首页 百科知识 独立与分散相结合的建设方式

独立与分散相结合的建设方式

时间:2022-03-04 百科知识 版权反馈
【摘要】:现有独立集中建设方式加剧低收入群体的空间集聚我国保障性住房的新建以经济适用房为主,绝大多数建设方式为独立集中建设,混合建设较为少见。“大分散、小集中”的建设方式,促进混合社区发展保障性住房混合建设的目的是促进居住融合。因此,现阶段应致力于促进低收入群体与中等收入群体的居住融合,保障性住房混合建设的对象也相应地以中低价位的普通商品住房为主。
独立与分散相结合的建设方式_与城市化共生——可持续的保障性住房规划与设计策略

(1)现有独立集中建设方式加剧低收入群体的空间集聚

我国保障性住房的新建以经济适用房为主,绝大多数建设方式为独立集中建设,混合建设较为少见。2007年6月,南京市曾出台了《关于中低价商品房建设与销售管理实施意见的通知》,其中规定,自2007年7月1日起,主城区范围内明城墙外出让面积在5公顷以上的经营性居住用地中,原则上应配建10%左右的中低价商品房。然而,仅在2007年有两个楼盘配建了中低价商品房,分别是位于下关的依山郡和云谷山庄。虽然建成经济适用房小区数量已经超过70,却都采用了独立集中建设的方式。住宅建筑面积50万平方米以上的居住区超过10个,其中春江新城、岱山和莲花村三个小区规划建筑面积分别达到100万平以上,是规划居住人口在3万~5万人之间的大型社区,属于典型的独立集中建设方式。

由于保障性住房的主要供应对象是城市的低收入群体,建设方式的选择会对不同收入群体的居住空间分布带来影响。从表面看,在城市的某些地方划出特定区域集中建设保障性住房便于操作实施。在另一方面,这种集中建设的方式会加剧低收入群体的空间聚集现象,强化不同社会阶层在空间上的分化。例如上海外环线附近,政府重大工程动拆迁中低价拆迁商品安置房基地已经成为低收入群体居住的主要区域之一。(11)

同时,由于受到地价、利润限制、开发升值预期等因素的影响,集中兴建的经济适用房大多选址于城市边缘地区。经济适用房的供应对象是城市中低收入群体,受到经济条件限制的他们对公共交通的依赖性很大。近年来在主要公共交通走廊沿线安排经济适用房已成为普遍的做法。但是,由于经济适用房大部分选址于城市边缘地区,而城市大多数就业岗位仍集中于城市内部,造成大量通勤交通,同时普遍通勤路途时间较长,使中低收入群体的通勤成本增加、通勤满意度下降。此外,与城市内部相比较,城市边缘地区就业岗位相对较少,各项配套服务设施不完善,社会文化生活贫乏,属于质量较差的城市空间资源,对于中低收入群体而言,无异于使其本已处于弱势地位的社会资源占有量进一步下降。

(2)“大分散、小集中”的建设方式,促进混合社区发展

保障性住房混合建设的目的是促进居住融合。居住融合,不仅仅是不同阶层人群在单纯物质空间上的混合居住,同时要在不同阶层群体间建立广泛的社会交往和社会联系,形成群体间的社会整合。因此,强调各类人群的混合居住可以有效提高社会的稳定性。

减少居住隔离、促进居住融合在很多国家已成为住房政策的重要目标。新加坡的具体做法包括:组屋区内穿插建设私人物业,由于新镇的配套优于其他地区,对于新镇内的私人物业也是十分有利的条件;组屋区内应提供多种类型的住宅,以保证各种经济收入的人与各种年龄人的需求;在同一邻里组团,每一栋组屋楼内只能有不超过两种相邻的房型。而在日本,则根据建造用地区域和可取得用地范围的不同,距离市中心区较远的区域采取一定规模的集中布局,距离市中心区较近的区域则采取点式的分散布局,同时根据具体情况灵活应对,但十分重视交通的便利性。

对于住房混合建设模式的实际操作,一般认为主要的问题之一正是在于低收入阶层居民与其他收入阶层居民由于社会经济地位、生活方式方面存在差异而存在着相互之间的心理排斥。居住融合能否实现还取决于不同社会群体之间差异的程度,尽量避免强行要求收入差距过大的群体混合居住可以避免产生新的社会问题

研究表明,高收入家庭收入水平不超过低收入家庭的4倍时,居民之间的冲突和紧张的关系容易得到缓解。(12)根据2005年城镇居民家庭按收入等级分组的统计数据(13),以最低收入户人均可支配收入为基数1计算,低收入户、中等偏下户、中等收入户、中等偏上户、高收入户和最高收入户的人均可支配收入,分别为1.56、2.14、2.93、4.02、5.49、9.18。可以看出,目前除高收入户和最高收入户外的中、低收入家庭之间,收入差距仍在合理范围内,具备混合居住的条件。另一方面,在较长时间的计划经济时代中,中国城市居民收入差别较小。80年代后,随着经济体制改革的深化,收入差距拉大,低收入群体增多。在这一过程中,城镇贫困人口的构成主体从传统的救济安抚对象,转移到由于体制转换、结构调整等原因造成劳动机会丧失而失去收入来源的“下岗人员及其家属”。(14)整体来看,中国城市低收入群体出现时间较短,大多受过中等教育并曾在国有企事业单位就业且有一定文化素养,并没有出现西方所谓的“贫困文化”。应该说,低收入群体与中等收入群体在生活方式、社会心理方面不存在突出的差距和矛盾,易于建立社会联系。

