首页 名人故事 想说爱你不容易_王石的事迹

想说爱你不容易_王石的事迹

时间:2022-03-24 名人故事 版权反馈
【摘要】:想说爱你不容易_王石的事迹业内人曾说,资本是地产企业的“生死门”。这种单一的融资渠道,不仅造就了今天中国房地产市场巨大的泡沫,更给整个中国房地产行业,直至国民经济带来了极大的风险。这其中,王石领导下的万科即有着大胆而富有创意性的独到之处。不过,随着住房产业和住房金融的发展,市场竞争日趋激烈,一些违规信贷行为屡屡发生。

想说爱你不容易_王石的事迹

业内人曾说,资本是地产企业的“生死门”。这话并不为过。尤其是对于渴望成长,甚至伟大的万科地产来说,其意义就更不可言喻了。其实,王石在最初之所以执意要万科与过去决裂,除了借用资本之力改组万科结构外,其内心还坚守着如下资本信念:纵然有走不通的风险,但将来规范后,万科不仅可以继续生存下去,还将居于制高点上,成为中国企业界的一个标兵。

1.绕不开的生死门

资本的“生死门”意义,使得成长型房企对此都不敢掉以轻心。

而在理论上,房地产的产业链可分为三个阶段:前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段。在前期置地阶段和开发楼盘阶段,房地产企业需要大量资金投入,因而能否有足够的投入能力,也就决定了这一链条的后续能力。(www.guayunfan.com)按目前国内企业的通行做法,房地产企业资金来源有若干方面:自有资金、银行贷款、股票、基金、信托、债券、海外资金及民间资本等。

如果按上面的产业链来划分,国内房企所消耗的开支主要有以下几个方面:土地费用、建设费用、宣传费用和经营费用。而房地产企业的收入和利润,则主要来源于房屋的销售收入和出租租金。显然,若是前期的开发没有充足的资金支援,那么后面的进程势必无法展开,进而直接导致一个房地产企业的死掉。

一些地产业内人士认为,在进入资本时代后,房地产开发企业也可以划分为三个类别,或者称之为三个阶段:

第一个类别即早期阶段,可称为“项目公司”。根据相关的统计数据,2008年金融危机时中国房地产企业约有6万家,其中近九成左右仍属于项目公司类别。这些项目公司的特征非常明显,“怎么去拿地,怎么去跑规划,怎么去融这个项目的资金,怎么去设计、营销、策划”,是这类企业者们考虑最多的事情。但时过境迁,历经两次宏调后的今天,这类地产企业中的绝大多数不是自我消亡,便是转行他业了。

第二个类别即中期阶段,是“公司型公司”。这类公司具有典型的特点:“老板不去想项目,他脑子里想的是公司的战略方向是哪里,战略区域在哪里,战略目标怎么样,以后要成为什么样的企业,品牌在哪里,核心竞争力在哪里,公司的财务怎么样。”确定了所有这些东西之后,企业者们才愿意去考虑具体项目。

第三个类别即高级阶段,就是资本型公司。按业内人士的话说,“资本型公司老板所想的东西是资本,资本的目标是什么。”

当前,无论是整体环境的变化,还是地产业呈现出来的新特点,都突出地反映了中国房地产企业深刻的资本时代特性。

从以往我国房地产企业的发展来看,最主要的融资渠道就是银行贷款。特别是一些实力较弱的房产企业,更是通过各种变通的手法取得银行贷款,使得实际银行贷款占到了企业总投资额的90%以上。这种单一的融资渠道,不仅造就了今天中国房地产市场巨大的泡沫,更给整个中国房地产行业,直至国民经济带来了极大的风险。

为了尽可能地防患于未然,自2008年美国次贷危机爆发以来,国家不得不果断进行相应的调控布局,房地产业便成为重中之重。如同许多清醒的业内人士所说,中国相当数量的房地产企业之所以会步入今天的困境,“主要还是因为他们没有意识到模式标准化对企业未来发展的重要性,以至于在开发流程和资金使用过程中没有采取事前控制、预测风险和控制风险的措施。”

既然是躲不开的“生死门”,房地产企业的领导者就都会尽一切可能去塑造自己的融资战略体系,只是结果往往会大相径庭。这其中,王石领导下的万科即有着大胆而富有创意性的独到之处。

综合起来,王石领导下的万科在资金链模式上大致呈现出如下轮廓,它不仅推动了万科“第一地产”式的成长,更使得它在今天地产界掀起的大浪淘沙中继续扬帆竞海。

万科资金链模拟图

在详细解读王石的资本战略之前,不妨先集中了解一下我国房地产企业常用的融资方式,本书将其归纳为“融资五略”。

第一是银行贷款融资。很明显,我国房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持密不可分。不过,随着住房产业和住房金融的发展,市场竞争日趋激烈,一些违规信贷行为屡屡发生。

