房市的天堂与地狱_王石的事迹

房市的天堂与地狱_王石的事迹

一时间，各类金融机构、对冲基金，甚至理性的长期投资者，都争相售卖华尔街炮制而出的CDS产品。就连一向受到全球股市投资者尊捧的巴菲特，在斥称CDS为“大规模毁灭性武器”的同时，却又大赚CDS产品之利。

于是，被称作天才的华尔街金融操盘手们，终于炮制出了世界上最庞大、最虚幻的CDS市场，美国的房贷，尤其是次贷，也就随之循环放大。根据国际掉期和衍生品协会（International Swaps & Derivatives Association，ISDA）的统计，仅2007年一年，美国CDS名义总额就增长了81%，由2006年的34万亿美元暴涨到62万亿美元，名义价值达到了所保险公司债券的数倍之多。

如此疯狂态势在极大地刺激着美国次级按揭贷款市场规模的同时，也使得美国房产市场借贷标准名存实亡。至于身处其后的各类金融投机者，无一不抱着这样的期望——借钱付利息，空手套白狼。

所以，当另一个以投机闻名世界的金融大亨索罗斯，在2008年4月说出“CDS市场如果失败将会引起连锁反应，触发下一次全球性金融危机”之时，华尔街自造的天使和幽灵双特性，已经日益显现出了它那狰狞的一面。(www.guayunfan.com)3．打开的潘多拉盒子

当美艳绝伦的潘多拉在好奇心的驱使下，放弃坚守宙斯神的重托，打开宙斯交给它的那只神秘盒子之际，它自己也没有想到，释放出来的便是专门破坏人世间幸福的各种幽灵与邪恶——贪婪、虚无、诽谤、嫉妒、痛苦……而当它再合上盒子盖子的时候，却又把希望留在了里面。

任何事物被演绎过了头，便逃脱不了物极必反的发展规律。

2007年11月26日，媒体公布的一个消息在美国资本市场，甚至是整个欧美资本市场上掀起了不小的震动。

该消息大意是说，美国加利福尼亚州一位名叫拉德的对冲基金经理，通过做空美国次级住房贷款，取得了巨额回报。该消息还同时透露，这位对冲基金经理甚至预测，他的下个做空目标就是美国的商业房地产证券，因为美国将出现经济大萧条。

无独有偶，2008年初，一个和美国时任财长同姓的基金经理保尔森，以35亿美元的大红包荣登2007年度“华尔街历史上年收入最高的投资经理”宝座。让舆论更为瞩目的，这位基金经理赚钱的市场同样是美国次贷市场，而他所运作的基金也是个典型的对冲基金，是2007年做空次贷的最大赢家。

根据美国媒体的披露，早在2005年，保尔森就意识到了美国抵押贷款类投资产品的价值可能下跌。基于这一预判，保尔森便于2006年筹集了10亿美元投资于次贷市场。短短一年后，即2008年美国金融危机全面爆发前的2007年底，保尔森所管理的基金果然从最初的60亿美元狂涨至280亿美元。这一疯狂之举，使得总部位于纽约的Paulson & Co公司也一跃成为全球最大的对冲基金管理公司之一，保尔森本人更因此获得了37亿美元的大红包。

几乎是在同一时间，美国机构投资者杂志披露，2007年美国收入最高的前50名对冲基金经理共赚到了290亿美元。其中，即有“金融大鳄”之称的乔治·索罗斯，他在做空次贷类证券中获得了29亿美元赢利，其所属的量子基金则实现了30%以上的投资回报率。

不妨简单了解一下美国的对冲基金。

对冲基金名为基金，实际上与互惠基金安全、收益、增值的投资理念有着本质区别。这种基金的发起和设立门槛要远低于互惠基金，习惯采用各种交易手段（如卖空、杠杆操作、程序交易、互换交易、套利交易、衍生品种等）进行对冲、换位、套头、套期，以赚取巨额利润，超出了传统的防止风险、保障收益的操作范畴。

在2008年金融危机爆发前，对冲基金已成为一种新投资模式的代名词——基于最新的投资理论和极其复杂的金融市场操作技巧，充分利用各种金融衍生产品的杠杆效用，承担高风险、追求高收益的投资模式。