因此,现阶段应致力于促进低收入群体与中等收入群体的居住融合,保障性住房混合建设的对象也相应地以中低价位的普通商品住房为主。

(3)混合建设的可行性

依据发达国家的经验,居住隔离可以通过政策和规划等多种手段进行调节。从中国国情来看,在现阶段通过保障性住房的混合建设来促进居住融合,具有三方面的有利条件。

A.尚未形成明显的居住隔离

虽然出现了明显的城市居住空间分异,但总体上城市居住空间模式仍然表现为:无论是在郊区还是城区,中高收入居住区和贫困居住区都有分布,且在空间上彼此临近,在城市尺度上尚未形成明显的居住隔离,(15)欧美国家的富裕郊区与衰败内城区之间的居住分化和隔离具有本质区别。在现阶段,在城市居住空间的分异格局尚未完全形成之际,通过保障性住房与其他住宅的混合建设,促进不同收入阶层的居住融合,能够比居住分化与隔离真正带来负面社会影响时再去解决,要节省更多的经济和社会成本。

B.具有混合居住的社会基础

中国曾在较长的时期内实行计划经济体制和实物福利分房制度,城市居住空间以单位制为基础,在住房分配上重视公平性。这种居住空间模式形成了不同身份地位人群混合居住的异质化社区,目前城市中仍有大量这样的社区存在。因而,在人们的居住观念中还没有形成国外不同社会阶层间的社区排斥思想,混合居住模式推行所遇到的社会阻力要小得多。

C.国家房地产调控政策带来的契机

2006年5月发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号),要求“自2006年6月l日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。这一规定的出台,使城市新建居住区将在住房类型和户型上走向多样化,为保障性住房混合建设方式的形成带来了潜在的条件和物质空间基础。

(4)混合建设的应对策略

A.转变用地供给方式

目前集中兴建的保障性住房以经济适用房为主,根据《经济适用住房理办法》(建住房〔2004〕77号),经济适用住房的建设用地实行行政划拨方式供应免缴土地出让金。各城市在实际操作中,主要采取划分经济适用房独立地块进行开发建设的方式。为提高城市土地经济效益,这些地块多位于地价低廉的城市边缘地区。这种操作方式,使低收入群体难以在城市空间资源分配中受益,在客观上使经济适用房等保障性住房与其他商品住房在用地空间上形成分隔。

为缓解城市居住空间分异加剧的趋势,需要转变现有的保障性住房用地供给方式。可以考虑借鉴国外的经验,在普通商品住房项目中强制要求建设一定比(如20%~60%)的保障性住房,同时依照现有政策,按保障性住房建成面积比例给予减免土地出让金、行政事业性收费和城市基础设施配套费等优惠政策,这是在现有政策框架下较为可行的一种做法,通过用地供给方式的改变,能够在土地的基础性要素配置方面,为保障性住房混合建设方式的实现提供有力保障。

B.同质下的多样化户型

混合建设项目中不同类型住宅的物质整合非常重要,保证在建筑外观和建设质量上不存在差别。社区环境中保障住房和普通商品住房统一建设,可以避免因社区局部空间环境品质的下降而失去对中等收入群体的吸引力,也不会使低收入群体因住房的明显差别而产生自卑感,有利于减少不同群体间的距离。多样化的户型设计是满足不同收入群体居住需求的关键。保障性住房是带社会福利性质的住房,目的是满足低收入群体的基本居住需求,户型设计以小户型为主,不宜过大;商品住房主要根据市场需求合理确定各种户型比例。多样化的户型设计增加住房选择的可能性,是混合居住社区形成的物质基础,也可以降低开发商的市场风险,增强保障性住房混合建设方式的市场可行性。

C.加强社区建设,促进居住融合

保障性住房混合建设目的是促进低收入群体与中等收入群体的居住融合,以在社区层面上实现不同收入群体间的社会整合。

首先要在物质空间层面上为社区居民交往与整合提供条件。在居住区规划中,重视日常交往空间的设计,充分考虑社区内不同群体之间交往与沟通行为的空间要求,提供公共、半公共、半私密的多层次交往空间。同时,在社区建设中应充分利用社区资源,强化社区功能以丰富的社区活动为载体,建立和发展社区网络以促进居民之间的接触、沟通和交流,鼓励居民积极参与社区事务以培育共同的社会观念和行为模式,缩小居民间的社会距离,增进居民的社区归属感,形成具有内聚力的和谐社区。

免责声明:以上内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。

我要反馈