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电信网络建设合同问题

时间:2022-05-21 百科知识 版权反馈
【摘要】:第四节 电信网络建设合同问题已签订机房使用合同,在《物权法》生效后,物管公司以业主委员会没有授权,或变更了物管公司为由,主张原合同无效,要求重新签订有偿机房租赁合同。再次,业主委员会以《物权法》为由,要求变更原合同,由于《物权法》法律效力高于《电信条例》,在《电信法》没有正式出台之前,业主委员会的确有权享有建筑物共有部分的共同管理权,其变更合同的要求具有法律依据。

第四节 电信网络建设合同问题

已签订机房使用合同,在《物权法》生效后,物管公司以业主委员会没有授权,或变更了物管公司为由,主张原合同无效,要求重新签订有偿机房租赁合同。

在这种情况下,首先需要查明该机房是否属于业主共有,即机房的占地是否已计入建筑面积(业主公摊),如尚未进入业主公摊,则业主及物管公司就无权主张该机房占地的收益权;同时,需查明机房产权是否属于单个业主,如属于单个业主,则在保证辐射、噪音符合国家标准的情况下,其他业主及物管公司无权主张侵权。

其次,如果如原机房租赁合同没有就主体变更事项进行特别约定,如更换物业管理公司后该合同就自动终止之类的,那么根据《合同法》规定,买卖不破除租赁,新物管公司无权主张合同无效,该租赁合同可以继续履行。但有一种情况需要注意,即原出租人将该房屋进行抵押,后因为无法偿还债权而拍卖其抵押物,买受人就该房屋向电信运营商主张原租赁合同无效。此时需要区分两个时点:第一,原出租人的抵押行为是在电信运营商签署机房租赁合同之后,这种情况下,基于拍卖的买受人有了解和容忍的义务,该机房租赁合同有效,且可以继续履行;第二,原出租人的抵押行为是在电信运营商签署机房租赁合同之前,这种情况下,电信运营商在租赁房屋之前有了解清楚的义务,如基于拍卖的买受人主张无效,其要求是可以获得法律支持的。

再次,业主委员会以《物权法》为由,要求变更原合同,由于《物权法》法律效力高于《电信条例》,在《电信法》没有正式出台之前,业主委员会的确有权享有建筑物共有部分的共同管理权,其变更合同的要求具有法律依据。但《物权法》不具有溯及力,要求电信运营商承担该法生效之前的租赁费用是无效的,同时可以向业主委员会解释:《物权法》的确规定了业主对建筑物区共有部分享有权利,但并不是业主必然可以有偿出让建筑物共有部分的法律依据。

签订机房使用合同的三种情况如下:

第一,与建筑物的所有权人签订机房使用合同。依据法律规定,与建筑物的所有权人签订机房使用合同需要经过所有权人同意,如果该建筑物为两个以上所有权人共有,则由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的所有权人且占总人数三分之二以上的所有权人同意。同时,如果建筑物所有权人同时是个体工商户,只要所有权人同意,可以以个体工商户登记的字号与运营商签订机房使用合同。

第二,与建筑物的管理人签订机房合同。建筑物管理人是指依法取得建筑物管理权限的物业管理公司,由于物管公司的管理行为属于代理法律关系,因此在与物业管理公司签订机房使用合同时,最好能获得业主同意签订该征楼合同的授权,如无法取得该授权,则一定要查明该物管公司是否拥有该建筑物的物管权。

第三,与建筑物的使用人签订机房使用合同。建筑物使用人主要有两种类型:第一种类型是使用人属于建筑物承租人,即其从所有权人处租赁而使用。与之签订机房使用合同时需要查明使用人与所有人之间是否存在合法有效的租赁合同,具体来说,要求租赁合同到期日期在机房合同到期日期之后,且该租赁合同没有约定禁止转租事项;第二种类型是使用人受有权处分该建筑物的人的委托。主要是很多工厂在以工厂的名义租下某处建筑物后,工厂主出于其他考虑,用其他人的名义与电信运营商签订机房合同,此时,需要实际租房的工厂出具授权函,授权事项要明确含有该人能够以其自己的名义签订合同,且合同约定的权利义务由该人承担。

另外,还有机房租赁使用过程中拖欠水电费等问题。

部分机房自从租赁日开始,就没有交过因每月正常使用而发生的水电费用,后业主委员会或物管公司发现,要求电信运营商补交使用以来的水电费用和利息

针对该情况,需要查明机房使用合同的详细规定,机房租赁合同是否明且约定水电费等承担主体,如约定我公司不用承担该笔费用,则业主委员会和物管公司的要求无效。如机房租赁合同没有约定水电费等承担主体,则为我公司需要承担因使用而实际发生的水电费及相关滞纳金和利息。同时,如部分水电费发生之日距业主委员会和物管公司要求缴纳之日相比,已经满2年,且对方无法证明其曾经向我公司催缴或向法院起诉过,则可以基于该笔费用超过诉讼时效而不用支付。

部分租赁合同到期后,业主要求“恢复原状”是何诉求,恢复到何程度?

如租赁合同没有特殊约定,依据法律规定,房屋租赁到期后,承租人有恢复原状的义务,所谓恢复原状,其适用以须有修复的可能与必要为前提,同时使该物的状态达到合同订立前的状态。如部分业主或物管公司有特殊的要求,可以在签订合同时,针对恢复原状进行定义,明确到合同终止或解除时需要恢复的部分。

【注释】

[1]当然,按照电信网间互联的原理和规定,电信运营商可以通过支付互联结算费用,使用其他电信运营商的电信网络提供对用户的电信服务,但这种模式下电信运营商还是需要建设驻地网或接入网,以保证用户终端在第一次接入时是通过本方网络,从而掌握市场主动。

[2]胡康生主编:《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社,2007年版。

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