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开发商与购房者串通套取银行贷款的行为如何认定

时间:2022-10-30 理论教育 版权反馈
【摘要】:2011年8月3日,钟某某以发现刘某占有其所购房屋,与之交涉未果为由,向重庆市南岸区人民法院提起诉讼。同时,鉴于钟某某与某房地产公司的商品房买卖合同、钟某某与银行的按揭贷款合同均已履行完毕,且钟某某已取得诉争房屋的房地产权证,该财产的流转已经稳定。

——刘某诉钟某某、某房地产公司确认合同无效纠纷案[1]

关键词:以合法形式掩盖非法目的,套取银行贷款,合同无效

问题提出:开发商与购房者串通套取银行贷款行为如何认定?

裁判要旨:以套取银行贷款为目的签订虚假的商品房买卖合同,属于以合法形式掩盖非法目的,应确认无效。是否构成套取银行贷款行为,应当结合合同内容、资金走向、贷款偿还以及房屋交付等情况进行综合分析认定。

上诉人(原审原告):刘某

被上诉人(原审被告):钟某某、某房地产公司

2003年3月28日,钟某某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定:钟某某购买某房地产公司开发的房屋一套,总价值483812元;买受人首付193812元,余款29万元办理银行按揭。合同签订后,于同年4月29日在重庆经济技术开发区房地产交易所办理了登记备案。2011年5月27日,钟某某提前付清在交通银行南坪支行的诉争房屋按揭贷款本息168063.25元。2011年6月13日,钟某某取得诉争房屋的《房地产权证》。

2006年6月17日,刘某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定:刘某购买某房地产公司房屋一套,与前述钟某某购买房屋系同一套房屋,价格为471531元。双方对付款方式约定为:签订本合同时,一次性支付471531元(以工程款冲抵此房)。同日,某房地产公司向刘某出具了收到全部房款的收据和发票,后某房地产公司将诉争房屋交付给刘某。

2011年8月3日,钟某某以发现刘某占有其所购房屋,与之交涉未果为由,向重庆市南岸区人民法院提起诉讼。该案经两审终审,判决刘某在判决生效之日起10日内搬离诉争房屋,并恢复房屋原状;刘某按每月1000元向钟某某支付自2011年8月3日起至搬离上述房屋之日止的房屋占用费。

2012年1月29日,刘某向重庆市南岸区人民法院提起行政诉讼,要求撤销重庆市国土资源和房屋管理局于2011年6月13日颁发重庆市《房地产权证》的具体行政行为。该案经两审终审判决驳回刘某的诉讼请求。

后刘某提起本案诉讼,请求确认钟某某与某房地产公司于2003年3月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。

二审中,经刘某申请,向重庆市公安局南岸分局经济犯罪侦查支队调取了十三份询问笔录和交通银行的零售客户交易明细清单(钟某某按揭还款明细)。某房地产公司原法定代表人罗某祥在2013年6月24日、2013年7月1日、2013年8月29日、2013年9月28日、2013年10月9日公安机关对其的讯问笔录中陈述:某房地产公司与钟某某签订的商品房买卖合同是以钟某某名义虚假购买商品房,从而套取银行商品房贷款,用于公司经营,钟某某没有缴纳首付款,按揭还款是其安排罗某强用某房地产公司的资金支付的。罗某祥在2013年12月6日公安机关对其的讯问笔录中陈述:某房地产公司于2003年3月28日与钟某某签订商品房买卖合同,将涉案房屋卖给钟某某,并以钟某某的名义在银行办理的按揭,钟某某缴纳了首付款193812元。钟某某在2013年7月16日公安机关对其的询问笔录中陈述:涉案房屋是某房地产公司为了向银行贷款,以钟某某名义做的按揭,按揭还款由罗某祥支付;罗某祥在2006年左右向钟某某借款28万元。罗某强在2013年6月24日公安机关对其的询问笔录中陈述:其于2011年5月27日向涉案房屋的钟某某按揭账户打入3万元和76884元,2011年6月3日打入147309元。以上款项均是其哥哥罗某祥让其帮忙转给钟某某的,付银行按揭尾款。其听说某房地产公司以公司员工名义购买商品房,以员工名义向银行按揭贷款,将银行的钱套出来,按揭款由公司偿还,钟某某当时应该没有真实购买房屋。

二审中,钟某某申请罗某祥出庭作证,罗某祥当庭陈述:2013年6月至2013年10月期间公安机关对其所作的笔录均是公安机关打印好后让其签的字;公安机关2013年12月6日对其所作笔录是真实的;某房地产公司与钟某某签订商品房买卖合同的真实目的是商品房买卖,办理按揭不是为了套取银行现金,钟某某的按揭款是某房地产公司代钟某某支付的,原因是某房地产公司欠钟某某28万元。