上文提到的乔治·索罗斯的量子基金、朱里安·罗伯逊的老虎基金等都归于此类，它们也都创造过高达40%~50%的复合年度收益率。

由于对高回报的逐利需求，对冲基金越来越习惯干扰一个地区，甚至一个国家的金融市场价格，试图对实质经济和货币体系进行搅动，使价格向着对冲基金所期望的方向发展。对于对冲基金来说，被攻击的地区或国家金融体系被破坏得越严重，也就越有利可图，甚至会出现对冲基金与被攻击地区或国家之间财富再分配的危险局面。

当包括对冲基金在内的各金融机构竞相投入各种信贷产品的游戏中后，美国资本市场上的住房抵押贷款终于在2005年的某一天达到了危险的边界。尤其是房价上涨带动的贷款额度大幅度增加，让美国居民负债于2005年底超过了惊人的8万亿美元。

也就是在这一年间，大批美国人涌向法庭申请破产，高峰时一周内申请破产的人数超过了50万之多，相当于上年全年的三分之一。就连美国媒体当时也不无讽刺地报道称，共和党竞选总部的财务长竟然也在那个时刻宣告了破产，可谓“盛况空前”。

紧跟着的2006年，美国全国房地产经纪人协会发表的报告显示，美国旧房销售中间价已比上年同期下跌1.7%。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌。而未售出房屋库存量按最新的销售速度，至少需要大半年时间，为1993年4月以来的最大值。

同期，美国商务部公布的报告也显示，美国新房开工量同比下降了19.8%，且呈现出连续下降的危险趋势。

终于，美国经济界人士开始清醒起来，他们发出了连续性的警告：美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。

之前无比得意的金融才子们也似乎突然发现，华尔街的金融游戏已经玩到了巨大的漩涡边缘。至于美国的炒房者们，开始强烈地意识到——“拿回现款，只求少赔钱”就是上帝最大的恩赐了。

不幸的是，危机的警告为时已晚，美国信用市场正在显示出迫在眉睫的失控局面，华尔街人自己制造的潘多拉盒子已经被自己打开了。

根据财富效应，房价走低预示着一部分人的财富缩水，而财富缩水必然会压缩消费，进而导致美国经济降温，直至恶性循环局面的出现。

不管是从房屋销售额、新房起建数量，还是已建好的房屋数量来看，2006年中期美国房地产泡沫的破裂就已经开始了。主要表现在：房屋价格的持续下跌；美联储不断调高利率，导致贷款人的还款压力迅速增大；违约还贷现象明显增多。

房地产的消极影响迅速传导至美国经济层面。据美国商务部当时公布的数据，2006年第二季度美国经济增速急剧下降至2.5%，远低于第一季度5.6%的增幅。随后的各种数据进一步显示，美国经济增长出现了自1970年以来的最大降幅，美国房地产市场拐点正式出现。

于是，市场的逆向选择开始发挥作用。因房地产市场拐点引发的证券化产品风险，终于跳了出来，风险谨慎者开始选择退出市场。而首当其冲的，就是次级房贷公司。紧跟着，多家业内大公司停止了发放新贷款，进而连带多家公司股票下跌。这其中即包括了众多金融企业。

至此，传导效应才刚刚开始。

很快，美国一些贷款类金融机构的资产质量出现恶化，贷款拖欠或违约的比率快速增加。紧跟着，数十家贷款机构开始申请破产保护。

2007年4月初，在多家财务公司迫使其回购数十亿美元的呆坏账之后，雇员超过7000人的美国第二大次级房贷商——新世纪金融集团——也不得不申请破产保护，成为美国次贷危机发生后破产的最大按揭贷款公司。

几乎就在同一天，美国另一家独立房贷公司——People’s Choice——也不得不向法庭申请了破产保护。

美国人最不愿看到的多米诺骨牌，正在演变成可怕的现实。

4．华尔街巨鳄之死

2007年8月，面对危险严峻的局面，美联储终于做出了反应，向金融体系注入流动性资本以增加市场信心，美国股市得以暂时性的维持高位。遗憾的是，美国政府的决心此时已然无力回天！

事实上，CDS从诞生之日起，它的交易就没有受到证券交易所任何监管，完全是在交易对手间直接互换，故也被称为柜台交易（Over-the-Counter，OTC）。尤其是2000年后，受到巨大利益诱惑，美国越来越多的机构开始参与CDS交易，形成了规模相当的二级市场。这其中，有大量的CDS合同交易转手了十几次，而众多的交易者财力背景却参差不齐。

