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杭州城区楼宇经济发展模式_楼宇经济发展研究

时间:2020-06-24 百科知识 联系我们

杭州城区楼宇经济发展模式_楼宇经济发展研究

第九章 杭州城区楼宇经济发展现状、模式及典型案例

本章详细分析、总结了杭州市各城区及杭州经济开发区楼宇经济发展的现状、发展模式,搜集、整理了在楼宇经济服务、管理、招商、品牌打造等方面的10个典型案例,以期为其他城市的楼宇经济发展提供参考借鉴。

从楼宇经济的萌生、发展到成型,需要经历一个较为长期的过程,其在空间形态上也会呈现出一定的变化,究其实质,由企业所主导的经济活动及其由此所带来的集聚和扩散效应构成了这一过程持续演进的基本动力。由于城市不同区域各种因素的非均质性,特别是交通条件和基础设施的较大差异,楼宇经济发展的空间拓展模式也呈现出不同的形态。近年来,杭州市各城区因地制宜,扬长避短,大力发展楼宇经济,形成了自己的特色和模式,部分城区已处于全国前列。这些对于具有相似或相近地域、产业、空间的其他城区来说,或许能起到启示和借鉴作用。

第一节 杭州城区楼宇经济发展现状

在楼宇经济发展中,杭州市8个主城区和杭州经济开发区充分结合区域实际,发挥各自优势,争先恐后,呈现出各具特色的楼宇经济发展态势(见图9-1-1、表9-1-1)。

图9-1-1 杭州市楼宇经济项目建设分区统计图(单位:万平方米)

(资料来源:《杭州市区楼宇经济空间布局规划》,数据统计至2008年4月底。)

表9-1-1 2009年杭州市各城区楼宇发展情况表

(注:统计数据截止2009年底)

一、上城区楼宇经济发展现状

2009年,上城区共培育税收千万元以上楼宇45幢,实现税收31.1亿元,同比增长7.25%。其中年税收1亿元以上楼宇5幢、5000万~1亿元楼宇7幢、3000万~5000万元楼宇6幢、1000万~3000万元楼宇27幢(见表9-1-2)。

(一)商务楼宇情况:现有税收千万元以上商务楼宇38座,比2008年增加3座,主要分布在城站、湖滨、吴山及重点规划发展中的沿江区块等四大区块。入驻楼宇企业约2800余家,其中世界500强企业2家、中国民营500强企业15家、浙江省民营500强企业4家。楼宇业态中批发零售贸易业约占45%,中介服务业约占30%,IT业、金融服务业、企业总部、创意产业等高端行业约占15%,其他行业约占10%。2009年实现税收28.7亿元,同比增长7.84%,入驻率达96.2%;其中亿元楼宇5座,实现税收18.7亿元,同比增长33.6%。

(二)商业楼宇情况:拥有商业楼宇8座,总建筑面积约44.8万平方米,2009年实现税收约2亿元,其中税收千万元以上楼宇有解百大厦、西湖银泰大楼等5座(见表9-1-3)。8座商业楼宇基本集中在湖滨、吴山商圈,以现代商贸、旅游服务业为主要业态形式。坐落在杭州繁华地块的8座商业楼宇发挥各自的优势有效聚集了人气,进一步带动了周边商务楼宇经济的发展。

表9-1-3 2009年上城区主要商业楼宇情况

(三)科研楼宇情况:通过多年的“腾笼换鸟”,大力推进“风险投资+孵化器”等发展模式,逐步形成以信息服务业、软件业和网络广告业为主体的高端业态模式,2009年被评定为“杭州市软件产业基地拓展区”(见表9-1-4)。目前,科创中心有各类科技研发型企业48家,2009年实现技工贸收入5.72亿元,税收2526万元,同比增长27.3%。

表9-1-4 2009年上城区主要科研楼宇情况

(四)标准厂房情况:工业功能区已建成标准厂房4.9万平方米,用于招引高新技术产业、现代服务业文化创意产业等企业入驻。目前,已有双元科技、忆恒科技等4家科技型企业入驻,2009年4家企业实现税收400余万元。

(五)城市综合体情况:全区共有南宋御街·中山路国际旅游综合体、湖滨南山路城市综合体、复兴国际商务广场综合体、玉皇山南城市综合体等4个。

(六)保护建筑情况:所在区域历史保护建筑众多,占全市文物保护、历史保护建筑的60%。如清吟巷王文韶大学士故居已完成重修,吸引西泠印社拍卖行入驻,初步建成“江南艺术品交易中心”(见表9-1-5)。

表9-1-5 2009年上城区部分保护建筑楼宇情况

(七)农居SOHO情况:已基本完成现有农居约7000平方米项目改造,分布于樱桃山、乌龟山、大资福庙三个区域,主要从事文化创意、商贸旅游等产业。

(八)文化创意园情况:“西湖创意谷·开元198”总建筑面积3000余平方米,先后引进大师、名人名家领衔创办的时尚服装建筑设计、城市环境色彩设计等12余家创意企业落户,2009年实现营业收入2.94亿元,税收收入1919万元,同比增长55.4%。“西湖创意谷·时尚创意园”总建筑面积7000余平方米,以毛戈平形象设计艺术学校为基础,引进形象设计、产品设计服装设计平面设计等文化创意产业。目前,园区内共有企业14家,全年实现税收收入865万元,同比增长57%。与此同时,“天工艺苑”、“江南艺术品交易中心”等一批创意点于2009年基本建成并投入运营,“西湖创意谷”一谷多点的文化创意产业发展格局不断拓展(见表9-1-6)。