二审中,钟某某陈述:公安机关对其所作笔录中关于虚假按揭的陈述是不真实的。其于2003年购买涉案房屋时,以现金方式缴纳了首付款19万多元,某房地产公司出具了收据,该收据在2006年其委托某房地产公司卖房时,交给了某房地产公司。某房地产公司在2002—2006年期间,分4次向其借款共计28万元(2002年6万元、2005年10万元、2006年4万元和8万元),均为现金,均未出具借据。按揭是真实的,某房地产公司之所以帮其还按揭款,是因为某房地产公司对其有借款未还。罗中某向小贷公司贷款50万元,是其用涉案房屋做的抵押,其与罗中某没有其他经济往来。涉案房屋其已收回,但未使用。

2012年1月9日,罗中某作为借款人与重庆市北部新区某小额贷款公司签订贷款合同,贷款50万元,借款人指定贷款划入罗某祥账户,钟某某以本案所涉房屋作为该笔贷款的担保。

上诉人(原审原告)刘某观点:钟某某与某房地产公司于2003年3月28日签订《重庆市商品房买卖合同》的行为是以合法形式掩盖非法目的,应确认为无效。一审法院认为刘某在与某房地产公司签订房屋买卖合同时,未到房地产登记机关查询房屋状况,存在过失,是对刘某的过高要求。

被上诉人(原审被告)钟某某观点:(1)刘某作为商品房买卖合同当事人以外的第三人,与本案无直接利害关系,无权主张他人之间签订的合同无效,应驳回刘某的起诉;(2)本案中不存在以合法形式掩盖非法目的的行为,钟某某并没有套取银行贷款的意思表示;(3)钟某某与某房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》真实有效,已经得到生效判决的确认,且双方的合同权利义务已履行完毕,故合同有效。

被上诉人(原审被告)某房地产公司观点:双方争议发生在企业破产之前,请求法院依法判决。

一审法院观点:从合同的整个履行过程来看,刘某所提供的证据不能直接证明钟某某与某房地产公司于2003年3月28日签订《重庆市商品房买卖合同》时,不是真实的商品房交易关系,双方存在骗取银行按揭贷款的非法目的。同时,鉴于钟某某与某房地产公司的商品房买卖合同、钟某某与银行的按揭贷款合同均已履行完毕,且钟某某已取得诉争房屋的房地产权证,该财产的流转已经稳定。另外,因钟某某与某房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》进行了合同备案登记,该登记具有公示的效力。而刘某在2006年6月17日与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》时,本可通过房地产登记机关查询当时房屋状况,以避免其权益受损,但因其自身过失未予查询,才导致本案之诉讼。综上,一审判决:驳回刘某的诉讼请求。

二审法院观点:根据本案二审新证据及查明的事实,某房地产公司与钟某某签订《重庆市商品房买卖合同》的真实目的并非商品房买卖,而是以虚假按揭方式达到某房地产公司套取银行信贷资金的目的,该合同以合法形式掩盖非法目的,应属无效。主要事实和理由如下:

(1)公安机关在2013年6月至2013年10月期间对某房地产公司原法定代表人罗某祥所作的讯问笔录以及公安机关在2013年7月16日对钟某某所作的询问笔录中,罗某祥和钟某某均分别陈述某房地产公司与钟某某签订商品房买卖合同的真实目的是虚假按揭。虽然罗某祥和钟某某在本案二审中称公安机关所作上述笔录不真实、不合法,但并没有举示充分证据予以证明,加之罗某祥和钟某某在上述笔录中对虚假按揭的陈述亦相互吻合,故法院对钟某某和罗某祥关于公安机关所作上述笔录不真实、不合法的意见不予采纳。虽然罗某祥在公安机关2013年12月6日对其所作的讯问笔录中否认虚假按揭,罗某祥和钟某某在本案二审中亦否认虚假按揭,但均属于在后陈述,相对于罗某祥与钟某某的在前陈述,其可信度较低。(2)关于钟某某是否支付涉案房屋首付款的问题。钟某某与某房地产公司签订的商品房买卖合同约定首付款为193812元,罗某祥在公安机关2013年6月至2013年10月期间的讯问笔录中均陈述钟某某没有缴纳该首付款。虽然钟某某在本案二审中陈述其于2003年支付了首付款19余万元,但并未举示相应的支付凭据,故现有证据不足以认定钟某某支付了涉案房屋的首付款。(3)关于按揭还款问题。根据本案查明的事实,虽然涉案房屋的按揭是以钟某某的名义办理的,但是按揭还款基本由某房地产公司支付。虽然钟某某和罗某祥均称某房地产公司代钟某某按揭还款系因某房地产公司与钟某某之间存在借款关系,但钟某某和罗某祥均未举示相应的借款凭据予以证明,故现有证据尚不足以证明该借款关系的真实性。(4)钟某某在与某房地产公司签订商品房买卖合同长达8年的时间里,怠于行使其作为购房人的权利,既未要求某房地产公司交房,也未要求某房地产公司办理过户登记,显然不符合一般购房之常理。虽然钟某某称其曾于2006年委托某房地产公司出售涉案房屋,但事实上,钟某某此时并非涉案房屋所有权人,而某房地产公司在2006年就涉案房屋与刘某签订商品房买卖合同时,亦未向刘某出示过钟某某的委托书,而购房款也是以工程款作抵。某房地产公司的上述售房行为显然不符合委托销售的特征。(5)某房地产公司在与钟某某签订商品房买卖合同长达8年的时间里,未给钟某某办理产权过户手续,却在重庆市第五中级人民法院受理中建二局第二工程公司申请某房地产公司破产案(2010年5月13日)的一年后(2011年6月13日)将涉案房屋过户给钟某某。某房地产公司在其破产清算期间,擅自处分其财产的行为,损害了其他债权人的利益。(6)钟某某取得涉案房屋产权后,在没有任何担保的情况下,又将涉案房屋为与其没有其他经济往来的罗中某贷款50万元设定抵押担保,亦与常理不符。综上所述,某房地产公司与钟某某签订的《重庆市商品房买卖合同》是以商品房买卖之合法形式掩盖某房地产公司以虚假按揭方式套取银行信贷资金之非法目的,符合《合同法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的”之无效情形,故某房地产公司与钟某某签订的《重庆市商品房买卖合同》应当认定为无效。据此,判决如下:一、撤销重庆市第五中级人民法院(2013)渝五中法民初字第00674号民事判决;二、某房地产公司与钟某某于2003年3月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。