特别是对冲基金成为CDS卖方时，交易对手的风险就可想而知了。一旦发债公司破产，对冲基金就要付款给买方，但根本没有履约能力的对冲基金却在这一链条中大量存在着。

随着CDS雪球越滚越大，美国相关监管机构并没有形成相应的有效管理体制，这使得CDS合同在执行操作、支付风险、交易对手风险等各个环节，都存在着深不可测的巨大风险。只要其中的任意一个环节出点乱子，参与者们面临的前景自然不妙。

所以，就连毁誉参半的金融狂人索罗斯，也曾毫不吝啬地把CDS市场称作“随时可能掉下来的达摩克利斯之剑”。

2007年12月，起源于CDS交易的一桩诉讼案件成为美国CDS市场危机的一次预演。这场预演的主角是总部设于斯坦福的瑞银（UBS）和当地的一家对冲基金公司。正是透过此一诉讼案件，美国CDS市场中一个通行的秘密自昭于天下。

自此时起，美国各地开始上演由CDS交易引起的交易对手之间的纠纷案例。而引起这些纠纷的重要诱因，就是承担保险的一方不能像保险公司一样赔偿违约后的巨额损失。诸如贝尔斯登、雷曼、AIG等全球金融巨头，也在类似纠纷中一一现身。

后来的事实详细地证明，华尔街众多金融巨头都是CDS市场中的大玩家，尤其是贝尔斯登、雷曼等更是市场流通性的主要提供商。当人们发现这些巨头们的账本上记录着与数百家交易对手的数百万个交易时，也就明白了因此产生的多角债务会是什么样的程度，“大家一块死”的可怕念头迅速蔓延开来。

2008年3月14日，美国第五大投行贝尔斯登公司总裁艾伦·施瓦茨表示，在过去24小时里公司资金的流动性严重恶化，不得不向美联储和摩根大通银行寻求应急资金。贝尔斯登是美国优先级市场交易商，公司管理着大量的客户资产，同时为大批中小型证券商提供担保和清算服务。由于贝尔斯登不具有商业银行资格，无法从美联储的贴现窗口直接获取资金，因此美联储不得不通过摩根大通银行向该公司注资。

消息一出，纽约股市当天金融股即惨遭抛售，市场陷入极大恐慌。贝尔斯登更是出现挤兑，迅速濒临破产，美国政府不得不出面接收，希望能够借此阻止市场恐慌的扩大。

然而，资本市场的运行规律岂是人力所能阻止。

由于市场担心贝尔斯登现象只是冰山的一角，接踵而来的可能是更多公司资金链的断裂，于是大量基金开始从商品市场撤离，并随即引发了美国直至国际商品市场价格的大幅下跌。这其中，投资大师巴菲特又一次先人一步，下令自己执掌的伯克希尔·哈撒韦公司率先撤出了美国CDS市场。

随后，国际市场上的美元开始贬值，全球股市呈现普跌。当时美联社的大量报道显示，手上拥有金融股的投资人已经开始抛售持股。除了贝尔斯登外，市场密切注视着美国其他大型投资机构，这其中便有著名的房利美和房地美，以及有着全球影响的雷曼兄弟公司。

而一向高唱赞歌的评级机构也一反从前，不断下调着RMBS和CDO的评级，华尔街金融才子们精心包装起来的金融产品体系正在加速崩溃。

至于那些曾经不计后果、疯狂贷款买房的人来说，此时突然发现，自己的房屋想要变卖出去已经很难了。尤其是那些次级贷款购房的人群，似乎已经无路可走了。

幽灵既现，歌即止曲亦尽。资本因贪婪而疯狂，也必然因疯狂而自焚。

事已至此，上起美国政府，下至华尔街的普通投资者，惶恐之情已不可抑制。

一时间，全美大量已严重贬值的房子被甩给了放贷机构，而放贷机构欲通过再出售抵押房子弥补庞大放贷损失的想法，很快就像肥皂泡一样相继破灭了。

紧随而至，曾被誉为资本市场“宠儿”的美国次贷公司，相继陷入了严重财务危机。向来与之瓜葛甚多的华尔街投资银行和商业银行，也不出意外地拉响了生死存亡的警钟。

终于，2008年9月15日成为了美国华尔街百年以来最为黑暗的一天。

就在这一天，富有传奇色彩并有着158年悠久历史的美国雷曼兄弟公司，不得不宣告破产，成为华尔街次贷危机全面爆发的一大标志。

第二天，在曼哈顿纽约时报广场附近的第七大道，昔日得意无限的雷曼公司金融才子们，只能携带着纸盒子、大手袋、行李袋，甚至拉杆箱，神情落寞地走出总部大楼。一些人在低声哭泣，另一些人相拥道别。“雷曼之死”更是成为当日全球各大媒体的头号话题。

