城市化的新方向与城市综合体的新优势

从城市体系看城市化的战略重点

2012年是中国城市发展进程中的重要分水岭，这个分水岭的标志就是城市化率超过50%，确切地说是51.27%，城市人口首次超过农村人口。城市人口的快速增长，带来了交通、资源、能源、环境、基础设施、公共服务等方方面面的变化，这些变化将改变城市的产业结构、投资结构、消费结构、文化结构和社会结构。这些结构的变化，又会引发新的能源革命、新的产业革命和新的生活方式革命。这三大革命必将成为未来城市发展新的增长点。基于这样一个判断，未来10年，将是中国城市发展的关键时期，也是城市基础设施建设的关键时期。这两个关键表明，中国城市发展已经进入加速发展期。

如果按照前10年城市化率平均增长速度来计算，未来10年，中国城市化至少还有10—15个百分点的提升空间。预计到2030年，中国城市人口将增加到9.1亿，流动人口超过3亿。在这样的态势下，大城市化和大城市圈的推动作用逐步强化，流动人口正成为中国城市化加速发展的主要动力，未来10年快速城市化进程，将释放巨大的基础设施建设能力。

按照世界城市发展规律，当城市化率超过50%的时候，会出现一个逆城市化现象。现在中国城市化率超过了50%，但我们丝毫没有看到“逆”的现象，这说明什么呢？我个人的判断，至少说明两个问题：第一，说明我们的城市化率是有水分的，也就是说我们的城市化水平还远远滞后于城市化率，也就是说我们的城市化水平没有达到应有的程度；第二，城市人口应该转移但是没有转移出去，因为它没有转移的地方。什么人应该转移呢？实际上是高层次的、高端的、高收入人群开始向郊区和农村转移，但是我们没有转移出去，说明我们在前面这10年甚至30年内，城乡统筹没有找到突破口，这个突破口就是我们的小城镇建设。小城镇缺乏应有的功能。这两点说明，在未来的发展过程中，第一，由于我们的城市化水平还低，因此城市化发展的速度还会进一步加强；第二，由于城乡统筹将成为未来的着力点，它的突破口在小城镇。小城镇将会成为未来基础设施建设和城市功能进一步加强的一个最重要的突破口。我们研究大城市的城市综合体，未来30年，城镇的综合体能力也将会大量的显现。

尽管中国的人口城市化已经突破50%，但基础设施的城市化才刚刚开始。从城市体系看，我把中国的城市体系分成四个层级：第一级，以北京、上海、广州为核心的三大都市圈的基础设施需要与国际化接轨；第二级，以30个省会城市为核心的大城市圈的基础设施需要与现代化接轨；第三级，以300个左右地级城市为核心的中等城市圈的基础设施需要与城市化接轨；第四级，以3000个左右县（或者重点镇）为核心的小城市基础设施建设还远远没有开始。也就是说，中国城市基础设施建设远未完成，仍有巨大的提升和发展空间。未来5—10年中国城市化的战略重点在二线和三线城市。

从投融资模式看城市基础设施开发的难点

第一个方面，加快城市化进程，必须是基础设施建设先行。从实践看，基础设施建设的投资强度、融资难度与可利用资源的不确定性，或者说,究竟有多少城市资源可用来偿还投资负债，如何确定负债的极限，成为困扰政府的难题。对一个城市而言，可利用资源的发掘及其对容量的判断，如何寻找新资源和无形资源，如何盘活老资源，如何通过竞争定价实现资源置换最大化，对基础设施投资至关重要。当然，创新融资平台，拓宽融资渠道，选择融资模式，完善融资体系，也是不能忽视的。基础设施建设越来越倾向于向有实力的城市运营商倾斜。

第二个方面，城市基础设施建设将进入高成本时代。我个人的判断，起码有10种成本，比如土地成本、拆迁成本、劳动力成本、能源资源成本、环保成本、融资成本、人民币升值或贬值双重成本、税赋成本、安全成本、交易成本，这10种成本成为影响基础设施建设的重要因素。

综合上面两个方面我们来判断，由于工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化5种力量推动城市基础设施开发进入高成本时代。

从城市综合体的新优势看城市发展的亮点

第一，城市综合体是城市高端商业地产的创新模式。这里，一要强调高端，二要强调创新。首先，这里的高端实际上代表着城市发展的方向，代表着城市发展的灵魂，代表着城市发展的人性，所以方向、灵魂、人性的东西是高端中最核心的东西。其次，我要强调创新，有人把城市综合体概括为商业地产的主流模式，我把它概括为创新模式，我认为城市综合体对地产商来说，它是核心资源、核心技术、核心人才、核心的全球商业网络，四个核心的综合体，完全是一个创新的产物。