表9-1-6 2009年上城区部分文化创意园情况

图9-1-2 杭州瑞丰国际商务大厦楼宇图

二、下城区楼宇经济发展现状

截至2009年,下城区共有各类楼宇156幢(见图9-1-3),已投入使用面积超1万平方米的楼宇99幢,总面积约为300万平方米;集聚了世界500强企业设立的分支机构14家,全国500强企业5家,全国民营500强企业7家,注册资金5000万元以上的内外资总部型企业160余家。2009年12月,全区目标楼宇实现税收33.04亿元,单位商务面积税收产出达1986元/平方米,同比增长19.57%。实现税收超千万元的楼宇达44幢,其中税收超亿元楼宇10幢。2009 年12月,全区楼宇注册率达71.80%,比2008年底提高了27.8个百分点,入驻率始终保持在90%以上,贡献率为每平方米1986元。充分利用香港、上海以及新成立的北京招商联络处,加大对国际、国内高端企业的引进力度;积极引进雷格斯商务中心,形成招引世界500强和全球知名公司的有效载体;加强与普华永道、高盛、戴德梁行等知名中介机构的合作,推进投资信息和资源交流共享。着力增强政府、业主单位和物管公司的“三方合力”,通过政策引导,提高楼宇经济发展相关利益主体的积极性。建立了“楼宇招商”专题网站,编制《读楼手册》、《楼宇地图》,提高楼宇推介的准确度。世界500强投资的“万宁”总部项目、民营500强温州银行杭州分行以及中国水利水电第十二工程局、杭州南方水泥、幸福人寿浙江分公司等央企项目签约落户,香港地铁入驻雷格斯,美达小额贷款、良时期货等12个千万元以上的金融类项目,黄百鸣工作室、西湖创意市集等百余个优质文创企业纷纷入驻该区楼宇,促进了该区楼宇企业的高端化、集聚化和特色化。目前,该区第三产业增加值比重从2003年的55.2%上升到89.04%,占据了全区经济的大半江山(见表9-1-7)。

图9-1-3 下城区武林商圈楼宇图

表9-1-7 下城区特色楼宇和重点楼宇一览表

三、江干区楼宇经济发展现状

目前,江干区已竣工和在建楼宇主要包括商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房及城市综合体五种形态(见表9-1-8)。

(一)商务商业楼宇:截止2009年12月,已竣工商务商业楼宇31幢,总建筑面积约140万平方米,剩余可招商面积约13万平方米。2009年,31幢已竣工商务商业楼宇产税8.6亿元,同比增幅102%。实现税收千万元楼宇14幢,税收3000万元以上楼宇7幢,税收亿元楼3幢。在建商务商业楼宇31幢,总建筑面积约345万平方米。其中钱江新城中央商务区内在建楼宇项目20个,总建筑面积约230万平方米,可用于招商面积约150万平方米(不包含企业自用面积)。

(二)科研文创楼宇:目前重点打造的科研及文创楼宇3幢,分别是浙江博风集团一期商务楼(赛博创业工场)、中纺信息大厦(116时尚设计园)及天星龙广场(天星龙创意设计广场),总建筑面积约37万平方米,已入驻单位逾400家。

(三)标准厂房:目前使用的标准厂房10个,总建筑面积约8.6万平方米,入驻单位近90家。

(四)城市综合体:规划和在建城市综合体项目12个,包括钱江新城核心区内华润万象城、来福士广场、高德置地广场三大综合体项目,总建筑面积超过300万平方米。

表9-1-8 2009年江干区楼宇及税收情况表

(数据截止2009年12月)

已竣工商务和商业楼宇集中在庆春广场周边,其中四季青街道已竣工楼宇9幢,总建筑面积57万平方米,占全区已竣工楼宇面积的41%(见图9-1-4)。

图9-1-4 江干区已竣工商务商业楼宇分布图

在建商务和商业楼宇主要集中在钱江新城核心区内,未来钱江新城楼宇面积约占新增楼宇面积的67%(见图9-1-5)。

图9-1-5 江干区在建商务商业楼宇分布图

截止2009年12月,全区商务商业楼宇入驻单位2016家,行业分布主要集中在批发和零售业、中介服务业和房地产业(见图9-1-6)。

图9-1-6 江干区商务商业楼宇业态分布图

截止目前,钱江新城核心区已结顶楼宇11幢,已开盘销售楼宇7幢,已销售面积共约42万平方米,剩余可招商面积共约108万平方米。目前,已引进金融机构11家,长业集团、亚厦装饰集团等省内外民营企业总部22家。

四、西湖区楼宇经济发展现状

目前,西湖区共有上规模成熟商务楼宇(建筑面积≧1万平方米) 64幢,总建筑面积240万平方米,可招商面积12.5万平方米,综合入驻率接近95%(见表9-1-9)。

(一)商务楼宇情况:现有上规模成熟商务楼宇(建筑面积≥1万平方米) 63幢,总建筑面积237万平方米,可招商面积12.5万平方米,主要分布在黄龙国际商务区、文三路电子信息街区(见图9-1-7)和城西地区;在建商务楼宇24幢,总建筑面积103万平方米,主要分布在天目山路、古墩路沿线。

(二)商业楼宇情况:现有纯商业楼宇12幢,总建筑面积45万平方米,入驻率100%。其中综合购物型的商业楼宇有5幢,总建筑面积约24万平方米; IT市场、建材市场等专业市场楼宇7幢,总建筑面积约20万平方米。

图9-1-7 杭州文三路电子信息街区楼宇图

(三)科研楼宇情况:建成科研楼宇32幢,总建筑面积92万平方米,主要分布在丰潭路以东区域;在建科研楼宇3幢,总建筑面积25万平方米,主要是西科园内浙大创新科技园(浙大网新)的在建项目。

(四)标准厂房情况:主要集中在西湖科技园、转塘科技园两大工业园区,已建成投入使用的有34幢标准厂房,总建筑面积约46万平方米,绝大多数已经驻满。此外,还有一批总量不低于20万平方米的村集体厂房零星分布在远离市区的城乡结合部,入驻率约在80%以上。