有分析认为，美国政府当时暗地里希望以雷曼兄弟之死祭奠华尔街跳动的金融幽灵，然而很快他们就明白，华尔街人自己制造的邪恶，才刚刚张开它那张狰狞的嘴巴。

就在雷曼公司死掉的同一天，拥有94年历史的美林公司也在美联储的压力下出售给了美国银行。

于是，时任美国总统的小布什也不得不在同一天公开承认：美国爆发了新一轮金融危机。

仅仅一天之后，也就是2008年9月16日，世界保险和金融服务的领导者、与中国颇有渊源的另一个华尔街金融巨霸——美国国际集团（AIG），也在走投无路之下迅速易主。它的新主人不是别人，正是美联储自己。全球舆论再次惊呼：一代保险巨人成为了历史。

当信心被幽灵击碎，华尔街就不再是原来的华尔街了。

就像华尔街一位经纪人说的那样：“市场弥漫着恐惧，这是个很不理性的市场，即使是AAA的优质公司也遭到投资人疯狂砍杀。”

很快，整个美国五大投行中幸存下来的只有“二大”——高盛和摩根士丹利。甚至有着“美国精神”象征的花旗银行，在恐慌情绪的包围下也一度危机重重。

在此背景下，美国整个金融行业都感到了风险的大面积降临已不可避免。同时，由于欧洲金融公司也持有大量美国次贷及其衍生金融产品，华尔街出现的恐慌迅速波及到了欧洲，随后向全球扩散。

至此，第二次世界大战后全球最严重的金融危机终于爆发了。而与美利坚隔洋相望的中国，又会是怎么样的感受呢？

二　房市的天堂与地狱

美国华尔街掀起的金融风暴，重创的行业除了金融业外，另一个便是房地产业。而无论在美国还是中国，房地产业都曾被视为国民经济的支柱性产业。所以，当喜欢享受生活的美国人形容房地产为“没有尽头的漫漫长冬”时，2008年的中国房地产业也仿佛“从盛夏直接进入了寒冬”。

这其中，身为中国第一地产企业掌门人的王石，亦曾感慨地回忆：过去的2008年，对于我个人和万科而言是非常不同寻常的一年……不仅仅是难受，因为面对着压力。此话透露出来的，除了前文讲述过的“捐款门”之外，便是亢奋的中国房市了。

1．发烧的2007房市

在没有受到华尔街金融风暴影响前的2007年，对经济生活稍加留意的中国人，都能感受到来自中国房地产市场的某种狂热。

这一年，中国的楼市、股市都出现了长时间的跑牛行情，高峰时期的涨幅甚至可以用疯狂来形容。沪、深、港几乎所有和中国内地有关的房地产股票，均出现了大幅上涨。如碧桂园上市以后，在短短的时间内股价便接近翻番；保利地产上市时间刚一年左右，当时的股价涨幅更是达到了800%左右。而2007年地产企业交出来的财务报告，大多也叫人欢喜，其中自然包括了王石统领的万科。

受此种宏观环境的影响，中国房地产行业的富豪财富更是竞相式增长。而作为中国房地产业的领跑者，王石和万科的每一次行动，都不可例外地成为行业内外关注的一大焦点。

如此态势，恰恰凸显出了中国房地产行业与金融行业的关联，同样令人忧心。

回顾2007年，中国房地产行业可用“疯狂生长”来形容。

一是土地购置面积持续回升，土地开发面积保持较快增长。2004年，由于国家开始对土地实施紧缩政策，2005年至2006年的房地产土地购置面积出现了负增长。但自2007年5月开始，土地购置面积不仅扭转了持续下降的势头，全国土地开发面积还出现了较快的增长。

二是房屋销售面积增速持续快于竣工面积增速。在市场供求偏紧、增量房市场难以满足需求的情况下，存量商品房很快便被消化掉了。2007年，全国商品房销售面积、销售金额分别达到了76193万平方米和29604亿元，增幅分别达到了25.7%和44.3%。

