房地产贷款

一、房地产贷款

（一）风险管理

1．房地产贷款的概念

●《商业银行房地产贷款风险管理指引》

本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。（第2条）

2．风险控制

●《商业银行房地产贷款风险管理指引》

◣商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。（第3条）

◣商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。（第3条）

◣商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。（第4条）

◣商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。（第5条）

◣商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：①内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；②稽核中发现的主要问题及处理意见；③内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。（第6条）

◣商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。（第7条）

◣商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。（第8条）

◣商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。（第9条）

◣商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。（第10条）

●《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

◣切实调整住房供应结构

☉明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

◣进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

☉调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

☉严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

☉有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

☉保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

☉加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

◣合理控制城市房屋拆迁规模和进度

☉严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

◣进一步整顿和规范房地产市场秩序

☉加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

☉切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

◣有步骤地解决低收入家庭的住房困难

☉加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

☉规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

☉积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

（二）房地产开发贷款和土地贷款

1．房地产开发贷款的原则性规定

（1）基本规定

●《商业银行房地产贷款风险管理指引》

◣商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。（第15条）

◣商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。（第16条）

◣商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足，经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。（第11条）

●《关于加强大学城贷款风险提示的通知》

◣确保大学城建设项目经有关部门审批或核准。对于不使用政府投资建设的大学城项目贷款，贷款银行应认真审查贷款项目是否经国务院投资主管部门核准。对于政府投资建设的大学城项目，商业银行要认真审查项目是否经有关部门审批。

◣大学城项目建设必须合法、合规。商业银行要依据国家有关法律、法规，认真审查大学城项目建设用地是否符合土地利用总体规划，并纳入土地利用年度计划，是否符合城镇体系规划、城市总体规划；农用地转用、土地征用是否符合法定程序；是否存在以建立大学城为由，将政府划拨的教学用地用于商业经营性用地，或借大学城之名变相搞商品房、高档别墅区、会议中心及高尔夫球场等商业性开发项目的现象；是否违反经营性用地必须采取招标拍卖和挂牌交易获取的原则。

●《关于加强开发区贷款风险监控和管理的通知》

严格执行清理整顿各类开发区的政策规定，合理确定对开发区的贷款投向。各银行业金融机构要积极配合地方政府对开发区的清理整顿工作，对于各地违反规定突击审批和突击设立的开发区，一律不得向其发放贷款。对在这次清理整顿过程中被勒令停办的开发区，一律停止发放新的贷款；对前期已经发放的贷款要及时采取保全措施，严密监控，按期收回。对于整改后报经审批保留的开发区，要按照国家有关产业政策和信贷政策谨慎给予贷款支持，重点是支持报批手续完备、规划合理、效益良好、还款来源确有保障的开发区项目建设，促进开发区的持续健康发展。

●《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

◣房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

◣各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002］217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

◣商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。

◣商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

●《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》

要严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（开工报告）的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。要完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发［2002］12号），完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。

●《关于规范住房金融业务的通知》

严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，开发项目必须具备“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）。商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理，防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，并通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售款项，及时收回住房开发贷款本息；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为。对有欺诈经营行为的住房开发企业，商业银行不得对其发放贷款，其销售住房办理个人住房贷款也应予以严格控制。

（2）贷款用途

●《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

（3）房地产开发贷款审核

●《商业银行房地产贷款风险管理指引》

◣商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。（第17条）

◣商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。（第18条）

◣商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。（第19条）

●《关于加强大学城贷款风险提示的通知》

各种经营性投资项目要严格执行资本金制度。商业银行要认真贯彻《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》、《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》的文件精神，对主要运用银行贷款的投资项目，督促投资者将资本金按当期应到位金额存入银行。对资本金未按进度和金额到位的投资项目，银行不予贷款，对将已存入的资本金挪作他用的，在投资者未按规定予以纠正前，银行要停止对该项目拨付贷款。