(五)城市综合体情况:规划建设西溪湿地、“西溪天堂”、西溪商务城、龙坞旅游、五里塘生态休闲商务、西溪天地等城市综合体6个。

表9-1-9 西湖区特色楼宇和重点楼宇情况

(续表)

五、拱墅区楼宇经济发展现状

目前,拱墅区已建成各类商务、商业楼宇33幢,总建筑面积约95万平方米,楼宇内入驻企事业单位和社会团体等1365家,企业在职员工约3.75万人,企业注册总资金177.3亿元,实现企业业务收入409.2亿元,利润6.3亿元,2008年上缴区级税金6.03亿元(见表9-1-10)。从区域分布情况看,呈现出以米市巷街道为主要聚集地,其它镇、街道零星分布的多点格局。由于临近武林商圈,区位商业氛围成熟,米市巷街道沿湖墅路和莫干山路分布了各类楼宇22幢,建筑面积57.6万平方米,入驻企业1076家,2008年业务收入409.2亿元,上缴税金5.9亿元。从企业行业类别来看,呈现出以各类服务业、商贸业、建筑装饰及设计业企业为主,金融、房地产等其它产业为辅的多门类产业格局。入驻的1365家单位中,信息通讯、文化娱乐教育培训、中介服务等服务业企业650家,占总数的46.15%;批发、零售、进出口等商业贸易类企业479家,占总数的35.1%;建筑安装、建筑设计、市政园林工程、装饰装潢等建筑类企业98家,占总数的7.18%,机关事业、社会团体、工业等单位89家,占总数的6.52%;房地产业和银行、证券保险金融业企业分别为36家、32家,分别占总数的2.71%、2.34%。从单幢楼宇看,2008年上缴税金5000万元以上楼宇4幢、3000万~5000万元楼宇3幢、1000万~3000万元楼宇13幢,华浙广场上缴税收超2亿元(见图9-1 -8)。运河宾馆、康华大厦、杭州城北大厦、杭州国际汇丰中心、德泰御峰大厦、尚品庭院商务楼等一批楼宇项目基本建成,实现竣工面积约47万平方米;杭州凯锐大厦等一批楼宇项目加快建设;富康大厦、渡驾桥综合大楼、宏鼎国际综合体等楼宇项目顺利开工,银泰购物中心、杭州明珠大厦、北城广场等一批项目前期有序推进,预计实现可开工面积约95万平方米。全区各楼宇共引进各类企业1118家(不含增资),实际到位资金29.27亿元(见表9-1-10)。

图9-1-8 杭州华浙广场楼宇图

表9-1-10 拱墅区楼宇经济情况表

(续表)

(续表)

六、滨江区楼宇经济发展现状

滨江区楼宇经济主要体现为四种业态:一是以新大、浙江省农资苏泊尔、康恩贝等集团大楼为代表的总部楼宇,二是以“天堂软件园”等十大产业园为代表的高新技术产业楼宇,三是以在建的星光大道步行街为代表的商业楼宇,四是以“白马湖模式”为代表的文化创意产业(农居SOHO)楼宇(见表9-1-11)。

(一)总部楼宇情况:集团总部园区内17家单位已投入使用,已建成面积32.7万平方米,已使用面积22万平方米,待招商面积10.7万平方米。目前正式投入使用的总部大楼入驻率达到70%以上。

(二)产业楼宇情况:拥有杭州天堂软件园(见图9-1-9)、杭州高新节能环保科技园、杭州西湖数源软件园、杭州东部软件园、浙江大学国家大学科技园、杭州高新东方科技园、杭州拓峰科技园、杭州西溪软件园,中国科学院杭州科技园,华业高科技产业园等十大特色产业园,入驻率达90%以上,可供招商面积8万平方米。园内共有高新区企业520家,2009年完成税收收入8.95亿元,其中区财政收入2.85亿元。

图9-1-9 杭州天堂软件园楼宇图

已投入使用标准厂房共有55家,总建筑面积91万平方米,已使用面积32万平方米,其中可招商面积为59万平方米,标准厂房平均入驻率30%~40%。这些楼 宇90%以上为企业自主建设、投资运营,政府运营的占10%。

(三)星光大道建设情况:项目总占地面积约80亩,总建筑面积30万平方米,其中A、B区块占地39.579亩,计划总建筑面积16万平方米; C、D区块占地39.8亩,建筑面积14万平方米(其中商业面积7万平方米)。目前,已引进韩国易买得超市、舒适堡、肯德基星巴克、好味当快餐等商家。

(四)农居SOHO情况:曾被联合国授予“全球生态500佳”的山一村确定为社会主义新农村建设(SOHO工作室改造)启动区块。工程涉及农居540户,作为第一个农居变SOHO示范点,将形成文化创意3000名人才规模的集聚点。动漫创意展示及论坛谷、酒吧、休闲餐饮画廊油画作坊、书画经营门店等。目前,示范点一期工程——柴家坞SOHO工作室已被抢租一空,共引进30家创意企业。

表9-1-11 滨江区特色楼宇和重点楼宇一览表

(续表)

七、萧山区楼宇经济发展现状

目前,萧山区共有各类楼宇资源77万平方米,其中可直接推出招商的闲置楼宇35万平方米。2008年以来,已供在建商贸用地164亩,总建筑面积15万平方米,进一步拓展了楼宇经济发展空间。2009年,共认定绿都泰富广场、汇宇大厦、汇丰大厦、中冠置地大厦、绿都世贸广场、萧山商务大厦、恒通汇盛大楼等商务楼宇7座。随着钱塘江南岸开发进程的推进,“五大新城”的崛起,12大城市综合体建设的加快,尤其是钱江世纪城中央商务区的加速打造,将为全区楼宇经济的发展带来广阔前景(见表9-1-12)。