三是政策调控没能改变房价涨势，部分城市房价上涨明显过快。为了稳定房地产市场，国务院及相关部委自2005年起连续出台了一系列旨在稳定房地产市场价格的政策措施。然而，全国大部分地区的房价依然蹿升。特别是进入2007年后，在宏观调控不断加强的情况下，国内房地产价格增势依旧呈现出逐月加快的非正常态势。

四是楼市火爆，行业高位景气，大量信贷资金相继进入房地产行业。2007年，房地产业利用国内贷款达到了6961亿元，增长32.3%；房地产业自筹资金11772亿元，增幅达到了创纪录的58.8%。巨额资金的进入，在增加了银行业收入的同时，更让整个房地产行业热气腾腾。特别是房地产类上市公司，通过增发股票、发行公司债等形式，进行筹资的规模达到了前所未有的程度。

与此同时，2007年中国房地产开发企业利用外资的增速进一步加快。如同本书前文中讲述的那样，房地产业利用外资加快的态势在2006年下半年就已经集中显现，2007年的增速更是保持在60%以上，全年利用外资高达650亿元。自然，王石领导下的万科，在2007年利用外资中更是走在了同业者的前面。

在同期国家统计局公布的相关报告中，也有着这样的文字：受益于2007年房地产市场的火爆，2007年定金及预收款呈现较快增长。由于定金和预收款将在两年内转化为房地产公司收入，房地产公司2008年的业绩将获一定保障。

也是在2007年，中国房地产行业还出现了若干重大政策性事件：

一是国家税务总局于当年2月发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。

二是当年3月，国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线。

三是当年6月，原建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。

四是当年7月，北京市规划委发布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》。

五是当年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。

六是当年9月，中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

七是当年10月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。

八是当年10月，发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

通过梳理上述相关政策性内容，就能明显感觉到，2007年的中国房地产市场呈现出了逐步发烧的态势，尤其是当年前三个季度。

或许正是考虑到了房地产行业呈现出来的非正常趋势，上至国家高层，下至普通民众，“需要警惕房地产过热”的声音开始不绝于耳。

当年的媒体便有着这样的报道：

近来，关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“上半年房价上涨51.5%”、“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”、“新拍出的楼面地价接近在售房价”……3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在？

……从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高。从资金面分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外资本大量涌入，加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。

……

事实上，在经济快速发展、城市化进程加快、人民生活水平不断提高和资源有限的大环境下，中国房地产市场需求旺盛、价格适度上涨是具有一定必然性的。但是，当这种“旺盛”和“上涨”远大于我国居民的收入水平和支付能力时，整个房地产市场必将会变成为整个经济运行中的一大不稳定因素。

如同上文讲述的美国地产泡沫一样，国内房地产市场不稳定情况如果真的出现，绝不仅仅是经济链条中某个环节性的手术就能解决的。一些有识之士更是郑重提醒，要是与寒意渐近的美国次贷危机联系起来考察，国内房地产市场正在出现不祥的苗头。

2．越过太平洋的寒潮

亚马孙河上的蝴蝶既然能将效应传导给全球，美国华尔街掀起的金融风暴也自然可以越过太平洋。

2008年上半年，国家加大了调控政策，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标出现高位调整，过度需求的泡沫似乎得到了有效抑制。

然而，进入2008年第三季度，房地产市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。而如果用房地产业内人士的话说，国内房地产市场已经由热直接转凉了。

其实，出于市场风险明显加大的担忧，在2007年第四季度，国家陆续推出了廉租房等相关政策，财政部也给出了资金管理办法，其他一系列有关房地产的新政密集出台。

然而，正如业内权威人士后来指出，在国家出台一系列紧缩性政策之际，深圳、广州的房价已经开始下降。而作为全国房市热点的北京，楼市成交量也出现了低迷态势。

这期间，以深圳中大房产经纪公司为代表的房产中介组织破产倒闭事件，进一步敲响了国内房地产行业的警钟。

于是，当上述新政一出台，沪深股市的地产股不出意料地普遍下跌，香港地产股中的SOHO中国、奥园等，一度跌破了发行价。

不温不火的状态延续了几个月。进入2008年后，随着国际金融危机的全面爆发，中国房地产市场行情出现大变。用舆论的话说，前一分钟还飞扬跋扈的地产股，后一瞬间便跌入了泥潭，大量投资者开始哀声一片……