自2001年6月26日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》起,到2007年底开始实施各项宏观调控举措时止,“银行与房地产公司的蜜月期便结束了”。虽然2008年下半年至2009年初相继出台了一些刺激政策,但中国房地产企业靠银行贷款的融资策略正面临着越来越大的实际考验。

第二是合作开发融资。这种融资策略意味着发展商要寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作,在业内一般被认为“是一种分散和转移筹资负担的较好方法”。从实践中看,我国房地产企业进行合作开发的形式多种多样:有两家或多家,有长期或短期项目,有紧密或松散型等。

第三是预售房屋融资。房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者,由此获得房屋预售款。这种策略在中国地产业内几乎被所有企业采用过,特别是在2008年前国内地产市场一片火热的时候。对于投资置业方来说,可以先期支付少量的资金就有可能享受到未来的增值收益;而对于发展商来说,预售虽然可能丧失一点未来利益,却可以筹集到必要的建设资金,又可以将部分市场风险转移给买家。

第四是利用外资融资。从以往的实践来看,我国房地产公司利用外资的方式大致有两种:一是直接投资,多以成立合资或合作公司的方式;二是间接投资,即利用外资贷款,这种方式一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题,但需要用外汇还本付息,而国外商业贷款利率一般都很高,故风险较大。鉴于此,通常情况下我国中小型企业不会采用此种策略。

第五就是信托融资。所谓信托融资,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势,以及运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。

实践中,信托融资策略具有制度优势,创新空间宽广,且有很强的灵活性。正是因为有着若干优势,信托融资一度成为我国房地产业融资的热点。但是,受到银监会监管的信托行业,在当前国家宏观调控政策的影响下,其对房地产企业贷款的支持,自然也受到了国家为此所进行的一系列新安排的制约。

2.剥开万科资本系

至于王石为万科构建的资本系,既简单却又十分复杂。

其实,如果按照成熟市场经济产业分类,房地产开发本来算是金融业下面的一个分支。这似乎正好符合了中国地产界一度流传的说法——“王石不懂房地产,只是善于资本运作”。

不管这一说法褒贬如何,如今可以肯定的,王石不仅在创业上激情过人,在资本运营上也是悟性出众。万科之所以能成功度过地产业的数轮洗牌,并成长为中国乃至全球房地产行业的标杆企业,王石一手构建的万科资本体系功不可没。

2008年全球金融危机爆发之前,万科的融资渠道主要集中在银行贷款、股票发行、发行可转换公司债券、房地产信托,以及迅速销售实现资金回笼、大股东支持和寻求合作等几种方式。

具体结构来看,大致呈现如下路径:

其一是公开募集资金。作为中国首批上市的房地产开发企业,万科首次公开募集的资金就相当可观。从2000年到2005年,万科经历了一次配股、两次发行可转换债券,总计从资本市场获得了41.15亿元的资金;2006年底,万科非公开发行顺利实施,一次性募集资金达42亿元;2007年8月,万科增发3.17亿A股,募资100亿元人民币。不久,万科又通过公告称,拟发行总金额不超过59亿元的公司债。一连串顺畅的资本支持,使得业内人士艳羡不已,而万科的短期借款随之减少,负债结构得到进一步优化

其二是企业债券融资。在这方面,王石主导下的万科做得非常出色。如2002年和2004年,万科便通过两次发行可转换债券,分别募得资金15亿元和19.9亿元。这在中国资本市场上,开创了先河。

其三是信托融资。这一领域,王石和万科的管理层表现同样抢眼。例如,仅在2003年底至2004年底的一年间,万科便连续三次使用信托方式进行资金募集,每次募集的资金均在1.5亿元以上。这为万科当期的不同项目输送了及时的资金血液。这期间,2004年11月万科与中国农业银行签署了《银企合作协议》,获得农行46.9亿元综合授信额度。业内称之为“中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信”。

许多资深人士对王石的资本战略有过十分中肯的分析。主流观点认为,万科致力于拓宽融资渠道所带来的直接后果,就是降低了房地产企业对于银行贷款资金的依赖性,改善了资本负债结构。

王石自己也对万科的资本路径有过这样的评价:通过市场公开方式获取土地的政策出台,以及“121号文件”[1]抬高房地产企业资金门槛后,“大项目、小资金”运作方式已不适应行业发展要求,万科有必要学会运作“大项目、大资金”,而融资渠道的多元化显然有着十分重要的意义。