表9-1-12 萧山区特色楼宇和重点楼宇一览表

八、余杭区楼宇经济发展现状

目前,余杭区有商务写字楼5幢,总建筑面积近15万平方米,其中美亚大厦、国贸大厦等专业写字楼已投入使用。全部商务写字楼即将入驻企业近百家,入驻率将达到80%以上,主要涉及批发和零售业、金融保险业、房地产业、租赁、外贸、教育等行业。2009年,理想大厦(见图9-1-10)、美亚大厦、南苑发展大厦、八方安迪信大厦、杭州缔都科技城、西溪CIC、天畅网络科技大厦等一批重点楼宇引进外资项目20个,投资总额439.53万美元。随着杭州地铁1号线、沪杭客运专线等重大项目的建设,临平将成为杭州融入大上海的门户和桥头堡,地铁经济将快速推进临平副城建成中央商务区(CBD)。临平副城CBD由临平时代广场综合体与地铁临平站相结合,占地165亩,总建筑面积28万平方米,将打造成未来临平副城金融贸易、商务办公、会议展览及大型购物、休闲、娱乐中心区域。目前,时代广场建设已接近尾声,深圳发展银行、中国烟草等企业已入驻。未来几年,临平中央商务区(CBD)将成为本区楼宇(总部)经济主要发展平台。结合南湖区块的区位环境优势,打造“浙商总部经济园”,为总部经济发展提供一个高层次的园区平台。目前该园区相关概念性策划方案和规划等前期工作已经展开(见表9-1-13)。

图9-1-10 杭州理想大厦楼宇图

表9-1-13 余杭区特色楼宇和重点楼宇一览表

(续表)

九、杭州经济开发区楼宇经济发展现状

杭州经济开发区楼宇经济主要依托商业楼宇、标准厂房、科技孵化器及大学科技创业园来发展,区内现有楼宇总建筑面积约27.3万平方米,已租售和自用面积约13.8万平方米,入驻企业1091家,存余面积约13.4万平方米。从空间布局上来看,除大学科技创业园主要分布在大学城区块,其他楼宇主要分布在建成区内以4号路为中心的核心区块(见表9-1-14)。

(一)楼宇经济产业集聚初现端倪。从产业构成上来看,开发区现有的楼宇经济形态充分依托区内制造业发达、高校云集的特点,主要集中在现代服务业、文化创意产业及高新技术产业等三大类领域,其中现代服务业以从事商贸批零、中介服务、信息服务、设计服务等业态的企业为主,主要入驻在商业楼宇中;文化创意产业及高新技术产业企业主要入驻标准厂房、孵化器及大学科技创业园。这三大类的企业约占开发区楼宇企业总量的80%左右。

(二)特色楼宇培育成效显著。近年来,开发区充分发挥高教园区和工业聚集区的优势,大力推进产学研合作,积极打造行业特色楼,提升楼宇品牌及竞争力,培育了一批特色楼宇,包括以服务外包企业为主的新加坡科技园、以生物医药企业为主的科技孵化器以及以文创企业为主的大学创意园。

(三)入驻企业数量增幅明显。近两年来,伴随开发区经济的快速发展,楼宇入驻企业数量有了较快的增长,从2008年的334家增加到目前的1091家,增幅达227%。

表9-1-14 杭州经济开发区楼宇经济现状统计表

(续表)

纵观各城区楼宇发展,杭州市楼宇集群呈现出经营方式“多元化”、楼宇发展“地段化”、产权管理“分离化”、客户需求“差异化”等特点。

(一)经营方式“多元化”。楼宇的经营方式出现多元化趋势,主要有出租、出售和既租又售三种,如在2007年统计的173座商务楼宇中,出租的楼宇为145座,可供对外招商面积97.07万平方米;出售的楼宇为13座,可供对外招商面积30.97万平方米;既租又售的楼宇为15座,可供对外招商面积37.09万平方米。

(二)楼宇发展“地段化”。各区域平均用户使用楼宇面积情况排序为武林门、黄龙、庆春路、文三路、庆春广场、城站,这大致说明了区域商业环境的竞争力。平均使用面积在100~200平方米和200~500平方米的比例之和超过55%,也大致反映出杭州入驻楼宇企业的规模构成。

(三)产权、管理“分离化”。不少商务楼宇在开发商推出后,一般都直接卖断给各个业主,再由大楼物业管理商提供物业服务,楼宇内部套间的租赁、买卖则由各业主自行通过中介渠道推向市场,造成产权的分散及产权、管理的分离。

(四)客户需求“差异化”。楼宇市场大型客户群的办公场所主要集中在以庆春板块和武林板块为主的传统中心商业区,他们对商务地段、外观、楼宇硬件设施以及物业管理水平等要求较高。民营企业客户群作风低调务实,倾向于在生产基地就近办公或在“宜居宜办公”的商住楼办公。而中小型企业客户群更多关注的是价格和营业方式的选择,一般选择市中心边缘地带或主要客源附近就近办公。

第二节 杭州城区楼宇经济发展模式[1]

在对各城区楼宇经济的重点区块、发展模式特别是对“招商一批、管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”等“五个一批”重点项目等进行研究的基础上,杭州市对各城区的楼宇经济空间布局也进行了规划,形成了各具特色的楼宇经济空间发展模式。

一、上城区:“点—线—面发展模式”

上城区地处主城区中心,有市商业中心的发展基础、临钱塘江的地理优势和邻钱江新城核心区的发展优势。其传统商业区沿主要商业街道发展的形态较为明显。上城区以轴线发展模式为基础,以“线”带“面”,集中做“点”,形成楼宇经济“点-线-面”发展模式,以延安路发展轴和中河路发展轴为主要轴线,凸显“沿江、临湖、依山、邻站、沿线(地铁线)”的楼宇经济发展特色,形成“四圈三带一区”的总体布局(见图9-2-1)。