●《关于加强开发区贷款风险监控和管理的通知》

◣加强开发区贷款管理，规范银行授信业务。各银行要严格执行贷款“三查”制度，加强对开发区贷款的贷前调查评估，严格按照固定资产贷款的审贷程序和标准，强化对开发区及其所属企业的授信业务的审核，落实贷款抵押担保手续，对贷款使用实行全程跟踪和严密监控，防止贷款挪用。要尽快研究制定对开发区贷款授信业务的管理办法，明确规定开发区授信主体资格、贷款投向用途、担保抵押手段和贷后监控措施。对开发区的运营收入账户，各授信银行可协商明确一家银行作为监管银行，加强对还款来源的监控，保证回收款用于偿还银行贷款，防范开发区多头开户逃避银行监控给贷款资金带来的风险。

◣加强对银行机构开发区授信业务的监管。银监会泒出机构要按照国务院对开发区进行全面清理整顿的要求，严密监测个别开发区热给银行业造成的风险隐患，严格监督授权监管的银行金融机构依法合规开展对开发区的授信业务，严肃查处各类违规发放开发区贷款的行为，切实规范银行间对开发区的授信秩序，防止同业无序竞争造成的多头授信和过度授信形成新的信贷风险。

（4）房地产开发贷款贷后管理

●《商业银行房地产贷款风险管理指引》

◣商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。（第20条）

◣商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。（第21条）

◣商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。（第22条）

◣商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。（第23条）

◣商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。（第24条）

◣商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。（第25条）

●《关于加强大学城贷款风险提示的通知》

◣提高独立审贷能力，切实加强大学城贷款的基础性管理工作。参照《商业银行授信工作指引》要求，建立规范化的自主审贷标准、授信评价标准和授信风险问责制。认真审查商业银行各级机构是否存在未经授权发放贷款，以流动资金名义变相发放项目贷款，利用化整为零等手段变相超权限发放贷款，以及超限额发放贷款等情况。认真审查贷款审批过程中是否存在未按规定程序操作的行为，是否做到独立审贷，合同条款和内容是否科学完备，信贷档案管理是否健全，贷款担保是否足额有效，贷款分类是否准确，并根据变化的情况进行适时调整。

◣提高信贷管理系统信息系统的有效性。商业银行要加快信贷管理信息系统建设步伐，完善项目贷款信息库，做到能够全面反映辖内各分支机构对大学城贷款项目的贷款情况，及时发现贷款管理中存在的越权审批等问题，确保系统管理的各项制度落实到位。

◣注意区别对待，分类指导。各银行业金融机构既要严格控制达不到贷款标准或不符合审慎经营条件的大学城贷款，又要在独立审贷款的前提下支持规划合理、手续完备，程序规范、落款来源有保障的大学城建设，支持高等教育事业发展。

●《关于固定资产贷款管理有关问题的通知》

◣贷款涉及的项目正常建设或投产，能够按期支付利息，同时原贷款到期能够归还本金30%以上的，对暂未归还的贷款，到期（含展期后到期）时可以转为中短期贷款，其中，短期贷款期限不超过1年，中期贷款期限不超过3年。

◣贷款涉及的未建成项目继续建设，预计投产（使用）时不会发生停产和贷款损失，对这一类到期（含展期后到期）未归还的贷款，允许重新贷款归还部分或全部贷款，但重新贷款只能一次，而且期限不超过3年。

◣根据上述条件重新贷款或者转为中短期贷款的固定资产贷款，符合中国人民银行《不良贷款认定暂行办法》第9条中的前三个条件的，列为正常贷款。

2．经济适用住房开发贷款

（1）概念

●《经济适用住房开发贷款暂行管理规定》

经济适用住房开发贷款是指贷款人用信贷资金向借款人发放的用于支持经济适用住房开发建设的贷款。（第2条）

（2）借贷双方主体

●《经济适用住房开发贷款暂行管理规定》

◣本规定所指的贷款人为监管机构批准设立的国有独资商业银行和住房储蓄银行。（第3条）

◣向社会销售的经济适用住房，其借款人为具有独立法人资格并取得建设行政主管部门核准资质证明，有一定资质等级的房地产开发企业；单位组织职工集资自建的经济适用住房，其借款人应为具有承担项目风险能力的企业法人或事业法人，或经法人授权的法人分支机构。（第4条）

