房地产行业税源监控中存在的问题与对策

秦皇岛市地税局　顾争彦

随着国家近年来对房地产行业的调控及供需变化，房地产行业的不确定因素有所增加，分析房地产税源变化及趋势，研究税收管理措施和应对税收风险点，成为税源监控工作中的重要课题。

一、房地产业在国民经济中的地位

房地产业作为国民经济的重要组成部分，在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大作用，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。房地产行业产业链长、关联度大，直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展，其感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。统计数据表明，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接或间接相关产业有60多个。不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1∶6。由此可见房地产业的发展趋势影响到经济的未来发展。

二、我市房地产业发展现状

房地产业在我市已保持多年的快速发展，税收规模和增幅，一直位居第三产业之首，并带动其他相关行业为支持地方经济发展发挥着重要作用。房地产业税收所占比重逐年提高，从2009年的15.15%陡增至2013年的30.14%，成为地税收入的支柱行业。但随着国家宏观经济调控政策及房地产业调控政策相继出台，房地产市场存在的许多问题开始显现。主要表现在商品房价格飞涨、空置量增加、房价居高不下，我市作为以“旅游立市”的沿海城市，经济总量在全省排名靠后，但近几年房价涨幅一直在全省名列前茅，2009年秦皇岛住宅均价为每平方米4000元，2010—2012年已翻倍，一边是高涨的房价，一边是越来越高的房屋空置率，2013年，随着国家调控力度的加大，房地产泡沫开始显现。2013年下半年房价开始回落，房地产商的资金链开始紧张，全市139个在售项目70%出现打折促销，2014年某楼盘竟打出六折促销的标语，这一现象被国内多家大型网站报道。2014年6月住宅均价由2013年初的每平方米8000余元，降至每平方米6000余元。房产市场遇冷直接影响土地市场，2014年1—6月秦皇岛市的土地出让挂牌总量296480平方米，不少地块出现流拍现象，土地成交面积仅占挂牌总量的23.26%，成交量同比下降80%。同时受信贷紧缩、高库存等因素影响，房地产市场发展形势严峻。

房地产市场的潮起潮落直接影响税收，2009年至2013年，我市房地产业税收从9亿元增加到36亿元，年增长50%，占同期税收收入总量的27%。2014年房地产业税收首次下降，同比下降20%，并有持续下降的趋势。

三、存在的主要问题

目前，房地产业税源监控存在“五多”现象，也就是涉及监管部门多、纳税环节多、税费种类多、发票问题多、偷漏税也多。房地产业税收流失、部分税源失控的状况不同程度存在，并已成为房地产业税源监控中存在的主要问题。主要表现为：

（一）利用销售不动产发票管理漏洞隐瞒销售收入

部分房地产企业不按发票管理规定管理发票，以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，部分房地产企业将精装修房屋卖给消费者，发票只开毛坯房价款，装修款未在发票中体现，一些企业借此偷逃税款。

（二）调整预收款入账时间，延期缴纳税款

部分房地产企业会计信息失真较严重，在预收商品房销售款后，将预售款项转入私人账户或其他关联企业账户，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

（三）预收收入长期挂账不结转收入，延迟企业所得税纳税义务时间

根据有关规定，房地产开发企业在房屋交付使用后，无论是否完成工程决算，都要确认销售收入。但实际上，部分房地产企业以未完成工程决算等原因将已实现销售收入长期挂预收账款，从而延迟企业所得纳税义务时间。

（四）部分销售收入科目外列支，少计税款

在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房等情况中，部分房地产企业不将收入视同销售收入入账，直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

（五）土地增值税不及时进行清算

一些项目增值额比较大的房地产企业已达到土地增值税清算条件，却故意不办理申请清算手续。土地增值税清算业务庞杂，许多项目从开工到完成销售历时几年，对税务部门人力物力、业务素质要求较高，工作开展难度较大，造成土地增值税未及时清算。

四、原因分析

通过对大量房地产企业开展税收分析与纳税评估，我们发现问题存在的主要原因如下：

（一）房地产行业经营周期长，纳税环节监控复杂

房地产开发项目投资大、工期长，大部分工程都是跨年度完成，部分房地产开发企业将项目连续滚动开发，甚至跨地域滚动开发，且同时开发几个项目，项目决算期有意无意滞后，税务机关检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，导致费用与收入不能配比，成本无法结转，应纳税所得额无法准确计算。