图9-2-1 上城区楼宇经济“点-线-面发展模式”

(一)四圈:沿湖旅游商贸商务圈、沿山历史民俗特色商贸圈、沿江国际商务休闲圈、邻(城)站现代商务圈。

(二)三带:庆春路金融产业服务带、解放路现代商贸特色带、西湖大道-婺江路商务集聚带。(www.guayunfan.com)

(三)一区:玉皇山南创意产业集聚区。

二、下城区:“组团式发展模式”

下城区南北差异较大,南部的武林商圈是杭州市最繁华的商业地段,而城北的石桥等区域楼宇经济发展较为低端化,和城区发展差异较大。虽然在市商业中心地段体现了较为明显的轴线发展特征(即沿延安路、庆春路、凤起路、武林路发展),但就全区而言,轴线发展的模式功能辐射范围较小,难以带动中心区边缘之外区域的发展。以组团发展为楼宇经济发展基本模式,可形成五大组团(见图9-2-2)。

图9-2-2 下城区楼宇经济“组团式发展模式”

(一)武林组团:以传统商贸商务为特征,组团内部体现沿延安路、庆春路、凤起路、武林路轴线发展的特征。

(二)和平会展组团:以和平会展中心为核心形成的商务会展组团。

(三)体育公园组团:以城北体育公园为核心形成生态休闲组团。

(四)创新创业组团:以创新创业新天地为核心形成的区级次中心组团。

(五)石桥组团:以商贸物流为特色的组团。

图9-2-3 西湖区楼宇经济“以轴串点发展模式”

三、西湖区:“以轴串点发展模式”

西湖区楼宇经济以原地段的发展特色为基础,以“以轴串点”为楼宇经济发展基本模式,结合地域特色与优势,实现楼宇经济的发展(见图9-2-3)。

(一)西溪路发展轴:沟通黄龙板块、西溪板块、浙大国家级大学科技园几大楼宇经济发展点。

(二)古墩路发展轴:沟通城西文教区、三墩综合商务区、环浙大紫金港区域、西湖区级公共中心几大楼宇经济发展点。

(三)绕城高速交通联系轴:将南部之江新城、龙坞旅游综合体两大楼宇经济发展点串联入西湖区楼宇经济体系。

四、江干区:“辐射发展模式”

图9-2-4 江干区楼宇经济“辐射发展模式”

除中央商务区钱江新城之外,江干区楼宇经济的发展与重要交通枢纽的发展相结合,如火车东站、杭州客运中心站、地铁七堡站、九堡站、九堡东站等,体现出由点及面的辐射发展模式,即离功能圈核心越近的区域,其楼宇经济的发展愈加繁荣。此外,在两个功能圈交集叠加的区域,也产生一些楼宇经济重点区域,如钱江新城与城东新城功能叠加范围内形成的庆春广场综合体和华家池商务综合体等(见图9-2-4)。江干区范围内主要功能圈有:

(一)钱江新城:杭州市中央商务区。

(二)城东新城:以杭州火车东站交通枢纽为核心的楼宇经济辐射圈。

(三)七堡地铁物业:以地铁七堡段为核心的楼宇经济辐射圈。

(四)杭州客运中心站与九堡地铁物业:以杭州客运中心站与地铁九堡站为核心的楼宇经济辐射圈。

(五)四季青与九堡东地铁物业:以中国四季青服装交易中心与地铁九堡东站为核心的楼宇经济辐射圈。

五、拱墅区:“轴线发展模式”

拱墅区在汽车商贸原有发展优势基础上,实现产业升级区域发展,并借助LOFT49的成功经验,为莫干山路和运河沿岸发展工业厂房功能商务置换。其楼宇经济“轴线发展模式”体现为“四点”、“四轴”(见图9-2-5):

“四点”,是指杭州汽车工贸园的汽车商贸发展点、武林区块、运河商务区块、申花商务区块和商贸与创意产业发展点等。

“四轴”,是指石祥路、沈半路、汽车商贸发展轴和运河、莫干山路、商务与LOFT发展轴。

图9-2-5 拱墅区楼宇经济“轴线发展模式”

六、滨江区:“点轴发展模式”

滨江区楼宇经济的发展包括滨江新城和白马湖生态创意城2个区域,其中滨江新城的发展呈现“一轴四点”的点轴发展模式(见图9-2-6)。

(一)“一轴”:即江南大道发展轴。

白马湖生态创意城着重利用白马湖、井山湖、冠山的生态资源,发展以文化创意、商务服务、生态休闲为主的产业,打造特色区块。

(二)“四点”:即滨江中心区块、奥体博览中心区块、公建中心区块、白马湖生态创意城区块。

图9-2-6 滨江区楼宇经济“点轴发展模式”

七、杭州经济开发区:“功能圈发展模式”

杭州经济开发区楼宇经济发展呈现下沙中心区、大学科技园等四大功能圈,其发展形成了“功能圈发展模式”(见图9-2-7)。四大功能圈分布为:

(一)下沙中心区:规划下沙副城中心。

(二)开发区启动区块:杭州经济技术开发区行政文化中心所在地,是区内楼宇经济发展最成熟的区域。

(三)大学科技园:在大学城和新加坡科技园两大功能区域交接点的新城,兼具科技孵化器与创新创业中心两大功能的区域。

(四)沿江湿地公园:利用沿江湿地公园的环境资源形成的生态休闲圈。

图9-2-7 杭州经济开发区楼宇经济“功能圈发展模式”

八、萧山区:“多元扩张发展模式”

萧山区楼宇经济分为钱江世纪城总部经济区、萧山城区以商贸办公为主的楼宇经济区块和新城、旅游综合体等特色楼宇经济区块。其分布、发展呈现“多元扩张”模式(见图9-2-8)。