即使面临着产业政策及金融政策等外部环境重要因素的变化,万科获得银行贷款的能力依然没有受到太大影响。如2007年11月,当中国地产行业面临银根紧缩的严峻局面时,王石面对媒体却自信地透露,2003年以前的万科流动资金当中,70%是靠银行,30%靠其他渠道。经过坚持不懈的产业专业化、资金多元化布局,万科的流动资金构成已经倒了过来,30%依靠银行,70%为其他资金。所以,万科受银根紧缩的影响很小。

王石这里所说的其他资金,即包括可转债、与其他公司合作等领域。

如果查阅2008年的相关资料,即便是在金融危机高危之时,万科的资产负债率不仅低于行业平均水平,其债务结构也较为分散,呈现三分天下的局面——长期债券、信托和海外资金约各占1/3。

“对万科来说融资是一个长期的战略,是未来几年需要不停去做的事情。其中要考虑的一个核心因素是,我们融资的速度能否跟得上发展的速度。”这是万科管理层在金融危机爆发时面对媒体的一次表态。

而当时的舆论则普遍认为,由于在治理结构、品牌和管理上多年积累下来的良好口碑,万科在公众和资本市场上都很受认可,所以王石们在融资渠道上似乎拥有更多的战略选择。

这种战略选择得益于万科早几年前的自我沉淀。就像王石的一位得意门生说的那样,当中国房地产行业整体资金来源比较单一的时候,万科就已经成为最早尝试建立多元化融资渠道的中国地产企业了。那时的王石就已经警觉到,由于直接融资渠道没有全面建立起来,行业融资呈现过度依赖预售款和银行信贷,这不仅引发了社会的忧虑,对于房地产企业来说也是不安全的。

王石的接棒者、万科新一代总裁郁亮,在谈到万科的资本战略布局时,也曾自信地说:中国房地产行业正在经历一场划时代的变革,整个行业的市场化、透明化将成为不可阻挡的方向。但在这个过程当中随时可能引起新的洗牌,企业需要的是对风险的充分估计和留给自己尽量多的腾挪余地。

几年后的2011年,最新一轮也是有史以来最为严厉的地产业大调整降临。当一些冠誉业内的地产巨鳄也不得不竞相使出浑身解术,奋斗于资金链困局之时,王石一手打造出来的万科不仅高调地冲破了2008年的全球金融巨浪,还得意地享受着千亿地产巨头的辉煌。

王石潜心构建的万科资本体系之生命力,不仅为众人所羡,更得到了业内外的公开赞誉。然而,至今还让人忍俊不禁的,却是万科资本诞生之时的那阵寒酸。

3.菜市场与“巴菲特

万科是从股改中来,王石的资本之路也自然是从万科的股票开始。虽然今天的中国资本市场已经认可了王石和万科的地位,但是万科的资本之路却是从市场的嘲笑声中起步的。

相比今天的企业上市之路,20年前的万科显得既原始,又让人忍俊不禁。难怪有评论说,也许只有在特殊的年代里,赤脚的万科才会成为金融市场上的宠儿!

先简单梳理一下1988年12月万科股份正式运营后,王石和自己的团队所做的几个重要决策:

12月6日,万科企业股份有限公司第一次发起人股东会议,会议通过了公司章程等一系列重要决议;

12月22日,中国人民银行深圳经济特区分行批复了“发行深圳万科企业股份有限公司股票申请书”,同意公司申请的各项股票发行事宜;同日,万科企业股份有限公司筹备委员会与深圳经济特区证券公司签订了《股票事务协议书》和《深圳万科企业股份有限公司股票包销合同》;

12月24日,在万科第二次发起人股东会议上,全体发起股东一致选举王石为万科法人代表;

12月25日,万科与中国银行、深圳国际信托咨询公司签订股票代销合同;

12月27日,万科招股通函首次在当日的《深圳特区报》第二版登载,这是国内第一份按照国际惯例面向社会公众在报纸上刊登的招股通函;

12月28日,万科股票公开发行。

首次公开发行的万科股票共有2800万股,募集资金2800万元。正是利用了这笔资金,王石才得以高姿态地以2000万元的报价,一举拿下了前文中所说的威登别墅地块,让万科成为中国地产市场上一匹“黑马”。

然而,股票刚开始发行时却遭到了出人意料的冷遇。人们对于“股票”这种既不是钱又不像票的东西,充满着不信任。中国最早的股民还都记得,那时候的股票只能在“老三家”的柜台交易。也就是说,公司股票的上市不是像现在,可以闪亮在证券市场大屏幕上,更像是在卖鲜蔬或杂货。