至此，从大洋彼岸吹来的金融寒风，不可避免地在中国房地产市场刮了起来。

为了应对可能的变局，也为了防止某种“破裂”，一些地产企业和相关调控部门又于2008年初采取了连续性的积极举措：

2月，上海万科举行元宵节9.5折特卖，在业内的一片质疑声中，实现了2.57亿元的销售额。

3月，恒大地产集团及其承销商宣布，将IPO计划推迟，不再根据原有时间表进行全球发售。

同月，SOHO中国董事局主席潘石屹连续在公众场合发表言论，认为房地产行业最基本的特征是钱少地多，大量企业将进行整合，房地产市场即将发生巨变。

6月30日，中国证监会批准招商地产增发不超过4.5亿股的计划。但在7月28日，金地集团拟公开增发不超过7.2亿股A股股票的方案未获通过。加上此前首创置业宣布拟在A股市场发行不超过18亿元公司债，都显示了地产行业整体资金链明显的紧张。

8月底，万科在上海公开宣布，旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动，拉开了地产商降价迎接“金九银十”的大幕。

9月，上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低；同时创下了2.76的月供需比新高，显示出了三年来最为严重的滞销局面。

9月15日、10月8日和10月29日，中国人民银行三次宣布下调金融机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点，其他期限各档次存贷款基准利率也作相应调整。中国房地产业终于迎来了久违的降息周期。

10月22日，中国人民银行宣布，自当年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。

同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。

11月5日，国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中，两条政策对房地产业形成重要影响：一是加快建设保障性安居工程；二是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。

11月26日，中国人民银行宣布，从当月27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。27日，A股地产板块集体暴涨。

12月17日，国务院常务会议出台相关政策，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

12月22日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

……

在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到了一定缓解，整体市场基本保持了“理性回归”的态势。

至此，惊心动魄的房地产寒潮暂时告一段落。但用地产界的明星人物冯仑先生的话说，全国三万余家的房地产企业，经过2008年的洗礼之后，展开笑颜的能有几个？更不用说那些倒掉的。

3．万科在浪尖上跳舞

如今再看，开始于2007年底的中国房地产市场冬天，既有国际国内经济大环境的影响，也有国内房地产市场自身长期积聚的不健康因素的作用。借用一句业界的话说：此次地产业的冬天，是一次杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。

所以，冯仑先生的预言，显然不包括王石领导下的万科。那么，万科究竟是怎么应对那个可怕冬天的呢？

先来品味一下万科2007年的业绩。

2008年3月21日，万科公布了自己的2007年年报。报告显示，2007年公司实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3和110.8%。公司销售额继2006年率先超过200亿元后，2007年再度大幅增长，成为国内首家销售额突破500亿的住宅开发企业。

全年公司实现销售面积613.7万平方米，销售金额523.6亿元，同比分别增长90.1%和146.6%；实现结算面积393.7万平方米，结算收入351.8亿元，同比分别增长35.9%和99.1%。

截至2007年底，万科尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。

而万科的财务报告显示，稳健的财务策略也成为管理层当年的得意之举。

2007年，万科和建设银行签署了200亿授信额度的合作协议。同时，又通过公开增发A股的方式融资近100亿元。截至2007年末，万科共持有货币资金总额170.5亿元，净负债率为22.9%，低于行业普遍水平。这种状况显示出，万科不仅偿债能力强，资金压力较低，充裕的流动性更为公司积极应对市场变化提供了坚实的资金基础。

正是在这一年，万科销售的住宅达到了4.8万套，销售套数位居世界首位，跻身全球最大的住宅企业行列。而在此前一年，这一纪录的保持者还是美国四大开发企业之一的Horton。

如此改变，美国次贷危机的破坏性可见一斑。

根据总裁郁亮的分析，自2006年年底，随着部分前期房价上涨过快的市场进入调整，土地市场也受到较大影响。不过，万科在市场调整来临前，已经注意到了其中隐含的风险，并在公司一季度报告、中期报告、三季度报告中多次做出提示。基于这一判断做出的决策，使得万科能够以更加主动和积极的姿态应对市场调整的到来，更好地抓住了其中的发展机会。

与此同时，在王石坚守企业公民之责的推动下，万科企业形象在2007年获得了进一步好评。当年内，万科连续第五年获得由《经济观察报》和北京大学管理案例研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”奖项；在由21世纪报系主办的中国最佳企业公民评选活动中，万科连续四次获得“最佳企业公民”称号；而位于东莞的万科住宅产业化基地也正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”。