◣借款人申请经济适用住房贷款，应具备以下条件：①在贷款银行开立基本账户或一般存款户；②经营管理制度健全，财务状况良好，核心管理人员素质较高；③信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；④已落实贷款保证单位，或有与申请贷款数额相对应的贷款人认可的合法抵押物或质物；⑤项目已纳入国家建设计划、信贷指导性计划，已通过划拨方式取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，能够进行实质性开发建设；⑥已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；⑦基础设施、公共设施建设能及时配套，项目建成后，能投入正常使用；⑧借款人投入贷款项目的自有资金不低于规定的比例，并在贷款使用前投入项目建设；⑨建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景；⑩贷款人规定的其他条件。（第5条）

（3）贷款期限和利率

●《经济适用住房开发贷款暂行管理规定》

贷款期限由借贷双方根据经济适用住房建设周期协商确定，最长不超过3年。（第6条）

◣贷款利率按中国人民银行规定的同档次法定贷款利率执行。（第7条）

（4）贷款程序

●《经济适用住房开发贷款暂行管理规定》

◣经济适用住房贷款必须严格按贷款人的贷款程序执行。任何单位和个人不得强令贷款人发放贷款。（第8条）

◣经济适用住房贷款由借款人向贷款人申请。借款人申请贷款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人规定的贷款条件和要求提供有关资料。（第9条）

◣对列入国家经济适用住房建设计划和信贷计划的项目，借款人提出贷款申请后，贷款人应尽快对项目进行评估；审查借款人是否符合贷款条件；并对借款人提供的抵押物、质物或第三方提供的保证进行确认。评估工作原则上要在15个工作日内完成。（第10条）

◣贷款人同意贷款的，借贷双方应按有关规定签订借款合同。贷款人审查同意贷款后，原则上5天内办理有关贷款手续。（第11条）

◣借款合同签订后，贷款人应根据合同规定和项目建设的实际需要，及时发放贷款。（第12条）

（5）贷款担保和保险

●《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》

◣经济适用住房项目贷款，开发建设单位可以其有效资产进行担保，也可以总投资在30%以上的在建工程进行抵押。以在建工程进行抵押的，当地房屋和土地管理部门应对其权属进行预登记，出具合法证明，并做好与工程竣工后有关房屋权属登记的衔接工作。在抵押期间销售住房的，应及时告知抵押权人，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减，由销售收入来冲销相应的抵押贷款。

◣个人购房需要申请贷款的，可按照《个人住房贷款管理办法》的规定设定担保。以所购住房抵押贷款的，如不能按规定偿还银行贷款本息，贷款银行可依法处理该房产，原规定的销售范围及其经济适用住房性质、划拨土地使用权性质等维持不变，所得收入优先偿还银行贷款本息。不足的，贷款银行有权向借款人进行追索。单位集资建设的经济适用住房，个人需要抵押贷款的，银行应予以支持。

◣房屋、土地抵押登记部门要加快办理抵押登记手续，减轻负担，按宗收费。抵押价值需要评估的，由当事人自愿委托具备房地产价格评估资格的机构进行，任何部门不得强制当事人接受评估，评估结果应当经贷款银行认可。

●《经济适用住房开发贷款暂行管理规定》

◣借款人申请经济适用住房贷款必须提供贷款人认可的有效担保。（第13条）

◣贷款的抵押物、质物应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。借款人不能提供足额抵押（质押）的，应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。（第14条）

◣保证贷款应当由保证人与贷款人签订保证合同或保证人在借款合同上载明与贷款人协商一致的保证条款，加盖保证人的法人公章，并由保证人的法定代表人或其授权代理人签署姓名。抵押贷款、质押贷款应当由抵押人、出质人与贷款人签订抵押合同、质押合同，需要办理登记的，应依法办理登记。保证合同、抵押合同和质押合同的有关内容及事项，按《中华人民共和国担保法》的规定执行。（第15条）