“1988年的12月,同一年前没有什么变化。即使万科是通过公募的形式,特区党报摇旗呐喊,企业、市民仍不买账。”王石如此回忆说。

为了改变万科股票销售的被动局面,王石和他的团队精心设计了一个“龙年计划”。其间,在深圳蛇口菜市场里摆放的一个摊位,便是王石团队当年的真实写照。

这个摊位与菜市场中其他摊位相比,显得格格不入,因为摊位上叫卖的商品是当时国人并不太相信的新鲜玩艺儿——股票。摊位的摊主,正是时任万科集团副总的孙璐。

“当时我找到菜市场工商管理所的同志,人家都觉得奇怪,没听说过上这儿摆一摊位卖股票的。”当事人孙璐后来回忆。

原来,虽然当时已有证券公司和中行信托作为万科股票的包销商和承销商,但由于是新生事物,一个多月后,包销的600万股中还有150万股没卖出。于是,在王石的力主下,万科成立了招股队。

招股队在万科也被戏称为“打狗队”。他们最主要的工作方式,就是摆摊设点,不仅把万科的股票与菜市场上的大白菜摆在一起售卖,还分成小分队,走街串巷,上门推销。“对居民区进行地毯式搜索,与今天的保险推销很是雷同。”这便是后来舆论对万科招股队的形容。

王石本人也没闲着。他一度跑到蛇口工业区,请工商局帮忙,由个体协会出面,邀请个体户开会,自己上台演讲,全力推销万科的股票。

王石团队的如此行为,为万科赢得了“赤脚上市”的调侃。但有一点却被中国资本市场所公认:万科的上市,不仅对于自身影响深远而持久,对于中国房地产行业更是一个里程碑,标志着中国产业经济领域新时代的正式到来。

一位颇有代表性的业内人物曾如此评价万科的赤脚上市:“万科的一小步,中国房地产行业发展的一大步。”

令人意想不到的,却是万科股票在国际资本市场受到的待遇。按照万科发行计划,有1000万股股票在香港销售,很快便被抢购一空。“香港人抢,热热闹闹,深圳人捐,委委曲曲。”这便是当时的媒体评论。前文提到的刘元生就是其中一个代表性的投资者。

刘元生与王石早就相识,且甚为投缘。眼见股票销售日益被动,作为万科股改总舵手的王石很是着急。一时无奈的他便给刘元生打了个电话。刘元生几乎没有什么犹豫,在得到了深圳证券交易所的特许后,用外资身份开设的A股账户购买了万科原始股,投资额360万元,成为万科公司上市后的大股东之一。

刘元生的这一举动,在当时即被认为是对王石和万科管理团队投出的信任票。

一位时任深圳特区证券总经理的漆先生回忆:万科是第一家向境内外同时发售股票的大陆企业,王石说要按国际惯例办。但说说容易,很快就碰上了具体问题,如向外卖的股票如何派息,就让当时的深圳外管局犯了难。因为当时国家对直接投资有规定,对股票投资却没有说法。最后,外管局还是开了绿灯,也没有经过北京。

从1991年1月29日万科A正式登陆深交所算起,如今刘元生扎根万科超过了20年。期间,A股市场经历过数次牛熊交替,很多投资者包括投资机构由于经受不住股价波动撤离了。一家大公司在上世纪90年代初万科股票跌破发行价时,还把手里价值几百万的万科股票硬生生卖回给了万科,一度认为自己扔掉了烫手山芋。

刘元生则完全相反,一直坚定不移地持有万科,甚至还在万科股价低迷时通过二级市场增持:1993年为504.39万股,1995年为767万股,2006年为5844.63万股,2007年为8252.97万股,市值一度达到了27亿元。到2008年全球金融危机爆发时,刘元生持有的万科流通 A股为13201.71万股,依然坐享中国最富有超级散户的位置。

这期间,刘元生对万科的投资收益最高时达到500倍,超过了有着“世界股神”之称的巴菲特。一位私募基金经理对此曾作出这样的评论:刘元生这样的股民确实少见,他才是最大的赢家。他的财富故事,是中国股市的一个成功案例。

据说当时有人也提醒过刘元生,不断增持万科风险是不是太大。刘元生则说了一句至今为人们津津乐道的话:“因为我信任王石!”

正是这种信任,不仅成就了后来的“万科投资第一人”,也成就了王石的资本神话。

1991年1月29日,在王石和万科招股队的不懈努力下,万科股票在深圳证券交易所正式挂牌交易,股票代码0002,位于深发展0001之后。自此,万科资本市场的大门被打开了,王石率领万科与各路资本展开了亲密接触,他内心里借由资本之路起舞万科的梦想正式开始了。

免责声明:以上内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。

我要反馈