如此众多的亮点，使得王石不得不面对媒体不断地发表着自己的见解。

在谈到业内已经呈现出来的悲观声音时，身为董事会主席的王石则不以为然。他在当时面向媒体公开表示，万科对行业的判断从未动摇过。虽然市场出现了从过热向理性回归，但不会影响到行业的成长，反而有助于行业获得更加稳定健康的发展环境。只要顺应了这一趋势的企业，将会获得更为广阔的成长空间。

王石的乐观似乎有着客观的基础。因为从长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有根本改变；国民财富积累和投资理财需求的升级也没有改变。

然而，2007年末因为王石出现的那次语言风暴，在业内似乎依旧猛烈。

这一年的11月，当有记者询问王石“珠三角楼市是否出现拐点”时，个性一向率真的王石回答“是”。一时间，“拐点论”广为流传，而万科楼盘的高调降价更是在业界引起一片哗然。于是，王石几乎被业内视为“叛徒”。北京某知名地产商就曾对媒体宣称，王石不受开发商欢迎，在这个群体中，他显得相当另类，他打破了行业“潜规则”。

当然，这将是后文需要详述的内容。

随后的市场变化，不仅让国内其他地产企业，也让王石和万科管理层逐渐感受到了阵阵寒意。

2008年，房地产市场进入调整期是整个行业的共识，万科只是较早地做出了反应。

尽管如此，2008年万科销售业绩同比2007年的高位还是不可避免地有所下降。全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。全年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%；实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。

在业内看来，与2008年相比，2007年万科销售金额能够大幅增长，远远超过市场年初的预期，甚至也超过了万科原定的2006—2008三年快速增长计划设定的2008年销售目标，显然与万科率先调整定价策略存在密切的关系。

如前所述，2007年土地市场情绪颇为亢奋，地价涨幅远远超过房价涨幅，甚至出现“面粉贵过面包”的不正常情况。尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的几乎任何一块土地都是高价地。在这种非正常情况下，2007年底市场开始进入调整期，之后随着房价的大幅回调，众多房企项目开始面临亏损的风险，万科也没能例外。

相对来说，在王石和万科管理层的警惕下，万科2007年中期报告和三季度报告中两次提出预警。因而其以高价获得的项目数量，占公司全部项目的比例较为有限。但基于谨慎的财务策略，万科还是从2008年三季度起，在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。

所以，万科在发布2008年年报之际，王石也坦言，上述跌价准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但也部分反映了公司在这些项目的获取中，拿地成本偏高。而万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在具体项目的获取过程中，仍一定程度上受到了2007年市场牛市气氛的影响。

也正是这一年报，舆论界关注到了如下变化：王石的年薪由2007年的691万元大幅缩减至2008年的248.1万元，降幅达到了三分之二，远低于ST幸福董事长任志强的774.3万元。与此同时，万科所有高管的年薪总额也由上一年的4680万降至2008年的1955.2万元，降幅超过一半。其中总裁郁亮的年薪为206万元，董事肖莉的年薪为129.4万元，均为上一年年薪的三分之一左右。

而王石和他的团队也在这份年报的开头如此写道：“无论对中国住宅行业还是万科而言，2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，而这或许是我们得以在2008收获的最大财富。”

面对媒体，在回顾2008年行业运行的感受时，王石表示，尽管2008年的行业调整给众多开发企业都带来了巨大的经营压力，但万科更愿意从另一个角度去看待。

王石认为，万科在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断，但在牛市的大环境中，过于舒适的环境使万科在经营细节上也暴露出诸多不足，一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。某种程度上说，万科应该感谢市场调整的到来。正是这一次调整，让万科可以冷静下来进行反思和自我完善。

王石和郁亮还公开强调，正是基于上面的考虑，万科2009年的目标是：一方面在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；另一方面，公司将重新审视在牛市氛围下暴露的不足，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，奠定长远发展基础，实现从“规模速度型”增长到“质量效益型”增长的转变。

果然，随着2009年国内房地产市场的大幅回暖，房地产市场成交创历史新高。作为地产龙头的万科，在这一年的行业盛宴中受益匪浅，全年销售额突破了600亿元。

这一领跑态势，不仅成就了万科在2010年的千亿巨变，也一直延续到了今天。