(一)以钱江世纪城和萧山新区为核心形成的两大楼宇经济功能圈层。在两大楼宇经济功能圈内部与交接点,形成各类不同功能的城市综合体。如萧山经济开发区位于两大功能圈层交接点,同样也是发展楼宇经济的优势地段。

(二)闻堰沿江区块、云石生态休闲区、城山和大岩山旅游区、空港新城、临江新城、江东新城等特色功能区块,利用自身优势发展相关产业,体现点状发展的特点。

图9-2-8 萧山区楼宇经济“多元扩张发展模式”

九、余杭区:“点状发展模式”

余杭区地域较广,各组团之间功能联系小,且目前楼宇经济发展基础较为薄弱,因此,在楼宇经济发展初期,采取“点状发展”模式,利用重点区块自身优势条件发展楼宇经济(见图9-2-9)。

(一)临平新城:利用原临平城区的发展基础,结合余杭经济开发区和临平商贸园区的发展,扩大发展范围,提升发展层次。

(二)塘栖新城:利用塘栖组团生态、文化、历史的固有优势,加强与杭州主城区、临平城区的交通联系,发展特色楼宇经济。

(三)南湖新城:结合南湖开发,打造滨水新城。

(四)西溪板块:结合西溪湿地和杭州宏丰家居城综合体、阿里巴巴淘宝城综合体等重点区块的发展,引导主城区商务商贸功能渗透。

(五)良渚区块:利用良渚古城和良渚物流基地两大发展优势,提升发展能级。

(六)仓前区块:包括余杭创新基地和杭州大学城。

(七)径山旅游区:旅游休闲综合体。

(八)超山旅游区:旅游休闲综合体。

图9-2-9 余杭区楼宇经济“点状发展模式”

第三节 杭州楼宇经济发展典型案例

本节通过搜集、整理、探讨杭州市在楼宇经济服务、管理、招商、品牌打造等方面涌现出的典型案例,以期为其他城市的楼宇经济发展提供现实的参考与借鉴。

一、楼宇经济服务典型案例

这里列举出“品质楼宇服务模式”、“社区化管理服务模式”等2个案例,供参考借鉴。

案例一 浙江移动杭州分公司的“品质楼宇服务模式”

中国移动杭州分公司改变传统以区域或行业的维护模式,探索创新“品质楼宇”工作方法。根据楼宇内客户集团集聚的特点,以摸索写字楼和互联网突破为着力点,以商业楼宇为载体,配备客户经理对楼宇内的集团客户进行拓展维护,及时了解客户需求,提供最贴合期望的产品、“一站式”服务和整体营销,让客户足不出户即可办理各项业务。同时,客户经理掌握客户多方面立体的信息,并向客户迅速传递移动信息,进一步改善客户感知,激发客户需求,提升客户价值。在获取楼宇企业信息的同时,为楼宇提供了有效的通信保障和便捷服务,依托“品质楼宇”的平台,发挥移动广大客户群的资源优势,引荐高价值集团入驻,帮助楼宇做好招商引资工作,实现公司服务从营业厅向楼宇、集团客户延伸,最终实现“合作双赢”的目标。目前,“品质楼宇”服务业务拓展至145幢楼宇,累计新建楼宇内集团1860家,楼宇内集团客户服务覆盖率达到100%。

鉴于“品质楼宇”试点效果良好,“品质楼宇”工作方式已在全省移动公司系统推广应用。

案例二 下城区“楼宇社区化管理服务模式”

图9-3-1 浙江省外经贸广场楼宇图

在充分借鉴社区管理经验的基础上,下城区积极探索楼宇经济精细化管理,尝试“楼宇社区化管理服务”。2009年12月9日,下城区楼宇综合服务中心暨杭州市(下城)嘉丰中介服务业发展中心成立,成为杭州市首家楼宇综合服务中心(见图9-3-1)。

“楼宇综合服务中心”建立了一个全方位为楼宇企业提供贴身服务的政府服务平台,它包揽经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设等诸多服务内容,及时协调解决楼宇业主和企业的各类困难,确保稳定经营。“嘉丰中介服务业发展中心”是继广利、宏都之后,下城区的第三家中介服务业发展中心。

二、楼宇经济管理典型案例

这里列举出“一楼六员八人”管理模式、“三位一体”管理模式、“物业协会”管理模式等3个案例,供参考、借鉴。

案例三 下城区“一楼六员八人”管理模式

所谓“一楼六员八人”是指为每幢楼宇确定一个管理服务团队,通过楼宇指导员(街道干部)、招商员(街道招商人员)、管理员(物管)、安全员(片警)、办事员(国税、地税、工商)、联络员(社区干部)等,为楼宇业主和入驻企业提供及时、有效的全方位服务,同时实施经济、党建、文明创建、统战、工会、共青团、妇联、计生等工作“八进楼宇”计划(见表9-3-1),以高效的管理和优质的服务,创造良好的楼宇经济发展环境,促进楼宇经济健康、快速、持续发展。一是搭建楼宇信息系统平台。研究开发了楼宇经济信息管理系统,实现了对楼宇经济网络化、信息化、实时化管理,也为投资者和入驻企业搭建了一个全方位的楼宇信息资讯平台,让投资者轻松实现“择楼而居”、“择邻而居”,让入驻企业能与政府实时互动。在楼宇信息系统运行过程中,根据实际需要,不断升级更新楼宇信息系统,以适应发展需要。二是建立楼宇综合服务中心。为进一步提升楼宇经济服务水平,在实行“一楼六员八人”的基础上,又组建了“楼宇综合服务中心”,实现经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设等“五进楼宇”,将“企业找服务”转变为“政府送服务”,实现政府服务企业的“零距离”。目前,全区正在筹建楼宇综合服务中心的楼宇已经达到9幢。三是形成部门联动服务企业机制。启动楼宇管理提升工程,通过国(地)税、工商、财政等部门和街道联动,主动为企业做好服务,帮助企业解决在生产经营中遇到的难题,为入驻下城的楼宇企业营造良好的发展环境。截止2009年10月,全区楼宇注册率达到71.74%,比2008年底提高了27.74个百分点。通过楼宇提升工作,街道与物业公司的合作取得了实质性的突破,如潮鸣街道率先与辖区内所有物业公司签订了楼宇经济工作合作协议,明确规定了双方在楼宇经济工作中的职责和权利,提高了物业公司参与和配合楼宇经济管理工作积极性。

