系等各项房产测绘最重要的是房产分丘图

7.6.1　房产测绘

房产测绘最重要的成果是房产图(房产平面图的简称)。房产图是房地产产权、产籍管理的基本资料，是房产管理的图件依据。按房产管理工作的需要，房产图分为房产分幅平面图(分幅图)、房产分丘平面图(分丘图)、房屋分层分户平面图(分户图)。房产图是一套与城镇实地房屋相符的总平面图，通过它可以全面掌握房屋建筑状况、房产产权状况和土地使用情况。借助于房产图，可以逐幢、逐处地清理房产产权，计算和统计面积，作为房产产权登记和转移变更登记的根据。房产图与房产产权档案、房产卡片、房产簿册构成房产产籍的完整内容，是房产产权管理的依据和手段。总之，房产图在房产产权、产籍管理中乃至整个房地产业管理中都具有十分重要的作用，因此必须严格按规范要求认真测绘房产图。以下将分别介绍房产分幅图、房产分丘图、房产分户图的测绘。

1.房产分幅图的内容与要求

房产分幅图是全面反映房屋、土地的位置、形状、面积和权属状况的基本图，是测绘分丘图、分户图的基础资料。

分幅图的测绘范围应与开展城镇房屋所有权登记的范围一致，以便为产权登记提供必要的工作底图。因此，分幅图的测绘范围应是城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点。

城镇建成区的分幅图一般采用1∶500比例尺，远离城镇建成区的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点可采用1∶1000比例尺。

分幅图应包括的测绘内容有行政境界、丘界线、房屋及其附属设施、房产要素和房产编号、地物地形要素。

2.房产分幅图测绘

房产分幅图的测绘方法与一般地形图测绘和地籍图测绘并无本质的不同，主要是为了满足房产管理的需要，以房产调查为依据，以突出房产要素和权属关系，以确定房屋所有权和土地使用权的权属界线为重点，准确地反映房屋和土地的利用现状，精确地测算房屋建筑面积和土地使用面积。测绘分幅图应按照《房产测量规范》的有关技术规定进行。

房产分幅图的测绘方法，可根据测区的情况和条件而定。当测区已有现势性较强的城市大比例尺地形图或地籍图时，可采用增测编绘法，否则应采用实测法。

3.房产分丘图

房产分丘平面图是房产分幅图的局部明细图，是根据核发房屋所有权证和土地使用权证的需要，以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，分丘绘制而成。每丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图，即作为产权证上的附图，具有法律效力，是保护房地产产权人合法权益的凭证。

房产分丘图的坐标系统应与房产分幅图相一致。作图比例尺可根据每丘面积的大小，在1∶100至1∶1000之间选用，一般尽可能采用与分幅图相同的比例尺。图幅的大小可选用32K、16K、8K、4K等规格。

房产分丘图的内容除与分幅图的内容相同以外，还应表示出界址点与点号、界址边长、用地面积、房屋建筑的细节(挑廊、阳台等)、墙体归属、房屋边长、建筑面积、建成年份和四至关系等各项房产要素。

房产分丘图的测绘方法为利用已有的房产分幅图，结合房地产调查资料，按本丘范围展绘界址点，描绘房屋等地物，实地丈量界址边、房屋边等长度，修测、补测成图。

4.房产分层分户图

房产分户图以一户产权人为单元。如果为多层房屋，分层分户地表示出房屋权属范围的细部，绘制成房产分层分户图，以满足核发产权证的需要。

房产分户图的比例尺一般采用1∶200，当一户房屋的面积过小或过大时，比例尺可适当放大或缩小。分户图的方位应使房屋的主要边线与图廓边线平行，按房屋的朝向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。分户图的幅面可选用32K或16K两种尺寸。

分户图应表示出房屋的权界线、四面墙体的归属。楼梯和走道等共有部位以及房屋坐落、懂号、所在层次、室号或产号、房屋建筑面积和房屋边长等。

分户图上房屋平面位置应参照分幅图中相对应的位置关系，按实地丈量的房屋边长绘制。房屋边长量取和注记至0.01m。边长应丈量两次取中数。不规则图形的房屋除丈量边长以外，还应加量构成三角形的对角线，对角线的条数等于不规则多边形的边数减3。按三角形的三边长度，就可以用距离交会法确定点位。房屋边长的描绘误差不应超过图上0.2mm。房屋的墙体归属分为自有墙、借墙和共有墙。