◣以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的30%以上。作为抵押物的在建工程必须到当地房屋和土地管理部门办理登记，并有房屋和土地管理部门出具的合法证明。（第16条）

◣借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，并随时接受贷款人的监督检查。由于借款人的行为造成抵押物价值减少的，贷款人有权要求借款人停止其行为。抵押物价值减少时，贷款人有权要求借款人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。保证期间，保证人发生变更或失去保证资格、能力的，必须事先通知贷款人，并按照规定办理变更保证手续。未经贷款人许可，原保证合同不得撤销。（第17条）

◣借款人到期不能归还贷款本息，或有其他违反借款合同行为的，贷款人有权依法处置抵押物或质物，或向保证人追索。处置抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向借款人或其保证人追索应偿还部分；其价款超过应偿还贷款本息部分，贷款人应退还借款人。（第18条）

◣以在建工程作为抵押的，贷款人可以要求借款人在合同签订前办理在建工程保险。是否办理在建工程保险，由借贷双方根据项目实际情况，协商确定。在建工程保险的第一受益人为贷款人。抵押期内，保险单由贷款人保管。（第19条）

◣办理在建工程保险的，借款人在抵押期内不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负相应的责任。（第20条）

（6）贷款管理

●《经济适用住房开发贷款暂行管理规定》

◣商业银行分支机构应按审批权限审查发放贷款，对超过审批权限的贷款，要逐级上报审批。（第21条）

◣在借款合同有效期内，贷款人有权对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行监督和检查。（第22条）

◣借款人应按月向贷款人提供项目进度、贷款使用情况以及财务会计报表等有关资料，并为贷款人定期检查、了解、监督其贷款使用或项目经营管理情况提供便利条件。（第23条）

◣借款人在借款合同有效期内出现下列情况之一的，必须事先通知贷款人：①法人或法定代表人变更；②产权变动或重要财产被处置；③经营方式及经营范围有调整；④项目实施进度或资金使用计划有重大调整；⑤经营场所发生变更；⑥影响贷款人权益的其他重要变动。（第24条）

◣借款人应按合同规定按时、足额归还贷款本息。借款人要求办理展期的，应提前1个月向贷款人提出书面展期申请。保证贷款、抵押贷款、质押贷款申请展期的，应当由保证人、抵押人、出质人出具书面同意证明，抵押贷款还应办理抵押延期登记。（第25条）

◣借款人未申请展期或展期未得到批准，其贷款从到期日次日起转入逾期贷款账户管理。（第26条）

◣借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。（第27条）

3．土地贷款

（1）土地储备贷款

●《商业银行房地产贷款风险管理指引》

◣商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。（第12条）

◣商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。（第13条）

◣商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。（第14条）

●《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

（2）农林开发项目贷款

●《关于加强农林开发项目信贷管理，严禁利用土地开发和土地转让名义非法集资的通知》

◣以土地作抵押的农林开发贷款项目，应依法进行抵押登记。未交清土地价款或未依法取得土地使用权的开发用地，不得作为贷款抵押物。以土地抵押的农林开发项目贷款，其贷款期限应不超过土地使用权剩余出让年限。

◣申请农林开发贷款的项目应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，否则，金融机构一律不予贷款。

◣严禁金融机构对以下项目或用途发放贷款：①非法炒卖土地，包括利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相炒卖土地；②在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动；③未经合法批准，擅自改变土地用途；④依法不能发放贷款的其他项目或用途。

◣各金融机构要加强农林开发项目贷款管理。严禁借款人以农林开发名义，将贷款挪用于建商品住房、别墅、度假村、宾馆、饭店及其他娱乐设施等房地产开发项目。

◣金融机构因行使抵押权而取得的土地，应当在规定期限内按有关规定予以处置。

（三）监管措施

●《银行房地产贷款风险管理指引》

◣银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。（第42条）

◣银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：①贷款质量；②偿付状况及催收情况；③内部贷款审核控制；④贷后资产的风险管理；⑤遵守法律及相关规定；⑥需要进行检查的其他事项。（第43条）

◣银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。（第44条）

◣银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。（第45条）