表9-3-1 下城区街道“八进楼宇”工作情况表

(续表)

案例四 西湖区“三位一体”管理模式

欧美中心楼宇集群以欧美中心为核心,汇集了周边立元大厦、求是大厦等6幢税收超过千万元的商务楼,总面积28万平方米,入驻企业224家,是黄龙国际商圈内崛起的又一新兴的、符合高端商务硬件标准的顶级楼宇集群。

为进一步发挥欧美中心楼宇集群的优势,2009年,西湖区西溪街道斥资960多万元在欧美中心购置了近300平方米的办公场所,配备了5名能力强、素质好的专职工作人员,创建了楼宇集群党委、企业服务中心和管委会“三位一体”的楼宇集群管理服务新模式,为楼宇内的企业提供全方位、多层次的服务与管理。通过开展各类党建活动,迅速扩大党建工作覆盖面,夯实党的基层组织,把楼宇集群内的非公企业联系起来,有效发挥了党组织和党员的凝聚力、战斗力、影响力,积极帮助企业与政府各职能部门做好沟通,不断加强楼宇招商。

同时,西湖区还把欧美中心楼宇集群当成“编外社区”,着力实行社区化管理。通过制定一个可操作性的产业规划、建立一套快速反应的服务机制、探索一个地区品牌楼宇的推广模式、打造一支精干高效的招商队伍、完善一套考核奖励体系等“五个一”,对楼宇经济进行精耕细作。2009年以来,该楼宇集群党委一方面召开楼宇业主座谈会,建立健全楼宇企业信息库,完善与重点税源户沟通的渠道;另一方面制作完成招商手册和楼宇地图,加大对高新技术产业、现代服务业的招商引资力度。西溪街道办事处、辖区派出所、城管、卫生、工商、计生、社会保障、民政等职能部门主动上门,对重点楼宇集群进行“贴身”服务,努力当好企业的“资深管家”。

案例五 江干区“物业协会”管理模式

江干区商务楼宇物业管理协会成立于2009年11月,由区内从事楼宇物业管理服务的经济组织自愿组成,并经政府及社团登记管理机关核准注册登记的具有法人资格的行业性、非营利性社团组织。其业务主管单位为江干区招商局(江干区楼宇办)。通过成立协会,积极发挥协会在政府和企业(含投资者)之间、协会与其他行业协会之间、企业与企业之间的桥梁纽带作用,努力促进江干区楼宇经济快速健康持续发展。

目前,楼宇物管协会共有20家会员单位、6家特邀会员单位,推选杭州绿城物业管理有限公司等7家理事单位,并邀请了宋都等知名物管公司负责人担当协会主要负责人。同时,协会邀请江干区副区长担任名誉会长,包括区建设局、科技局在内的18家相关部门分管领导担任协会顾问。

协会拥有规范的组织架构、人员安排及规章制度,下发了包括《关于建立全区商务楼宇企业入驻信息登记备案制度的通知》、《杭州市江干区商务楼宇物业管理行业协会章程》等文件,并制定了严格的财务管理制度、明确了特色鲜明的会徽、招聘了协会专职工作人员等。

协会成立后,将定期组织开展活动,促进政府与企业、企业与企业之间的沟通交流,立足于江干区情及楼宇经济发展实际,合力推进楼宇经济发展新突破。

三、楼宇招商典型案例

这里列出“个性化总部招商”模式案例,供参考借鉴。

案例六 滨江区“个性化总部招商”模式

在楼宇(总部)项目招商中,滨江区注重实行个性化的招商策略,形成了具有滨江特色的总部招商模式。全区新引进入驻楼宇企业262个,出租面积92000平方米,到位资金17.25亿元,其中外资项目32个,到位外资1.01亿美元。

一是“专业化招商”。以区外经贸局(招商局)为主负责楼宇(总部)项目的招商,确保招商工作专业化水准,提高招商工作有效性。

二是“定向招商”。及时跟踪民营企业500强、上市公司和省属企业的投资动态,实行定向上门招商,提高招商的针对性。成功引进了中地海外水务集团、中粮期货、水晶光电等一批央企国企和上市公司项目。

三是“以企引企”。认真做好对现有企业的服务,充分发挥以企引企作用,对楼宇内的相关人员进行招商业务知识培训,建立起了企业的招商队伍和工作网络。

四是“专题招商”。举办了多场招商说明会和签约仪式,成功引进央企中化蓝天集团、招商银行研发中心、宏梦卡通集团等项目。

五是“中介招商”。利用全球五大行之一的第一太平戴维斯等中介机构丰富的客户资源和专业的物业服务招引一批项目,与楼宇业主在楼宇招商方面进行合作。

六是“农居招商”。引进中国美术学院创意发展公司、杭州西湖博览有限公司、浙江美银创业投资有限公司、中国青年旅社和中国农村发展研究创新发展中心等创意企业,到白马湖生态创意城农居SOHO安家落户。