本案的争议焦点为:原被告是否存在虚构房屋买卖事实。如原被告确为虚构房屋买卖事实,合同的效力如何认定。

1.审理此类案件事实认定的方法

套取银行贷款的虚假合同往往表面符合合法要件,在购房人和开发商否认的情况下,需要如何判定双方串通签订虚假合同的事实呢?通常应当结合双方提交的证据和庭审陈述,从以下几个方面进行判断:(1)合同内容。虚假合同一般内容较为简单,以骗取贷款为目的,具体合同细节约定不明确。(2)首付款的给付情况。正常的贷款应当是买受人支付首付款,借款人手中有支付首付款的凭证,也可以通过银行资金流向查询到支付首付款的情况。本案中,被告未能举出书面证据证实其交付了首付款,对于首付款这一大额支出被告钟某某既没有留存凭证,也没有提供资金走向证据。(3)按揭还款情况。一般情况下,虚假的贷款合同均由开发商自行偿还贷款,而并不是由借款人偿还贷款。本案中,按揭还款基本由某房地产公司支付。被告虽提出是某房地产公司向其偿还借款,但并未提交充分证据加以证实。(4)房屋产权证等手续办理和保管情况。正常的商品房买卖交易中,办理产权证的各种税费由购房人承担,产权证也一定是购房人自行保管。而虚假购房合同履行中,往往是由开发商办理相应手续,产权证和相关税费票据也由开发商保管。本案中,某房地产公司在与钟某某签订商品房买卖合同长达8年的时间里,未给钟某某办理产权过户手续,却在某房地产公司破产案的一年后将涉案房屋过户给钟某某,显然有违常理。(5)房屋实际交付情况。如商品房买卖合同是虚假的,开发商不会实际交房。本案中,钟某某在与某房地产公司签订商品房买卖合同长达8年的时间里,怠于行使其作为购房人的权利,既未要求某房地产公司交房,也未要求某房地产公司办理过户登记,显然不符合一般购房之常理。(6)根据案情的具体情况予以判定。根据案件的一些具体事实,与前述几点情形相结合进行分析判定,是否可以形成完整的证据链,然后进行认定。本案中,关于笔录前后矛盾的问题,经分析可以看出,时间靠前的笔录可信度较高。而且,钟某某取得涉案房屋产权后,在没有任何担保的情况下,又将涉案房屋为与其没有其他经济往来的罗中某贷款50万元设定抵押担保,而该50万元贷款直接划入罗某祥账户,亦与常理不符。上述事实和证据相互印证,足以认定某房地产公司与钟某某签订商品房买卖合同的真实目的并非房屋买卖,而是某房地产公司通过虚假按揭方式,套取银行信贷资金。

2.合同效力的判定

《合同法》第52条规定,以合法形式掩盖非法目的合同无效。以合法形式掩盖非法目的的行为,也叫规避法律的民事行为,是指行为人为了规避法律适用,达到非法目的而实施的以徒具合法形式的虚伪民事行为掩盖其非法目的其非法目的或民事行为的情形。[2]该种行为因缺乏双方的真实意思表示而归于无效。判定本案讼争合同是否有效,需要从两方面进行认定,即当事人是否存在虚假意思表示以及当事人真实目的是否违法。当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示。这一情况已经通过上述六个方面的事实依据进行了判定,双方确为虚假意思表示。双方签订商品房买卖合同的目的是套取银行贷款,违反了国家有关住房贷款和金融贷款的固定,扰乱了金融监管秩序,其合同目的是非法的,应当认定为无效合同。

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