第二，城市综合体是城市综合竞争优势的重要标志。这种竞争力表现在：一是它有贡献率。城市综合体不像一般的房地产，它对这个城市的GDP，对城市的财政、居民收入、消费结构，对拉动整个城市经济社会的发展是有贡献的。二是有竞争力。因为它代表了同行业最先进的竞争方向，它是朝阳产业。

第三，城市综合体是城市价值的集中体现。这里的城市价值是指：功能价值、经济价值、文化价值和环境价值。城市综合体是城市形态、城市业态、城市文态、城市生态“四位一体”的功能集成，是现代城市建设的标志性品牌。

从大合肥城市发展新机遇看城市综合体新的增长点

第一，“泛长三角”意味着机会。未来数十年，合肥作为“泛长三角”地区经济的重要节点城市，随着经济结构调整引发的规模资本转移和产业重组，经济格局和城市格局将重新洗牌，洗牌就意味着机会。

第二，从滨湖时代走向环湖时代，意味着产业重构和空间重塑，从风扇结构到多中心组团结构，给城市综合体的落地预留了发展空间。区域性服务中心功能和城市副中心城市功能叠加，为城市综合体业态创新提供了充分条件。

第三，合肥将来是一个“绿城”、“水城”、“智城”，这种功能定位成为大合肥城市发展的三大特色。“智城”，不光是科技大学带来的科技城，而是以科技城为基础加上智慧城市的组合，抢占中国城市发展的制高点。

城市综合体是现在城市的城中之城。城市综合体是继总部经济、楼宇经济之后，新的城市经济增长点。

从国家宏观政策走势看房地产市场的落脚点

2012年“两会”期间，国家制定的经济政策是保稳定、控通胀、调结构、稳增长。5月份，温家宝总理在武汉调研，马上把经济工作重心转向了稳增长，稳增长从第四位提到了第一位。到了7月份7、8、9日，温家宝总理连续召开三场经济形势分析会，会议的核心观点是，稳增长不仅是当务之急，而且是一项长期的艰巨任务，当前重要的是促进投资的合理增长。8日，温家宝总理又讲一段话，扩大内需特别是消费需求是中国经济长期平稳较快发展的根本立足点。当前，稳定投资是扩内需、稳增长的关键。在这段话里，关键问题，根本立足点的问题是投资的合理增长。稳定投资增长的空间到底在哪里？温家宝总理没有讲。《南方日报》7月9日、7月11日分别用《稳定投资是扩内需稳增长的关键》和《当前重要的是促进投资合理增长》两个标题对温家宝总理的调研活动作了解读。

8月1日，中美房地产专家接受《环球时报》专访时说，“房地产行业在过去10年为中国经济增长做了重要贡献”，“房地产行业今后在中国肯定还将发挥重要作用”。

众所周知，5月份温家宝总理在武汉调研，讲到稳增长、促进投资的时候，楼市出现了“异动”，房价回升，引起了中共中央政治局的关注。7月31日，中共中央政治局召开了上半年经济分析会，会议要求要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。这是自6月份以来，中央第11次释放楼市调控不动摇的信号。7月23日，《人民日报》发表评论，题为“楼市调控是政治问题，不能功亏一篑”。文章指出，眼下，不少地方交易回暖，房价出现回涨苗头，调控仍处关键时期，调控任务依然艰巨。坚持调控楼市，坚持稳定房价是经济问题、民生问题，更是政治问题，有不得半点动摇。

更严厉的调控呼之欲出。7月9日，住建部紧急出台了一道命令。如果地方政策过于松动、房价反弹风险增加，有可能出台更严厉的调控措施。对于落实调控政策不利，没有完成调控既定目标的地方，有关部门将进行约谈甚至问责。

7月24日、30日，新华社、《人民日报》分别发表题为《楼市若有异动调控势必升级》和《房价反弹风险如果增加，更严厉调控措施可能出台》评论文章强调，如果房价大幅反弹，房地产调控必将进一步从严。

胡锦涛总书记在7·23重要讲话里讲到党和国家未来发展的判断，他用了三个“前所未有”，今天我也用这三个前所未有表明我对房地产的判断：前所未有的机遇，前所未有的挑战，前所未有的风险。

（2012年8月16日在安徽合肥“2012年全球视角下中国城市综合体发展之路论坛”上的主题演讲）