四、特色楼宇典型案例

这里列出四季星座、欧美中心、新加坡杭州科技园、杭州标力大厦等4个特色楼宇案例,供参考借鉴。

案例七 “四季星座”:“淘宝+大学生”特色楼宇

图9-3-2 杭州市“四季星座”特色楼宇图

位于杭州市上城区清江路138号的四季星座商务楼(见图9-3-2),占地面积1502.4平方米,建筑面积27997.7平方米,紧邻杭派服饰、九天国际等服装批发市场,内部配套设施齐全,20个楼层可容纳300多个淘宝卖家入驻。目前,集聚了230余家淘宝网店,其中大学生淘宝商户156家,应届毕业生68家;主要经营Style Homme、韩至、英伦风、马琪等服装自主品牌,兼营Addidas、Nike、VERO MODA等品牌的服装,整幢楼淘宝网上交易火爆,特色楼宇经济初具雏形,形成了“政府搭台,大学生唱戏”的“淘宝楼”模式。据介绍,入驻的淘宝卖家每天寄出的快递包裹达1万多个,而日益聚集的人气和财气又吸引了更多创业者入驻此地。

在当地政府和物管部门的双重支持下,该楼宇的数十家淘宝卖家打破了以往单打独斗的局面,通过构建共享网络机制,抱团发展,已发展为由230家经营户组成的商户联盟,并延伸了产业链,实现了自主创新。一是构建共享网络。该“淘宝楼”的经营户自主建立了网店论坛,包括“新货发布”、“断货调价”、“撞款区”等板块,各店家可实现随时交流沟通,共享客户需求和货源货物方面信息,把握最新的时尚脉搏,即时掌握客户需求;同时,实现货物、货源相互调剂,一旦客户的订单暂时缺货,可直接在“网店论坛”上发帖寻求调配,确保及时出货,形成了独有的“一家有货,全员共享”商业文化。二是延伸产业链条。该“淘宝楼”内的大学生创业者从最初依托四季青服装批发市场主要从事服装销售,发展到销售、设计、摄影、快递等相关行业集聚发展,实现了产业链条的逐步延伸。三是实现自主创新。该“淘宝楼”内的经营者逐步从单一的服装销售发展到销售和设计兼顾。目前,已有30余家网店实现品牌自主设计和独立营销,并有一部分“钻石”、“皇冠”级卖家从网上销售向经营实体店发展。

案例八 世贸丽晶城欧美中心(EAC)

欧美中心(EAC)位于杭州最成熟的世贸黄龙国际商务区核心地段,项目规划占地130亩,总建筑面积约40万平方米,是目前杭州市中心唯一集能满足世界500强企业的甲级写字楼、顶级酒店服务式公寓和国际化时尚休闲商业、城市广场、高档景观住宅的综合性高端物业。

图9-3-3 杭州世贸丽晶城欧美中心(EAC)楼宇图

欧美中心采用国际先进的售租结合开发模式,发展商自己持有的写字楼、酒店服务式公寓和商业的总价值超过20亿元。在产品设计上,欧美中心把国际最先进的未来型写字楼的理念引入写字楼的产品定位,以“灵活、高效、沟通”的理念体现结构和空间设计。产品硬件标准也高度国际化,欧美中心所有产品、机电、物料标准和品质,完全参照欧美标准设计建造,并符合“节能、环保、可持续发展”的当今国际写字楼最新潮流。这也使得欧美中心的写字楼成为长三角第一个获得全球最权威绿色认证机构——美国绿色建筑委员会LEED认证的写字楼。成功引入了世界500强企业海外办公首选择、全球最大服务式写字楼运营商雷格斯REGUS;世界500强企业高管海外长驻首选、全球最大的酒店式服务公寓运营商奥克伍德;世界500强企业青睐的后勤保障企业、全球最大的餐饮及后勤服务管理公司法国索迪斯;美国各州政府驻华协会CASIC、法国朗格多克鲁西荣省驻浙文化办事处等全球相关领域领袖公司和政府非营利机构。

目前,楼宇以自有物业高达90%的写字楼出租率,均价5.5元/天/平方米的高租金,吸引了诸多全球世界500强和行业领袖公司,包括德勤商务咨询、贝尔·阿尔卡特、雅培贸易(上海)有限公司、罗氏诊断产品有限公司、东芝电脑、大金(中国)投资有限公司、奔驰汽车、南方航空、蒙台梭利国际教育培训中心、分众传媒等国内外领袖企业及美国各州驻华协会(CASIC) 等100多家企业纷纷入驻。

图9-3-4 新加坡杭州科技园楼宇图

新加坡杭州科技园是浙江省政府与新加坡政府合作诞生的首个具有广阔前景的项目。该项目由新加坡腾飞集团与杭州经济技术开发区下属公司合资成立,总投资35亿人民币,占地43公顷,主要建设国际一流水准的写字楼,以满足日益兴起的外包、IT、动漫、生物医药等产业的需求。新加坡杭州科技园将在4~7年开发完成,预计将吸纳300-500家企业,3万~5万名外包、IT、动漫、生物医药等产业从业人员。新加坡杭州科技园首期项目于2007年初破土动工,占地4公顷,建筑面积达10万平方米,可入驻8000人。一期共由6幢组成,包括5幢办公楼和1幢配套大楼。迄今,三幢楼已经竣工,成功吸引了多家国内外知名企业进驻。

案例十 杭州标力大厦

图9-3-5 杭州标力大厦楼宇图

标力大厦建成于1998年,地处繁华的延安北路武林商圈,共29层,总建筑面积10万平方米。楼宇内陆续入驻了以“银泰百货”为龙头的包括浙江建银服务有限公司、中国人寿浙江分公司、中国出口信用保险有限公司浙江分公司等近50家国内、省内知名企业,是集商贸、金融等行业为一体的高档甲级商务楼,现代的风格加之齐全的设施,使之成为杭州市中心标志性建筑之一。2004年以来,连续六年上缴税收总额均超亿元,成为全市乃至全省屈指可数的“亿元楼”。

【注释】

[1]注:为保持规划的一致性,本节采用《杭州市区楼宇经济空间布局规划》部分内容。