房地产开发资金筹措方案选择

五、房地产开发资金筹措方案选择

（一）衡量房地产开发资金筹措方案的标准

房地产开发企业在考虑运用各种筹资方式筹措资金时，应首先设计出筹措资金的多个不同方案，进而对这些方案进行计算和分析，从中选出最优方案。然后再考虑所选方案，改进该方案的资本结构，使之达最优。这个过程就是资本结构的优化与筹资决策。

1.筹资方案的收益率大于综合资金成本率

考查筹资方案是否有利时，通常是用各种筹资方案的综合资金成本率与相应方案的投资收益率进行比较。如果投资收益率大于综合筹资成本率，则表明此筹资方案是可行的。

2.财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡

当某一筹资方案确定的资本结构中债务资本比例在某个范围内增加时，负债资本的资金成本率并不会增大，总资本的平均资金成本率会因此下降，这时房地产开发企业可以在较小的财务风险条件下获得财务杠杆效应。但当资本结构中的债务比例超过某个范围时，财务风险迅速增大，负债资本资金成本率明显上升。这个范围，就是财务杠杆效应与财务风险之间的最佳均衡点。

3.综合筹资成本率最低

在筹资方案中，不同的权益资本和不同的债务资本都各有不同的筹资成本率和不同的具体筹资条件和要求。因此，筹资者对经过前述两方面考虑后保留下来的筹资方案还要进一步优化，在诸多方案中选择一个综合筹资成本率最低的筹资方案。

（二）房地产开发资金筹措方案的决策程序

一般而言，房地产开发资金筹措方案的决策程序为：根据项目的实际情况，编制房地产开发资金使用计划表；根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编制若干个可能的筹资方案；计算各筹资方案的资本结构和资金成本率；选择资金成本率最低的筹资方案为待选方案；计算公司的财务杠杆效应，判断各方案资本结构的效益情况；计算各有关方案的财务比率等指标，判断各方案资本结构的风险程度；综合比较和分析，对候选方案的可行性进行判定；如果证明候选方案不可行，则可从余下的方案中选择一个，重复上述过程。直至找到一个资金成本率较低，又通过可行性研究的筹资方案，便是决策方案。