（二）税务机关与房地产企业管理对象不一致

房地产业经营对象是项目，税收的管理对象是企业，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。

（三）第三方信息共享平台仍不完善，外部信息采集困难

税务机关掌握的房地产项目涉税信息，一部分来自纳税人，存在信息不完整、可信度较差等问题，由于征纳双方信息不对称，用正常征管手段，难以判断纳税申报情况的真实性和准确性；另一部分信息来自规划、国土、建设、房管等相关部门，但目前部门间合作仍处于相互约定和协商的状态，未能形成合力，信息共享平台建设不完善，难以实现税源的源泉控管。

（四）房地产业税收政策体系庞杂，税源管理制度缺失

目前在房地产开发、转让、保有诸环节涉及的税（费）种有10多个，相关税收政策正在不断修订完善中，政策变化快，难以掌握，房地产业项目开发各环节税源预测、分析比对和监控都受到影响，难以做到准确无误，进而影响到决策和征管。

（五）征管手段滞后

目前房地产业税收征管还不够精细化，征管手段还不能适应科学、高效管理的要求，对建安房地产业实行项目手工管理制度，人工采集整理相关涉税信息，只能进行人工案头纳税评估，操作处理较慢。

五、改进措施

（一）改进征管手段，应用计算机软件系统进行房地产业税源管理，提高征管力度

针对房地产业税源监控的特点，应用计算机技术实现房地产业税源监控，搭建房地产业税源监控系统，建立房地产项目信息库，采集项目登记信息、申报征收信息、发票信息、纳税人经营信息、政府部门涉税信息，建立健全房地产业税源监控指标体系，搭建房地产业纳税评估平台，实现对房地产业税源的有效监控，解决当前房地产业税收管理中存在的问题，全面强化房地产业的税源管理。

（二）加强综合治税职能，搭建并完善涉税信息交换与共享平台

房地产开发企业的每一环节，都必须通过政府相关部门办理手续。因此，应该搭建涉税信息交换与共享电子平台，建立与规划、国土、建设、房管等部门的涉税信息交换制度，采集房地产项目涉税信息，及时掌握有关情况，对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售产权转移等各环节进行全面监控。利用房地产项目涉税信息作为评价纳税人申报资料及附报材料的真实性、可靠性、合法性重要依据，将采集到的涉税信息与税务机关掌握的项目登记信息进行比较分析，确保项目信息库数据的准确性，提高税源监控水平和效率。

（三）建立健全房地产业税源监控指标体系

通过房地产项目信息库，反映房地产业纳税人涉税经济活动和行为的相关信息，进一步建立反映纳税人的税源、税收状况的房地产业税源监控指标体系。运用税源监控指标体系，逐步建立起科学的预测模型和预警机制，利用各指标间内在的逻辑关系，结合房地产业税负分析原理测算出各种规律特征，从而掌握和了解房地产企业的生产经营情况和税收问题，把握税收全局，为组织税收收入提供决策依据。

（四）建立房地产业纳税评估平台

建立房地产业纳税评估平台，根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价，可以有效地对纳税人的依法纳税情况进行深入的监控，纠正纳税人的涉税违法行为，促使其提高纳税申报的真实性，保证国家税款及时足额入库。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，继而采取相应的管理措施，从而对纳税申报进行监督和控制，有效防范偷逃税行为的发生，实现税收管理的科学化、精细化。

（五）加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为

税务稽查作为ī　税收流失漏洞的最后一道“闸门”，在案件稽查中，要彻底改变过去就账查账的稽查方法，充分利用房地产业税源监控系统，从中寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地ī　征管漏洞。并拓展稽查范围，加强与财政、金融、审计等机构联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查，共同筑造税源监管的坚实防线。

（六）加大宣传力度，丰富纳税服务内容

加大宣传力度，进一步提高房地产企业的纳税意识，使广大房地产企业牢固树立依法纳税、诚信纳税的观念。积极做好房地产企业的纳税辅导工作，注重加强对房地产企业财务人员的税收政策辅导培训，对房地产收入的确认、会计制度与税收政策差异及处理方法等进行讲解，促使房地产开发企业正确进行会计核算，严格遵守税收法律法规，自觉纠正行为偏差。