓越世纪中心将打造成为中国首栋移动互联网大厦,成为中国华北乃至中国移动互联网中心,顶级移动媒体孵化中心,为诸多发展型互联网企业提供一站式服务,主导青岛互联网经济的走势,最终使移动互联网成为青岛市的全新战略支柱型产业。”这些都是开发商顺应社会发展进步选择转型发展、持续发展的重大举措。

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